Sự phát triển của tài sản thế giới thực trong thị trường tiền điện tử

Khái niệm tài sản thế giới thực ( RWA ) không phải là điều mới mẻ trong thị trường tiền điện tử, ít nhất có thể được truy nguyên từ năm 2018, khi đó việc mã hóa tài sản và phát hành token chứng khoán ( STO ) có sự tương đồng với khái niệm RWA ngày nay. Tuy nhiên, do khung quy định chưa trưởng thành và lợi ích tiềm năng không rõ ràng, những nỗ lực ban đầu này đã không phát triển đến mức độ trưởng thành.

Năm 2022, với việc Mỹ liên tục tăng lãi suất, lợi suất trái phiếu chính phủ Mỹ đã vượt xa lãi suất cho vay stablecoin trong thị trường tiền điện tử. Do đó, việc token hóa trái phiếu chính phủ Mỹ thành RWA trở nên ngày càng hấp dẫn đối với ngành công nghiệp mã hóa. Nhiều dự án DeFi nổi tiếng cũng như các tổ chức tài chính truyền thống và thậm chí một số chính phủ đã bắt đầu khám phá lĩnh vực RWA.

Trong hai năm qua, nhiều dự án RWA bất động sản đã xuất hiện trên thị trường. Chúng nhằm mở rộng thị trường đầu tư bất động sản, phong phú hóa sản phẩm đầu tư bất động sản và giảm bớt rào cản đầu tư. Nghiên cứu này thông qua phân tích tình huống, khám phá những ưu điểm và nhược điểm trong thiết kế RWA bất động sản cũng như thị trường tiềm năng của nó. Do những dự án này chủ yếu nhắm đến tài sản và nhà đầu tư bất động sản Bắc Mỹ, các chính sách, quy định và tình hình thị trường liên quan sẽ chủ yếu đề cập đến thị trường bất động sản Bắc Mỹ.

Phương pháp mã hóa thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản là một lĩnh vực lớn đầy cơ hội đầu tư. Dữ liệu nghiên cứu tháng 3 năm 2023 cho thấy, giá trị thị trường bất động sản niêm yết ở Bắc Mỹ đạt 1.3 nghìn tỷ đô la Mỹ, trong khi quy mô thị trường bất động sản niêm yết toàn cầu là 2.66 nghìn tỷ đô la Mỹ.

Mục tiêu cốt lõi của việc mã hóa thị trường bất động sản là đạt được một hoặc nhiều mục tiêu sau: tạo ra các sản phẩm đầu tư bất động sản đa dạng và linh hoạt hơn, thu hút nhiều nhà đầu tư hơn, nâng cao tính thanh khoản và giá trị của tài sản bất động sản. Các sản phẩm này chủ yếu được thể hiện dưới ba hình thức:

1. phân chia quyền sở hữu bất động sản và tài trợ
2. sản phẩm chỉ số thị trường bất động sản khu vực cụ thể
3. tài sản mã hóa bất động sản như tài sản thế chấp

Ngoài ra, việc mã hóa và tích hợp blockchain còn tăng cường tính minh bạch và quản trị dân chủ của tài sản bất động sản.

Quỹ tín thác đầu tư bất động sản ( REIT ) có những điểm tương đồng với tài sản bất động sản thực RWA, đều cung cấp cơ hội đầu tư bất động sản được phân tán, làm giảm đáng kể rào cản đầu tư và tăng tính thanh khoản của tài sản bất động sản. Tuy nhiên, các quỹ REIT truyền thống thường không cung cấp cơ hội quản lý hoặc quyền sở hữu cho các nhà đầu tư, duy trì mô hình hoạt động tập trung. Mặc dù vậy, việc kiểm tra tài sản nghiêm ngặt và cấu trúc đầu tư trong khuôn khổ quy định chặt chẽ cung cấp một kế hoạch vững chắc cho các dự án RWA bất động sản.

Trong hai năm qua, qua việc vận hành các dự án RWA bất động sản, chúng tôi đã có cái nhìn rõ ràng hơn về những ưu điểm và nhược điểm của nó.

Các dự án RWA bất động sản điển hình có các đặc điểm nêu trên. Sau khi đi sâu vào các trường hợp cụ thể, phát hiện rằng do sự khác biệt trong quản lý và phương pháp sản phẩm, mỗi dự án gặp phải những tình huống khác nhau trong quá trình hoạt động thực tế.

Nghiên cứu trường hợp

Chương này chọn ba dự án RWA bất động sản để phân tích. Mỗi dự án áp dụng các phương pháp khác nhau để mã hóa thị trường bất động sản, và đều rất phổ biến trong lĩnh vực của mình. Đáng chú ý là, đây vẫn là những dự án giai đoạn đầu, sản phẩm của chúng chưa được xác thực và thử nghiệm trên thị trường lâu dài và rộng rãi.

