不動產ST市場的擴大將持續到2025年，解讀資產範圍的擴大對ST市場的影響【數字證券論壇2024活動報告·後篇】| CoinDesk JAPAN（CoinDesk日本）

12月12日，第四屆“數字證券論壇”在東京兜町的KABUTO ONE 大廳舉行。由日本經濟新聞社主辦，CoinDesk JAPAN作為共同舉辦方之一的N.Avenue參與。

今年的主題是“安全令牌的變革與增長時代”。自2021年發行第一個安全令牌（ST）以來，市場已經大幅增長。然而，2023年的ST構成金額相對於前一年增長了兩倍以上，顯示出了巨大的增長，而2024年的增長率則相對較為緩慢。

在這背景下，稅制問題變得明確，整頓工作耗費了時間。可以說，這正是迎接明年飛躍的土壤鋪就之年，24年迎來了變革期。人們對實現稅制改革的25年，除房地產外的資產也將擴大ST的預期日益增加。

本次活動的報道將分為前篇和後篇（正片）進行。

回顧2024年的不動產ST市場

在“房地產ST的發展和未來展望”的專題討論上，Kennedix總裁宮島大祐先生、野村控股執行董事兼數字公司長兼財富管理部營銷負責人池田肇先生、Boostry總裁兼首席執行官佐々木俊典先生三位嘉賓登臺發言。N.Avenue/CoinDesk JAPAN代表董事長神本侑季擔任主持人。

首先的話題是回顧2024年的不動產ST市場。宮島先生說，那是不動產ST市場的“第一幕”結束的一年。

［肯尼迪克斯代表董事長宮島大祐］“在過去的3年半里，共發行了38筆不動產ST，總額達3000億日元。作為肯尼迪克斯，我們也發行了12筆，總額達1400億日元，涵蓋了從住宅到酒店的相當規模。另外，我們在11月底還清了第一個案例，即澀谷神南的案例。完成了收購、運營、出售等一系列循環，也讓投資者能夠收回資金，這也讓人感受到第一幕的結束。”

據稱，渋穀神南的物業以超出購買金額的價格成功出售。宮島回想起說：“說實話，我沒想到能獲得這麼高的回報。在新冠疫情和住房需求增加的背景下，優質地段的物業租金上漲，投資者需求也增加。結果，這個項目進展得非常順利。”

這個不動產ST的銷售由野村證券負責。作為日本的第一個案例，池田先生感到很難忘。

[野村控股 執行董事 數字公司長兼財富管理部門營銷負責人 池田肇氏]“我們在內部組織架構的建設方面遇到了困難，例如系統適應等。儘管是數字化，但我強烈感受到像是與人相關的‘情感’這樣的模糊概念對於新產品的推出是必要的。能夠為我們提供出眾的項目作為第一號案例，成為了推動下一個項目的契機”（池田氏)

作為肯尼迪克斯最近的第12個案例，注重的是以租賃獨棟住宅系列“Kolet（科蕾特）”為基礎的ST。

“市中心公寓的價格上漲，租金也相應上漲。因此，尤其是年輕人群中，對住在稍微偏遠的地方卻能擁有寬敞房屋的實際需求增加了。宮島先生解釋道：“我相信這是一個值得推薦的選擇。”

池田氏也表示：“對我們來說，處理租賃獨棟住宅是第一次。總的來說，我們能夠以比預期更快的速度銷售出去。”

從開發平臺的角度來看，佐佐木先生將該項目定位如下。

"投資者對房地產ST的理解也在加深，我認為在這種趨勢下，能夠接受這種新產品的能力也在增強"

再稍微開闊視野，從銷售和監管方面回顧2024年會怎樣呢？池田先生說，網絡銷售的增長非常顯著。

“通過提供各種投資標準的產品，我們可以期待銷售方面的進步。利用區塊鏈的特性，新產品如“綠色債券”等也在擴大。”（池田氏）

另外，佐佐木先生表示，“從流通的角度和投資者參與的便利性來看，我覺得2024年取得了很大進展”。在流通方面，大阪數字交易所（ODX）產生了二級ST市場，並且“確定日期”也可以在數字化的情況下完成，這也非常重要。此外，從投資者參與的便利性來看，他提到了ST公司債券的制度改革，使其不會像一般公司債券那樣處於不利地位。

