Nghiên cứu dự án RWA bất động sản: Khám phá sự kết hợp giữa Blockchain và bất động sản

Tài sản thế giới thực ( RWA ) không phải là khái niệm mới trong thị trường tiền điện tử, mà đã tồn tại từ năm 2018. Việc mã hóa tài sản và phát hành mã chứng khoán ( STO ) thời điểm đó có nhiều điểm tương đồng với RWA hiện nay. Tuy nhiên, do khung quy định không hoàn thiện và thiếu lợi thế tiềm năng đáng kể, những nỗ lực ban đầu này đã không phát triển đến quy mô thị trường trưởng thành.

Năm 2022, khi Mỹ tiếp tục tăng lãi suất, lợi suất trái phiếu chính phủ Mỹ đã vượt xa lãi suất cho vay stablecoin trong ngành crypto. Do đó, việc token hóa trái phiếu chính phủ Mỹ như một tài sản thực (RWA) ngày càng trở nên hấp dẫn đối với ngành crypto. Một số dự án DeFi trưởng thành, cũng như các tổ chức tài chính truyền thống, đã bắt đầu khám phá RWA.

Trong hai năm qua, một số ít dự án RWA bất động sản đã xuất hiện trên thị trường. Những dự án này nhằm mục đích mở rộng thị trường đầu tư bất động sản theo nhiều cách, đa dạng hóa sản phẩm đầu tư bất động sản và giảm bớt rào cản đầu tư bất động sản. Nghiên cứu này sẽ tiến hành phân tích trường hợp về những dự án này, khám phá những ưu nhược điểm trong thiết kế RWA bất động sản và thị trường tiềm năng của nó. Do những dự án này chủ yếu nhắm đến lĩnh vực bất động sản Bắc Mỹ, nên các chính sách, quy định và điều kiện thị trường liên quan sẽ chủ yếu đề cập đến thị trường bất động sản Bắc Mỹ.

Phương pháp thị trường bất động sản được mã hóa

Thị trường bất động sản là một lĩnh vực rộng lớn đầy cơ hội đầu tư. Nghiên cứu được công bố vào tháng 3 năm 2023 cho thấy, giá trị thị trường bất động sản niêm yết ở Bắc Mỹ đạt 1.3 triệu tỷ USD. Trong khi đó, giá trị thị trường bất động sản niêm yết toàn cầu là 2.66 triệu tỷ USD.

Đòi hỏi cốt lõi của thị trường bất động sản được mã hóa là đạt được một hoặc nhiều mục tiêu sau: tạo ra các sản phẩm đầu tư bất động sản đa dạng và linh hoạt hơn, thu hút một nhóm nhà đầu tư rộng rãi hơn, và nâng cao tính thanh khoản và giá trị của tài sản bất động sản. Các hình thức thể hiện chính của những sản phẩm này thường có ba loại:

1. tài chính sở hữu bất động sản phân mảnh.

2. sản phẩm chỉ số thị trường bất động sản khu vực cụ thể.

3. Token bất động sản được dùng để thế chấp vay.

Ngoài ra, việc mã hoá tài sản bất động sản lên blockchain cũng có tiềm năng nâng cao tính minh bạch của tài sản bất động sản và tính dân chủ trong quản trị.

Nếu bạn quen thuộc với quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REIT), đây là loại hình công ty nắm giữ bất động sản có lợi nhuận và quản lý hoặc vay vốn từ bất động sản đó. REIT cung cấp cơ hội đầu tư tương tự như quỹ tương hỗ, cho phép nhà đầu tư thông thường có được thu nhập từ đầu tư bất động sản và tổng lợi nhuận, đồng thời giúp thị trường bất động sản khu vực phát triển. REIT và RWA bất động sản có nhiều điểm tương đồng trong việc cung cấp cơ hội đầu tư bất động sản phân mảnh, cả hai đều hiệu quả trong việc giảm ngưỡng đầu tư và tăng cường tính thanh khoản của tài sản bất động sản. Tuy nhiên, REIT truyền thống thường không cung cấp cơ hội quản lý hoặc quyền sở hữu cho nhà đầu tư, duy trì mô hình vận hành tập trung. Mặc dù vậy, chúng đã cung cấp một khung tham khảo cho các dự án RWA bất động sản với việc xem xét tài sản, vận hành và cấu trúc đầu tư trong khuôn khổ quy định nghiêm ngặt.

Thông qua việc quan sát hoạt động của các dự án RWA bất động sản trong hai năm qua, chúng tôi đã có được một số hiểu biết rõ ràng về những ưu điểm và nhược điểm của chúng.

