不动产ST市场的扩大将持续到2025年，解读资产范围的扩大对ST市场的影响【数字证券论坛2024活动报告·后篇】| CoinDesk JAPAN（CoinDesk日本）

12月12日，第四届“数字证券论坛”在东京兜町的KABUTO ONE 大厅举行。由日本经济新闻社主办，CoinDesk JAPAN作为共同举办方之一的N.Avenue参与。

今年的主题是“安全令牌的变革与增长时代”。自2021年发行第一个安全令牌（ST）以来，市场已经大幅增长。然而，2023年的ST构成金额相对于前一年增长了两倍以上，显示出了巨大的增长，而2024年的增长率则相对较为缓慢。

在这背景下，税制问题变得明确，整顿工作耗费了时间。可以说，这正是迎接明年飞跃的土壤铺就之年，24年迎来了变革期。人们对实现税制改革的25年，除房地产外的资产也将扩大ST的预期日益增加。

本次活动的报道将分为前篇和后篇（正片）进行。

回顾2024年的不动产ST市场

在“房地产ST的发展和未来展望”的专题讨论上，Kennedix总裁宫岛大祐先生、野村控股执行董事兼数字公司长兼财富管理部营销负责人池田肇先生、Boostry总裁兼首席执行官佐々木俊典先生三位嘉宾登台发言。N.Avenue/CoinDesk JAPAN代表董事长神本侑季担任主持人。

首先的话题是回顾2024年的不动产ST市场。宫岛先生说，那是不动产ST市场的“第一幕”结束的一年。

［肯尼迪克斯代表董事长宫岛大祐］“在过去的3年半里，共发行了38笔不动产ST，总额达3000亿日元。作为肯尼迪克斯，我们也发行了12笔，总额达1400亿日元，涵盖了从住宅到酒店的相当规模。另外，我们在11月底还清了第一个案例，即涩谷神南的案例。完成了收购、运营、出售等一系列循环，也让投资者能够收回资金，这也让人感受到第一幕的结束。”

据称，渋谷神南的物业以超出购买金额的价格成功出售。宫岛回想起说：“说实话，我没想到能获得这么高的回报。在新冠疫情和住房需求增加的背景下，优质地段的物业租金上涨，投资者需求也增加。结果，这个项目进展得非常顺利。”

这个不动产ST的销售由野村证券负责。作为日本的第一个案例，池田先生感到很难忘。

[野村控股 执行董事 数字公司长兼财富管理部门营销负责人 池田肇氏]“我们在内部组织架构的建设方面遇到了困难，例如系统适应等。尽管是数字化，但我强烈感受到像是与人相关的‘情感’这样的模糊概念对于新产品的推出是必要的。能够为我们提供出众的项目作为第一号案例，成为了推动下一个项目的契机”（池田氏)

作为肯尼迪克斯最近的第12个案例，注重的是以租赁独栋住宅系列“Kolet（科蕾特）”为基础的ST。

“市中心公寓的价格上涨，租金也相应上涨。因此，尤其是年轻人群中，对住在稍微偏远的地方却能拥有宽敞房屋的实际需求增加了。宫岛先生解释道：“我相信这是一个值得推荐的选择。”

池田氏也表示：“对我们来说，处理租赁独栋住宅是第一次。总的来说，我们能够以比预期更快的速度销售出去。”

从开发平台的角度来看，佐佐木先生将该项目定位如下。

"投资者对房地产ST的理解也在加深，我认为在这种趋势下，能够接受这种新产品的能力也在增强"

再稍微开阔视野，从销售和监管方面回顾2024年会怎样呢？池田先生说，网络销售的增长非常显著。

“通过提供各种投资标准的产品，我们可以期待销售方面的进步。利用区块链的特性，新产品如“绿色债券”等也在扩大。”（池田氏）

另外，佐佐木先生表示，“从流通的角度和投资者参与的便利性来看，我觉得2024年取得了很大进展”。在流通方面，大阪数字交易所（ODX）产生了二级ST市场，并且“确定日期”也可以在数字化的情况下完成，这也非常重要。此外，从投资者参与的便利性来看，他提到了ST公司债券的制度改革，使其不会像一般公司债券那样处于不利地位。