不動產ST市場的增長因素

不動產ST誕生已有3年。肯尼迪克斯制定了在2030年將不動產ST市場發展為2.5萬億日元規模的目標。宮島先生表示：“日本利率上升，個別不動產表現良好是基本背景。另外，不動產ST處於單一有價證券框架之中，可享受分離課稅，並利用證券公司的銷售平臺。我認為這些因素是第一幕順利展開的原因。”

池田氏體驗了自己選擇房產的不動產ST的“手感”，並說：“例如，購買了以酒店和旅館為支撐的不動產ST後，已經有人實際上住在那裡。我覺得我們正在為客戶提供新價值。”

佐々木先生回顧了“第一幕”，並這樣說道。

我認為已經形成了一種模式。我們正在進入利用這種模式進行發展的階段。例如，可以有地方投資者購買地方資產的“地產消費”。我認為這也將促進地方金融的激活，進而推動地方創生。

［BOOSTRY 代表取締役 CEO 佐々木俊典氏］另一方面，宮島先生談到了房地產ST市場進一步發展所面臨的挑戰，他表示需要重新理解數據存儲在區塊鏈上的意義，並思考基於此可以提供的服務是什麼，這是一個需要思考的問題。

池田先生指出，擴大玩家基礎是一個挑戰。他表示：“利用這些人才提供更具魅力的產品至關重要。”另外，佐佐木先生認為，利用區塊鏈技術的特性，直接與投資者聯繫，提高交易自由度非常重要。

2025年三家公司的戰略

! []（https://www.coindeskjapan.com/wp-content/plugins/lazy-load/images/1x1.trans.gif）那麼，在2025年，這些問題將採取什麼樣的戰略呢？

宮島先生準備了三項措施。第一項是大量發行不動產ST。目前有10個項目和1500億日元的項目正在進行中。第二個是計劃於2025年2月推出的“客戶門戶應用程序”。它提供了一個可以列出所有ST並確認所有信息的服務。第三個是進一步加強二級市場交易。

“希望能像菜市場一樣擺滿各種商品，讓想要的商品就在眼前可以買到。”（宮島氏）

池田先生希望根據過去3年積累的客戶聲音，構想將其轉化為新的產品開發。

“不動產ST還處於過渡階段。數字貨幣支付和合同自動化等商品的發展潛力仍然很大。”（池田氏）

作為IT供應商，佐佐木先生表示希望在明年繼續支持ST市場的發展。由佐佐木先生擔任代表的BOOSTRY運營著聯盟型區塊鏈“ibet for Fin”。

“我們希望增加接觸區塊鏈的玩家。我們認為這將推動市場的發展。”（佐々木氏）

針對ST資產擴大的兩項稅制改革要求

接下來進行的是題為“2025年，資產的擴展將如何改變ST市場？”的面板討論。在此之前，Progmat董事長兼首席執行官齊藤達哉先生、安德森·毛利·友常法律事務所合夥人梅津公美女士、三菱UFJ信託銀行前沿業務開發部數字資產業務室調查員山田拓人先生髮表了演講。

擔任N.Avenue/CoinDesk JAPAN代表取締役CEO的神本侑季首先提出的是在非房地產資產的ST構成中稅制問題。今年，菲利普證券公司將電影投資進行了安全令牌化的案例誕生，但幾乎都是不動產ST占主導地位。然而，隨著稅制改革的推進，2025年將有望擴大資產範圍，包括動產、投資份額、海外資產等。

在當前稅制下，除了房地產之外的ST組合構成中，有哪些問題成為焦點？在開頭，山田先生對此進行了詳細解釋。山田先生平時整理與數字資產相關的會計和稅務問題，並深入參與了本次稅制改革的要求制定。