Thông thường, các dự án RWA bất động sản có những ưu nhược điểm như trên. Tuy nhiên, khi nghiên cứu sâu về các trường hợp cụ thể, phát hiện ra rằng do sự khác biệt trong quản lý và phương pháp sản phẩm, mỗi dự án gặp phải những tình huống thực tế khác nhau trong quá trình vận hành.

Phân tích trường hợp

Chương này chọn ba dự án RWA bất động sản để phân tích. Mỗi dự án áp dụng các phương pháp khác nhau để mã hóa thị trường bất động sản, và đều có tính đại diện nhất định trong lĩnh vực của mình. Cần lưu ý rằng, các dự án này vẫn đang ở giai đoạn đầu, sản phẩm của chúng chưa trải qua kiểm chứng và thử nghiệm thị trường dài hạn và rộng rãi.

RealT

RealT được ra mắt vào năm 2019, là một trong những dự án RWA bất động sản đầu tiên, tập trung vào việc token hóa bất động sản nhà ở tại Mỹ cho các nhà đầu tư cá nhân thông qua Blockchain Ethereum và Gnosis, chủ yếu trên Gnosis (.

RealT mua bất động sản nhà ở và theo quy định của Mỹ, sẽ tiến hành token hóa bất động sản mà họ nắm giữ. Trách nhiệm quản lý, bảo trì và thu tiền thuê của những bất động sản này được ủy thác cho các cơ quan quản lý bên thứ ba. Sau khi trừ chi phí, tiền thuê thu được từ những bất động sản này sẽ được phân chia cho các chủ sở hữu token. Mặc dù RealT chịu trách nhiệm về quá trình token hóa, nhưng họ về mặt pháp lý được tách biệt với các công ty sở hữu tài sản bất động sản. Như trang web của họ đề cập, nếu công ty đó vi phạm hợp đồng, các chủ sở hữu token có quyền chỉ định một công ty khác để quản lý bất động sản mà họ nắm giữ. Tuy nhiên, cần lưu ý rằng thỏa thuận này không yêu cầu RealT phải tham gia vào việc đầu tư vào các token bất động sản mà họ đưa ra thị trường. Người dùng nắm giữ token bất động sản có thể nhận tiền thuê nhà mỗi tháng, số tiền nhận được sẽ phải trừ đi khoảng 2.5% quỹ bảo trì và thường khoảng 10% phí quản lý.

![Gạch và Khối: Nghiên cứu dự án bất động sản trong thị trường RWA])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-361cf484908c28bf10ec4eb5a951dcac.webp(

Lấy bất động sản này của Montgomery làm ví dụ, tổng giá trị của token bất động sản là 323,020 đô la Mỹ, giá mỗi token là 52.10 đô la Mỹ, tổng cộng đã phát hành 6,200 token. Bất động sản này tạo ra doanh thu thuê hàng tháng là 2,600 đô la Mỹ. Sau khi trừ đi tổng chi phí vận hành và quản lý là 622 đô la Mỹ, lợi nhuận ròng hàng tháng là 1,978 đô la Mỹ, tổng cộng hàng năm là 23,736 đô la Mỹ. Do đó, mỗi token nhận được 3.83 đô la Mỹ phân phối, dẫn đến tỷ lệ lợi nhuận hàng năm là 7.35%.

Đối với bất động sản này, RealT đã cung cấp 100% mã thông báo cho thị trường, điều này có nghĩa là RealT không cần phải đầu tư cùng với khách hàng, và duy trì một mô hình gần như không có rủi ro để vận hành. Cơ quan quản lý nhận 8% từ tiền thuê, và nhận phần còn lại từ chi phí bảo trì, nền tảng đầu tư chỉ thu phí 2% cho việc mã hóa bất động sản, chọn cơ quan quản lý và giám sát quản lý. Thông qua phương pháp này, đội ngũ RealT có thể tiết kiệm một lượng lớn thời gian quản lý, tập trung vào việc tìm kiếm bất động sản đủ điều kiện và mã hóa chúng ra thị trường.