不动产ST市场的增长因素

不动产ST诞生已有3年。肯尼迪克斯制定了在2030年将不动产ST市场发展为2.5万亿日元规模的目标。宫岛先生表示：“日本利率上升，个别不动产表现良好是基本背景。另外，不动产ST处于单一有价证券框架之中，可享受分离课税，并利用证券公司的销售平台。我认为这些因素是第一幕顺利展开的原因。”

池田氏体验了自己选择房产的不动产ST的“手感”，并说：“例如，购买了以酒店和旅馆为支撑的不动产ST后，已经有人实际上住在那里。我觉得我们正在为客户提供新价值。”

佐々木先生回顾了“第一幕”，并这样说道。

我认为已经形成了一种模式。我们正在进入利用这种模式进行发展的阶段。例如，可以有地方投资者购买地方资产的“地产消费”。我认为这也将促进地方金融的激活，进而推动地方创生。

［BOOSTRY 代表取締役 CEO 佐々木俊典氏］另一方面，宫岛先生谈到了房地产ST市场进一步发展所面临的挑战，他表示需要重新理解数据存储在区块链上的意义，并思考基于此可以提供的服务是什么，这是一个需要思考的问题。

池田先生指出，扩大玩家基础是一个挑战。他表示：“利用这些人才提供更具魅力的产品至关重要。”另外，佐佐木先生认为，利用区块链技术的特性，直接与投资者联系，提高交易自由度非常重要。

2025年三家公司的战略

! []（https://www.coindeskjapan.com/wp-content/plugins/lazy-load/images/1x1.trans.gif）那么，在2025年，这些问题将采取什么样的战略呢？

宫岛先生准备了三项措施。第一项是大量发行不动产ST。目前有10个项目和1500亿日元的项目正在进行中。第二个是计划于2025年2月推出的“客户门户应用程序”。它提供了一个可以列出所有ST并确认所有信息的服务。第三个是进一步加强二级市场交易。

“希望能像菜市场一样摆满各种商品，让想要的商品就在眼前可以买到。”（宫岛氏）

池田先生希望根据过去3年积累的客户声音，构想将其转化为新的产品开发。

“不动产ST还处于过渡阶段。数字货币支付和合同自动化等商品的发展潜力仍然很大。”（池田氏）

作为IT供应商，佐佐木先生表示希望在明年继续支持ST市场的发展。由佐佐木先生担任代表的BOOSTRY运营着联盟型区块链“ibet for Fin”。

“我们希望增加接触区块链的玩家。我们认为这将推动市场的发展。”（佐々木氏）

针对ST资产扩大的两项税制改革要求

接下来进行的是题为“2025年，资产的扩展将如何改变ST市场？”的面板讨论。在此之前，Progmat董事长兼首席执行官齐藤达哉先生、安德森·毛利·友常法律事务所合伙人梅津公美女士、三菱UFJ信托银行前沿业务开发部数字资产业务室调查员山田拓人先生发表了演讲。

担任N.Avenue/CoinDesk JAPAN代表取締役CEO的神本侑季首先提出的是在非房地产资产的ST构成中税制问题。今年，菲利普证券公司将电影投资进行了安全令牌化的案例诞生，但几乎都是不动产ST占主导地位。然而，随着税制改革的推进，2025年将有望扩大资产范围，包括动产、投资份额、海外资产等。

在当前税制下，除了房地产之外的ST组合构成中，有哪些问题成为焦点？在开头，山田先生对此进行了详细解释。山田先生平时整理与数字资产相关的会计和税务问题，并深入参与了本次税制改革的要求制定。