［三菱UFJ信託銀行前沿業務開發部數字資產業務室調查員山田拓人氏］為解決上述問題所提出的稅制改革要求大致有兩點。即“明確‘本金返還’的稅收相關事項”和“排除‘納入淨資產評估及折算差額等的留存金’”。這是非常技術性的內容，本文不會詳細介紹山田氏的解釋，但實現這兩點要求被認為會帶來ST以外的資產擴展。

通常，在這個時候，應該已經公佈了稅制改革的大綱，但在本次活動之前，還不清楚這個要求是否會實現。在專家討論中，假設這個要求得到通過的前提下進行了討論（確認了令和7年度稅制改革大綱於27日通過內閣決定，並已對上述兩個要求進行了處理）。

齊藤先生回顧起這個稅制問題顯現出來的時候，這樣說道。

［Progmat 代表取締役 Founder and CEO 齊藤達哉氏］“在稅制改革實現時，預計會發生不動產ST的實務變更，信託公司也表現出了對於基於以往實務的新發行持謹慎態度的時期。結果是，各公司都在整理稅制改革前後實務變更的議題的同時，逐漸出現了朝著新發行的動態，預計在明年以後發行將加速。此外，對於其他資產的可能性也在擴大，被視為邁向明年的大躍進的佈局。”

改正前和改正後各資產的立場

稅制改革前後，各項資產的地位會發生怎樣的變化呢？

「不動產ST」儘管在修訂後仍然可以發行，但實際操作會發生變化。在適用開始之前，可能需要進行系統上的變更和其他方面的調整。

在修訂之前，很難發行“可移動ST”，但在修訂之後，在系統下可以毫無問題地發行它們。 “澄清與'退本'相關的稅收關係”將使ST更容易形成投資產品。

「出資持分ST」和「海外資產ST」是以前無法發行的一種通過“留保金排除”來構成ST更容易的方式。然而，需要注意的是，在個別案件中需要解決的問題。

大和證券發佈的太陽能發電安全令牌被列為動產ST的一個例子。齊藤先生指出，有三個要點。

“首先，是關於之前討論過的稅制問題。第二個是要獲得投資者的理解。需要他們充分理解本金的處理等。第三個是今年實施的放寬監管措施，使得發行方與同一集團的證券可以成為主辦方。”

除了動產ST的典型例子之外，常常提到的是飛機，但梅津先生解釋了將飛機ST化時會遇到的問題。

［安德森・毛利・友常律師事務所外國法合夥人律師梅津公美］“由於飛機的移動性較高，一旦在海外發生問題，責任問題就會產生。此外，對於外國註冊的飛機，資產的支持方式也很困難。太陽能作為一種可以長期預期收益的動產，非常合適。此外，像租車和共享單車等動產也被認為是值得驗證的對象。”

關於出資持分ST和海外資產的討論

接下來，討論了投資持股ST的問題。在政府推動"初創企業培育五年計劃"的今天，正考慮在政府與私營部門合作的基礎上，將VC基金的持股化為ST，並向個人銷售。

"前提是本次稅制改革能夠實現，但只要能夠確保VC基金和負責銷售的證券公司的組織結構健全，我認為在2025年實際發行是可能的"，齊藤先生說。

然而，與房地產ST相比，這種商品的風險非常高。梅津先生指出，需要考慮銷售方法，例如向具有一定知識的投資者銷售。

而且，當關注點轉向海外資產時，正好在活動當天早上，日經新聞刊登了一篇文章介紹了Progmat主辦的“數字資產共創聯盟”計劃在2025年發行以海外房地產作為支持資產的ST。

“即使是海外房地產，‘受益證券發行信託’的處理方式都是不變的。這一點是建立在國內以往的房地產ST基礎上的。但由於每個國家的法律體系完全不同，所以我們正在進入逐個項目進行研究的階段。”（齊藤氏）