Tuy nhiên, mặc dù việc phân tán quyền sở hữu giúp phân chia rủi ro giữa các nhà đầu tư, nó cũng mang đến những thách thức. Khi tỷ lệ đầu tư của các nhà đầu tư quá nhỏ đến mức chi phí quản lý của công ty trở nên quá cao và không bền vững. Có báo cáo giải thích về xung đột lợi ích giữa các chủ sở hữu token bất động sản và RealT. RealT chọn một tổ chức quản lý để quản lý tài sản mà họ sở hữu; nếu RealT có quyền sở hữu lớn đối với tài sản, họ sẽ cố gắng giảm chi phí quản lý; vì quản lý kém sẽ có ảnh hưởng tiêu cực lớn đến họ. Tuy nhiên, nếu tỷ lệ cổ phần của RealT quá lớn, điều này sẽ làm giảm tính thanh khoản của token, và các cổ đông nhỏ sẽ không thực hiện trách nhiệm giám sát. Tất cả các chủ sở hữu token đều mong đợi cổ đông lớn có thể giám sát tổ chức quản lý được thuê có hiệu quả và tận tâm. Mặt khác, nếu tỷ lệ cổ phần của RealT rất nhỏ, RealT có thể thiếu động lực đủ để chọn lựa tổ chức quản lý một cách tận tâm và tích cực tham gia giám sát, khiến việc giám sát hiệu quả tổ chức quản lý trở nên rất khó khăn đối với nhiều nhà đầu tư cá nhân.

Bằng cách xem mười mã bất động sản mới nhất đã bán hết trên thị trường RealT, và sử dụng trình duyệt blockchain liên quan để tìm ra mỗi bất động sản có bao nhiêu người nắm giữ. Như bạn thấy trong biểu đồ, RealT phân chia bất động sản thành nhiều số lượng mã khác nhau, để đảm bảo giá của mỗi mã vào khoảng 50 đô la. Hầu hết các bất động sản nằm ở Detroit, và có khoảng 500 người nắm giữ mã, trong đó hai bất động sản có số người nắm giữ vượt quá 1.000. Bây giờ, kết hợp số lượng mã của mỗi người nắm giữ để tính toán phạm vi đầu tư của nhà đầu tư RealT.

![Gạch và Khối: Nghiên cứu dự án bất động sản trong thị trường RWA])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-aa31bab48551a8779f9d393bb64e445c.webp(

Khoảng 90% nhà đầu tư RealT đầu tư dưới 500 đô la, khoảng 9% nhà đầu tư đầu tư từ 500 đến 2.000 đô la, 1% nhà đầu tư đầu tư vượt quá số tiền này. Điều này cho thấy RealT đã thành công trong việc tạo ra một thị trường đầu tư bất động sản cho các nhà đầu tư lẻ, đồng thời tăng tính thanh khoản cho thị trường nhà ở.

Sau khi tra cứu dữ liệu giao dịch trên địa chỉ ví của RealT trên mạng lưới hoạt động chính Gnosis, RealT đã phân phối tổng cộng khoảng 600 triệu USD tiền thuê. Phí nền tảng dao động khoảng 2.5%-3% của tiền thuê, tùy thuộc vào chi phí duy trì, bảo hiểm và thuế, tương đương với doanh thu của nền tảng khoảng 150K đến 180K USD trong hai năm qua. Tuy nhiên, vì RealT không bị bắt buộc tham gia vào đầu tư bất động sản, và nếu lựa chọn tham gia, mức độ tham gia của họ không có giới hạn hoặc chỉ định cụ thể, nên lợi nhuận mà RealT thu được từ doanh thu tiền thuê là không rõ ràng.

Từ góc độ cấu trúc công ty, RealT đã thành lập Real Token Inc. tại Delaware như là thực thể cốt lõi của công ty. Thực thể này không sở hữu bất kỳ tài sản bất động sản nào; nó chỉ hoạt động như là thực thể vận hành của dự án RealT. Ngoài ra, RealT cũng đã thành lập Real Token LLC tại Delaware như là công ty mẹ của một loạt các công ty bất động sản. Giống như Real Token Inc., Real Token LLC)LLC: Công ty trách nhiệm hữu hạn( không sở hữu bất kỳ tài sản bất động sản nào; mục đích chính của nó là đơn giản hóa quy trình pháp lý, cho phép người dùng đầu tư vào tất cả các bất động sản chỉ bằng cách ký hợp đồng với một công ty. Cuối cùng, RealT đã thành lập một loạt các LLC tương ứng cho mỗi bất động sản đầu tư. Là công ty con của Real Token LLC, mỗi LLC được thiết lập cho một bất động sản cụ thể và các token tương ứng. Cấu trúc này nhằm đảm bảo rằng các vấn đề tài chính hoặc pháp lý của một bất động sản sẽ không ảnh hưởng đến các bất động sản khác hoặc hoạt động của công ty mẹ dưới RealT.