RealT

RealT được ra mắt vào năm 2019, là một trong những dự án RWA bất động sản lâu đời nhất trên thị trường, tập trung vào việc cung cấp cơ hội đầu tư vào bất động sản nhà ở Mỹ chủ yếu trên Gnosis thông qua blockchain Ethereum và Gnosis (.

RealT mua lại bất động sản và thực hiện mã hóa các thực thể sở hữu hợp đồng bất động sản theo quy định của Mỹ. Trách nhiệm quản lý, bảo trì và thu tiền thuê của các bất động sản này được ủy thác cho các tổ chức quản lý bên thứ ba. Sau khi trừ chi phí, tiền thuê thu được từ các bất động sản cụ thể sẽ được phân phối cho các chủ sở hữu token của chúng. Mặc dù RealT chịu trách nhiệm về quy trình mã hóa, nhưng họ về mặt pháp lý tách biệt với các công ty nắm giữ tài sản bất động sản. Như trang web của họ đã đề cập, nếu công ty vi phạm hợp đồng, các chủ sở hữu token vẫn giữ quyền chỉ định một công ty khác quản lý công ty nắm giữ hợp đồng bất động sản. Cần lưu ý rằng họ không yêu cầu bắt buộc phải đầu tư chung vào các bất động sản được đưa ra thị trường. Các chủ sở hữu token bất động sản có thể nhận được một phần thu nhập từ tiền thuê bất động sản hàng tháng, không bao gồm khoảng 2,5% quỹ dự phòng bảo trì và phí quản lý, phí quản lý thường vào khoảng 10% giá trị.

Lấy bất động sản này của Montgomery làm ví dụ, tổng giá trị của các mã token bất động sản là 323,020 USD, mỗi mã token được định giá 52.10 USD, tổng cộng phát hành 6,200 mã token. Bất động sản này tạo ra thu nhập cho thuê 2,600 USD mỗi tháng. Sau khi trừ đi chi phí hoạt động và quản lý tổng cộng 622 USD, lợi nhuận ròng mỗi tháng là 1,978 USD, lợi nhuận hàng năm là 23,736 USD. Do đó, mỗi mã token nhận được 3.83 USD phân phối, tỷ suất lợi nhuận hàng năm là 7.35%.

![Gạch và Khối: Nghiên cứu về Bất động sản trong Thị trường RWA])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-dab211e0a60d06e6971df918fdfd7e26.webp(

Đối với bất động sản này, RealT cung cấp 100% mã thông báo, điều này có nghĩa là RealT không cần phải đầu tư cùng với khách hàng, duy trì một mô hình vận hành gần như không có rủi ro. Các cơ quan quản lý thu 8% tiền thuê và phần phí bảo trì còn lại, trong khi nền tảng đầu tư chỉ thu 2% để thực hiện mã hóa bất động sản, chọn lựa các cơ quan quản lý và giám sát quản lý. Bằng cách này, đội ngũ RealT có thể tiết kiệm rất nhiều thời gian quản lý, tập trung vào việc tìm kiếm bất động sản đủ điều kiện và đưa chúng ra thị trường dưới dạng mã thông báo.

Tuy nhiên, mặc dù sở hữu phân tán thúc đẩy việc chia sẻ rủi ro giữa các nhà đầu tư, nhưng cũng mang lại những thách thức. Vấn đề có thể phát sinh khi lợi ích tài chính của các nhà đầu tư quá nhỏ đến mức chi phí quản lý công ty trở nên không khả thi. Một báo cáo giải thích về xung đột lợi ích giữa những người nắm giữ token bất động sản và RealT. RealT chọn các tổ chức quản lý để quản lý bất động sản mà họ sở hữu; nếu RealT nắm giữ một lượng lớn quyền sở hữu bất động sản, có thể giảm chi phí đại lý; do đó, việc quản lý không hiệu quả sẽ có tác động tiêu cực đến họ. Tuy nhiên, nếu tỷ lệ sở hữu của RealT quá lớn, có thể gây ra tác động tiêu cực đến tính thanh khoản của token, và các cổ đông nhỏ cũng có thể trở thành người hưởng lợi miễn phí. Những chủ sở hữu này có thể mong đợi các cổ đông lớn chịu trách nhiệm giám sát xem các tổ chức quản lý được thuê có đủ khả năng tài chính hay không. Mặt khác, nếu cổ phần của RealT rất nhỏ, RealT có thể thiếu động lực đủ để lựa chọn các tổ chức quản lý một cách đầy đủ hoặc tham gia vào quá trình giám sát, và nhiều nhà đầu tư cũng khó khăn trong việc giám sát hiệu quả các tổ chức quản lý.