山田先生指出了稅務觀點上的問題。

"在考慮避免海外和日本都對資金徵稅的雙重徵稅的同時，需要進行單獨的審議。今後可能需要建立能夠很好地應用這些點的方案。"（山田氏）

期待明年加密證券的安全性

最後，我們請3位專家分享他們對於明年安全代幣的期望。

山田先生提到了兩點，即玩家擴大和ST管理業務的效率化。

隨著涉及資產的範圍擴大，除了房地產之外的玩家也可以加入其中。希望那些具有各種專業知識的人能夠進入數字證券行業。此外，雖然稱為數字證券，但仍然存在許多模擬業務。齊藤先生期待的是穩定幣。目前，即使只是資金轉移，也存在相當大的業務負擔。明年，我們將進一步提高效率，加速向資產擴張。

梅津先生希望ST公司債券能夠進一步擴大，並指出以下幾點。

"發行同類受益證券信託時，與發行機構同一集團的證券公司可以成為主幹公司。期望在利用集團內資產進行內部製造併發行ST的趨勢繼續擴大。"

齊藤氏表示非常期待，並強調了穩定幣的重要性。

「2025年將成為『ST2.0』。然而，與海外的交易也包括在內，現有的匯款方式是一個重大障礙。明年我們將利用穩定幣來實現進一步的效率化。這將成為實現各種商品創意的一年。」

初創企業視角下的ST市場

論壇的最後是“新興初創企業談ST市場的變革和增長”為主題的閉幕會議。數字證券準備代表董事長兼首席執行官山本浩平先生和Hash DasH Holdings代表董事長實井智宏先生登臺發言。

2020年成立的數字證券準備公司，正如公司名稱所示，是一家尚未持有許可證的準備公司。據稱，他們計劃在2025年獲得許可證，並開始組建ST。

此外，Hash DasH Holdings成立於2019年。持有證券牌照，通過自營的ST平臺，提供結合證券業務和系統開發雙重專業知識的服務。公司成立之初即以利用“GK-TK方案”特性實現ST化為核心，拓展業務。

雖然兩家公司都是初創公司，但是對於初創公司特有的成功策略，他們是如何考慮的呢？實井先生表示：“我認為專注於將中型資產和獨特資產進行ST化，與大型證券公司有所區別，是非常重要的。”

［Hash DasH Holdings 代表取締役 實井智宏氏］新投資者進入的關鍵是實井先生表示，“利用金融產品的信賴性，消除一些金融產品的氣味，並通過與其他服務的合作來自然地促使投資者參與，或許可以吸引到現在未涉足證券業務領域的人。”

金融商品的便利店，致力於構建市場

另一方面，山本先生正在努力實現的目標是創建數字證券的市場平臺。山本先生說：“希望大家能夠想象成數字證券的Mercari。我們稱之為‘金融商品的便利店’。”

［數字證券備 代表取締役 CEO 山本浩平氏］那家便利店裡陳列著各種收益率的商品。在這些商品中，可以找到適合自己的商品。

“如果有好的產品，投資者就會聚集，因為投資者會聚集，才會有更好的產品。 我們將成為看門人，我們將擁有一系列我們仔細辨別的產品，因此您可以放心購買。

然而，還存在一些問題。GK-TK計劃的稅制問題。實井先生說：“這是綜合徵稅的問題。”儘管目前已經提出了要求，但似乎稅制的建設還需要一些時間。

從創業公司的角度來看，你認為未來的ST市場展望如何？

實井先生認為，擴大替代投資選擇，多樣化資金籌集方式等舉措將促進ST市場的發展。

山本先生表示，創業公司只能通過產品的競爭力來取勝。他說：“創業公司必須提供個人投資者以前未曾體驗過的價值。這在某種意義上也是創業公司的優點。”（山本先生）

山本氏關注的是被稱為2200萬億日元的家庭資產。他夢想著每個個人都能成為數字證券市場的領軍人物。“個人投資者將通過數字證券發起逆襲。就像Mercari變得越來越大一樣，我們也希望擴大我們的市場平臺，”山本先生說道，隨即結束了這次講話。