［三菱UFJ信托银行前沿业务开发部数字资产业务室调查员山田拓人氏］为解决上述问题所提出的税制改革要求大致有两点。即“明确‘本金返还’的税收相关事项”和“排除‘纳入净资产评估及折算差额等的留存金’”。这是非常技术性的内容，本文不会详细介绍山田氏的解释，但实现这两点要求被认为会带来ST以外的资产扩展。

通常，在这个时候，应该已经公布了税制改革的大纲，但在本次活动之前，还不清楚这个要求是否会实现。在专家讨论中，假设这个要求得到通过的前提下进行了讨论（确认了令和7年度税制改革大纲于27日通过内阁决定，并已对上述两个要求进行了处理）。

齐藤先生回顾起这个税制问题显现出来的时候，这样说道。

［Progmat 代表取締役 Founder and CEO 齊藤達哉氏］“在税制改革实现时，预计会发生不动产ST的实务变更，信托公司也表现出了对于基于以往实务的新发行持谨慎态度的时期。结果是，各公司都在整理税制改革前后实务变更的议题的同时，逐渐出现了朝着新发行的动态，预计在明年以后发行将加速。此外，对于其他资产的可能性也在扩大，被视为迈向明年的大跃进的布局。”

改正前和改正后各资产的立场

税制改革前后，各项资产的地位会发生怎样的变化呢？

「不动产ST」尽管在修订后仍然可以发行，但实际操作会发生变化。在适用开始之前，可能需要进行系统上的变更和其他方面的调整。

在修订之前，很难发行“可移动ST”，但在修订之后，在系统下可以毫无问题地发行它们。 “澄清与'退本'相关的税收关系”将使ST更容易形成投资产品。

「出资持分ST」和「海外资产ST」是以前无法发行的一种通过“留保金排除”来构成ST更容易的方式。然而，需要注意的是，在个别案件中需要解决的问题。

大和证券发布的太阳能发电安全令牌被列为动产ST的一个例子。齐藤先生指出，有三个要点。

“首先，是关于之前讨论过的税制问题。第二个是要获得投资者的理解。需要他们充分理解本金的处理等。第三个是今年实施的放宽监管措施，使得发行方与同一集团的证券可以成为主办方。”

除了动产ST的典型例子之外，常常提到的是飞机，但梅津先生解释了将飞机ST化时会遇到的问题。

［安德森・毛利・友常律师事务所外国法合伙人律师梅津公美］“由于飞机的移动性较高，一旦在海外发生问题，责任问题就会产生。此外，对于外国注册的飞机，资产的支持方式也很困难。太阳能作为一种可以长期预期收益的动产，非常合适。此外，像租车和共享单车等动产也被认为是值得验证的对象。”

关于出资持分ST和海外资产的讨论

接下来，讨论了投资持股ST的问题。在政府推动"初创企业培育五年计划"的今天，正考虑在政府与私营部门合作的基础上，将VC基金的持股化为ST，并向个人销售。

"前提是本次税制改革能够实现，但只要能够确保VC基金和负责销售的证券公司的组织结构健全，我认为在2025年实际发行是可能的"，齐藤先生说。

然而，与房地产ST相比，这种商品的风险非常高。梅津先生指出，需要考虑销售方法，例如向具有一定知识的投资者销售。

而且，当关注点转向海外资产时，正好在活动当天早上，日经新闻刊登了一篇文章介绍了Progmat主办的“数字资产共创联盟”计划在2025年发行以海外房地产作为支持资产的ST。

“即使是海外房地产，‘受益证券发行信托’的处理方式都是不变的。这一点是建立在国内以往的房地产ST基础上的。但由于每个国家的法律体系完全不同，所以我们正在进入逐个项目进行研究的阶段。”（齐藤氏）