Tôi đã xem mười mã thông báo mới nhất đã bán hết trên thị trường RealT và sử dụng trình duyệt blockchain liên quan để tìm số lượng chủ sở hữu của mỗi bất động sản.

![Gạch và Khối: Một Nghiên Cứu về Bất Động Sản trong Thị Trường RWA])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-c1c5e1d087322a31c0503638bef22e30.webp(

Từ biểu đồ có thể thấy, RealT phân chia bất động sản thành một số lượng mã thông báo khác nhau, khiến giá mỗi mã thông báo khoảng 50 đô la. Hầu hết bất động sản nằm ở Detroit, với khoảng 500 người nắm giữ mã thông báo, trong đó có hai bất động sản có hơn 1.000 người nắm giữ. Kết hợp điều này với số lượng mã thông báo của mỗi người nắm giữ, có thể hiểu được phạm vi đầu tư của các nhà đầu tư RealT.

![Gạch và Khối: Một Nghiên Cứu về Bất Động Sản trong Thị Trường RWA])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-98de8e550c8f155cd34513c6f18133cf.webp(

Khoảng 90% nhà đầu tư RealT đầu tư dưới 500 đô la, khoảng 9% đầu tư từ 500 đến 2.000 đô la, 1% đầu tư vượt quá số này. Điều này cho thấy RealT đã thành công phần nào trong việc tạo ra thị trường đầu tư bất động sản cho các nhà đầu tư nhỏ và cải thiện tính thanh khoản của thị trường nhà ở.

Theo dữ liệu giao dịch từ ví RealT ) địa chỉ ví Gnosis: 0xE7D97868265078bd5022Bc2622C94dFc1Ef1D402(, RealT đã thanh toán tổng cộng khoảng 6 triệu đô la tiền thuê. Phí nền tảng dao động tùy theo phí bảo trì, bảo hiểm và thuế, khoảng từ 2,5% đến 3% tiền thuê, tương đương với doanh thu nền tảng khoảng 150.000 đến 180.000 đô la trong hai năm qua. Tuy nhiên, do RealT không bắt buộc tham gia đầu tư bất động sản, cũng không có giới hạn hoặc hướng dẫn cụ thể về mức độ tham gia của họ ) nếu chọn đầu tư (, lợi nhuận mà RealT nhận được từ doanh thu tiền thuê vẫn chưa được công bố.

Xét từ cấu trúc công ty, RealT đã thành lập Real Token Inc. tại Delaware như là thực thể cốt lõi của công ty. Thực thể này không sở hữu bất kỳ tài sản bất động sản nào; nó chỉ hoạt động như là thực thể vận hành của dự án RealT. Ngoài ra, RealT cũng đã thành lập Real Token LLC tại Delaware như là công ty mẹ của một loạt các công ty bất động sản. Giống như Real Token Inc., Real Token LLC không sở hữu bất kỳ tài sản bất động sản nào; mục đích chính của nó là đơn giản hóa quy trình pháp lý, cho phép người dùng tham gia đầu tư vào tất cả các bất động sản bằng cách ký hợp đồng với một công ty. Cuối cùng, RealT thiết lập một loạt các công ty trách nhiệm hữu hạn tương ứng cho mỗi bất động sản đầu tư. Là công ty con của Real Token LLC, mỗi công ty trách nhiệm hữu hạn có một bất động sản cụ thể và các mã thông báo tương ứng. Cấu trúc này được thiết kế để đảm bảo rằng các vấn đề tài chính hoặc pháp lý của một bất động sản sẽ không ảnh hưởng đến các bất động sản khác hoặc hoạt động của công ty mẹ dưới RealT.

![Gạch và Khối: Nghiên cứu về Bất động sản trong Thị trường RWA])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-51f60a9aeef26de0b7ff4137c0ddf278.webp(

) Parcl

Giao thức Parcl là một nền tảng đầu tư DeFi, cho phép người dùng giao dịch sự biến động giá của thị trường bất động sản toàn cầu. Parcl được sử dụng để có được sự tiếp xúc vĩnh viễn với tài sản tổng hợp, sử dụng cấu trúc AMM. Parcl giới thiệu việc cung cấp giá từ Parcl Labs, tạo ra chỉ số cho bất động sản ở khu vực cụ thể dựa trên lịch sử bán hàng. Thời gian lịch sử bán hàng có thể thay đổi tùy thuộc vào tần suất giao dịch bất động sản. Sau khi tạo ra chỉ số, nhà đầu tư có cơ hội đầu cơ giá trị bất động sản, có thể đi dài hoặc đi ngắn trên giá bất động sản.