![Gạch và Khối: Nghiên cứu dự án bất động sản trong thị trường RWA])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-4f0cded6a5d231d49ba59ab808fed894.webp(

) Parcl

Parcl là một nền tảng đầu tư DeFi, cho phép người dùng giao dịch sự biến động giá của thị trường bất động sản toàn cầu. Parcl được sử dụng để tạo ra các tài sản tổng hợp liên quan đến bất động sản dựa trên cấu trúc AMM. Parcl đã ra mắt Parcl LabsPrice Feed, nhằm tạo ra các chỉ số bất động sản của khu vực cụ thể dựa trên lịch sử bán hàng của nó. Thời gian lịch sử có thể thay đổi tùy theo tần suất giao dịch của bất động sản. Sau khi chỉ số được tạo ra, các nhà đầu tư có cơ hội đặt cược vào xu hướng giá bất động sản, thiết lập vị thế mua hoặc bán cho giá bất động sản trong khu vực.

Phương pháp này do không có giao dịch bất động sản thực tế, giúp Parcl tránh khỏi những vấn đề pháp lý liên quan đến vận hành bất động sản thực. Bạn cũng có thể nghi ngờ liệu nó có thực sự được coi là một dự án RWA bất động sản hay không, vì nó không đáp ứng các tiêu chuẩn đã đề cập ở trên. Tuy nhiên, đây là một dự án RWA tương đối phổ biến, nhận được đầu tư từ nhiều công ty nổi tiếng, và vì tính độc đáo của nó, việc đưa nó vào thảo luận về sự đa dạng hóa sản phẩm RWA bất động sản là hợp lý.

Mạng thử nghiệm của Parcl được khởi động trên Solana vào tháng 5 năm 2022, hiện tại TVL của nó là 16 triệu USD. Tuy nhiên, sau hơn một năm hoạt động, Parcl dường như không thu hút được nhiều sự chú ý, với khối lượng giao dịch hàng ngày chưa đến 10,000 USD và số người dùng hoạt động hàng ngày chưa đến 50.

![Gạch và Khối: Nghiên cứu dự án bất động sản trong thị trường RWA]###https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-03fb37d3a9ba3003021b1332a31a470b.webp(

Sản phẩm của Parcl dễ sử dụng và nâng cấp nhanh chóng, nhà cung cấp giá cả và thiết kế thị trường chỉ số của Parcl Labs đã khá trưởng thành. Về mặt vận hành, đội ngũ Parcl tích cực triển khai Parcl Point, Real Estate Royale và các chương trình thu hút người dùng khác. Mặc dù có những lợi thế này và sự hỗ trợ từ nhiều tổ chức đầu tư nổi tiếng, Parcl vẫn duy trì sự chú ý thị trường và thị phần tương đối thấp, với cơ sở người dùng nhỏ và khối lượng giao dịch hạn chế. Có lẽ điều này phần nào chứng minh rằng thị trường tiền điện tử vẫn chưa sẵn sàng để đón nhận sản phẩm chỉ số bất động sản.

) Reinno

Một số công ty tiền điện tử lớn cũng đang khám phá các sản phẩm theo hướng RWA bất động sản. Ripple đã công bố vào tháng 7 rằng đội ngũ tiền tệ kỹ thuật số của họ đang cố gắng hỗ trợ người dùng trong việc token hóa tài sản và từ đó thực hiện các khoản thế chấp. Một số dự án cũng cung cấp tùy chọn sử dụng bất động sản được token hóa làm tài sản thế chấp cho khoản vay, nhưng dịch vụ này chỉ giới hạn cho các token bất động sản mà họ phát hành. Về bản chất, dịch vụ này giống như các sản phẩm cho vay token và không thực sự tăng cường tính thanh khoản vốn của các chủ sở hữu bất động sản cá nhân.

Reinno là một dự án bị bỏ hoang được ra mắt vào năm 2020 và ngừng hoạt động vào năm 2022, mặc dù không để lại nhiều dấu ấn trên thị trường, nhưng nó đã giới thiệu hai sản phẩm liên quan đến bất động sản RWA đáng chú ý.

Sản phẩm đầu tiên là dịch vụ cho vay dựa trên bất động sản được mã hóa. Khi chủ sở hữu bất động sản cần tài chính, họ có thể nộp tài liệu bất động sản cho Reinno. Sau khi được phê duyệt, Reinno sẽ tạo một công ty đại diện đặc biệt cho họ tại Delaware. Sau đó, Reinno sẽ tạo một hợp đồng thông minh cho các mã thông báo bất động sản, chủ sở hữu có thể sử dụng mã thông báo như một khoản vay.