山田先生指出了税务观点上的问题。

"在考虑避免海外和日本都对资金征税的双重征税的同时，需要进行单独的审议。今后可能需要建立能够很好地应用这些点的方案。"（山田氏）

期待明年加密证券的安全性

最后，我们请3位专家分享他们对于明年安全代币的期望。

山田先生提到了两点，即玩家扩大和ST管理业务的效率化。

随着涉及资产的范围扩大，除了房地产之外的玩家也可以加入其中。希望那些具有各种专业知识的人能够进入数字证券行业。此外，虽然称为数字证券，但仍然存在许多模拟业务。齐藤先生期待的是稳定币。目前，即使只是资金转移，也存在相当大的业务负担。明年，我们将进一步提高效率，加速向资产扩张。

梅津先生希望ST公司债券能够进一步扩大，并指出以下几点。

"发行同类受益证券信托时，与发行机构同一集团的证券公司可以成为主干公司。期望在利用集团内资产进行内部制造并发行ST的趋势继续扩大。"

齊藤氏表示非常期待，并强调了稳定币的重要性。

「2025年将成为『ST2.0』。然而，与海外的交易也包括在内，现有的汇款方式是一个重大障碍。明年我们将利用稳定币来实现进一步的效率化。这将成为实现各种商品创意的一年。」

初创企业视角下的ST市场

论坛的最后是“新兴初创企业谈ST市场的变革和增长”为主题的闭幕会议。数字证券准备代表董事长兼首席执行官山本浩平先生和Hash DasH Holdings代表董事长實井智宏先生登台发言。

2020年成立的数字证券准备公司，正如公司名称所示，是一家尚未持有许可证的准备公司。据称，他们计划在2025年获得许可证，并开始组建ST。

此外，Hash DasH Holdings成立于2019年。持有证券牌照，通过自营的ST平台，提供结合证券业务和系统开发双重专业知识的服务。公司成立之初即以利用“GK-TK方案”特性实现ST化为核心，拓展业务。

虽然两家公司都是初创公司，但是对于初创公司特有的成功策略，他们是如何考虑的呢？实井先生表示：“我认为专注于将中型资产和独特资产进行ST化，与大型证券公司有所区别，是非常重要的。”

［Hash DasH Holdings 代表取締役 實井智宏氏］新投资者进入的关键是实井先生表示，“利用金融产品的信赖性，消除一些金融产品的气味，并通过与其他服务的合作来自然地促使投资者参与，或许可以吸引到现在未涉足证券业务领域的人。”

金融商品的便利店，致力于构建市场

另一方面，山本先生正在努力实现的目标是创建数字证券的市场平台。山本先生说：“希望大家能够想象成数字证券的Mercari。我们称之为‘金融商品的便利店’。”

［数字证券备 代表取締役 CEO 山本浩平氏］那家便利店里陈列着各种收益率的商品。在这些商品中，可以找到适合自己的商品。

“如果有好的产品，投资者就会聚集，因为投资者会聚集，才会有更好的产品。 我们将成为看门人，我们将拥有一系列我们仔细辨别的产品，因此您可以放心购买。

然而，还存在一些问题。GK-TK计划的税制问题。实井先生说：“这是综合征税的问题。”尽管目前已经提出了要求，但似乎税制的建设还需要一些时间。

从创业公司的角度来看，你认为未来的ST市场展望如何？

实井先生认为，扩大替代投资选择，多样化资金筹集方式等举措将促进ST市场的发展。

山本先生表示，创业公司只能通过产品的竞争力来取胜。他说：“创业公司必须提供个人投资者以前未曾体验过的价值。这在某种意义上也是创业公司的优点。”（山本先生）

山本氏关注的是被称为2200万亿日元的家庭资产。他梦想着每个个人都能成为数字证券市场的领军人物。“个人投资者将通过数字证券发起逆袭。就像Mercari变得越来越大一样，我们也希望扩大我们的市场平台，”山本先生说道，随即结束了这次讲话。