Phương pháp này giúp Parcl tránh được các vấn đề pháp lý, vì hoạt động của nền tảng không liên quan đến bất động sản thực tế. Có thể có người nghi ngờ rằng nó có thực sự là một dự án RWA bất động sản hay không, vì nó không đáp ứng các tiêu chí trên. Tuy nhiên, nó là một dự án RWA tương đối phổ biến, nhận được sự đầu tư từ nhiều tổ chức đầu tư nổi tiếng. Thảo luận về khả năng đa dạng hóa của RWA bất động sản là hợp lý.

Mạng thử nghiệm của Parcl được ra mắt vào tháng 5 năm 2022 trên Solana, hiện tại TVL là 16 triệu USD. Sau hơn một năm hoạt động, Parcl dường như không thu hút được nhiều sự chú ý, khối lượng giao dịch hàng ngày chưa đến 10.000 USD, số người dùng hoạt động hàng ngày chưa đến 50.

![Gạch và Khối: Nghiên Cứu về Bất Động Sản trong Thị Trường RWA]###https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-2d5e54fcb98d7f6a6b8be8bdd09d5971.webp(

Sản phẩm của Parcl được phát triển đơn giản và nhanh chóng. Giá cung cấp của Parcl Labs và thị trường chỉ số được thiết kế tốt, dễ sử dụng.

Về mặt vận hành, đội ngũ Parcl đã tích cực triển khai các chương trình thu hút người dùng như Parcl Point, Real Estate Royale. Mặc dù có những lợi thế này và nhận được sự hỗ trợ từ nhiều tổ chức đầu tư nổi tiếng, Parcl vẫn giữ thái độ khá khiêm tốn trên thị trường, với cơ sở người dùng nhỏ và khối lượng giao dịch hạn chế. Có lẽ thị trường vẫn chưa sẵn sàng để chấp nhận các sản phẩm chỉ số bất động sản.

) Reinno

Các công ty tiền điện tử lớn như Ripple và MakerDAO cũng đang khám phá khả năng cho phép người dùng thế chấp bất động sản dưới dạng token để vay tiền. Ripple đã công bố vào tháng 7 rằng đội ngũ tiền tệ kỹ thuật số của ngân hàng trung ương đang nỗ lực theo hướng này. MakerDAO đã tích hợp với RobinLand để hỗ trợ các khoản vay thế chấp bất động sản. RealT cung cấp tùy chọn sử dụng bất động sản đã được token hóa làm tài sản thế chấp cho khoản vay, nhưng dịch vụ này chỉ giới hạn cho các token mà họ phát hành. Về bản chất, dịch vụ này giống như một sản phẩm cho vay token và không thực sự cải thiện tính thanh khoản vốn của các chủ sở hữu bất động sản.

Reinno là một dự án bị bỏ rơi được ra mắt vào năm 2020 và ngừng hoạt động vào năm 2022. Mặc dù nó không để lại nhiều dấu ấn trên thị trường, nhưng nó đã giới thiệu hai sản phẩm liên quan đến bất động sản RWA đáng chú ý.

Sản phẩm đầu tiên là dịch vụ cho vay dựa trên bất động sản mã hóa. Khi chủ sở hữu bất động sản cần tài chính, họ có thể gửi tài liệu bất động sản cho Reinno. Sau khi được phê duyệt, Reinno sẽ tạo một công ty mục đích đặc biệt ### tại Delaware cho giao dịch, còn được gọi là SPV, là công ty con được tạo ra bởi công ty mẹ để cách ly rủi ro tài chính. Tình trạng pháp lý của nó như một công ty độc lập đảm bảo nghĩa vụ của nó ngay cả khi công ty mẹ phá sản. Do đó, công ty mục đích đặc biệt đôi khi được gọi là thực thể cách ly phá sản. Tại Mỹ, SPV thường tương đương với công ty trách nhiệm hữu hạn (. Sau đó, Reinno sẽ tạo hợp đồng thông minh cho bất động sản mã hóa, chủ sở hữu có thể gửi mã thông báo làm tài sản thế chấp cho khoản vay. Giới hạn khoản vay sẽ dựa trên giá trị của mã thông báo.

Sản phẩm thứ hai là tài trợ thế chấp, người dùng sau khi mua bất động sản và nhận được khoản vay thế chấp, có thể mã hóa quyền sở hữu bất động sản để tiến hành tài trợ. Số vốn nhận được