Глибокий аналіз проектів RWA у сфері нерухомості: як технологія Блокчейн перетворює інвестиції в нерухомість

Дослідження проектів RWA в нерухомості: дослідження злиття Блокчейн та нерухомості

Справжні світові активи ( RWA ) на ринку криптовалют не є новою концепцією, вони існували ще в 2018 році. Тоді токенізація активів і випуск токенів цінних паперів ( STO ) мали багато спільного з сучасними RWA. Однак через недосконалу регуляторну структуру та відсутність значних потенційних переваг у поверненні ці ранні спроби не змогли розвинутися до зрілого ринкового масштабу.

У 2022 році, в умовах постійного підвищення процентних ставок у США, доходність державних облігацій США значно перевищила ставки позик у стейблкоїнах криптоіндустрії. Таким чином, токенізація державних облігацій США як RWA стає все більш привабливою для криптоіндустрії. Деякі зрілі проекти DeFi, а також традиційні фінансові установи, почали досліджувати RWA.

Протягом останніх двох років на ринку з'явилася невелика кількість проектів RWA в сфері нерухомості. Ці проекти спрямовані на розширення ринку інвестицій у нерухомість різними способами, диверсифікацію інвестиційних продуктів у сфері нерухомості та зниження бар'єрів для інвестицій у нерухомість. Це дослідження проведе аналіз випадків цих проектів, вивчаючи переваги та недоліки дизайну RWA в сфері нерухомості та їх потенційний ринок. Оскільки ці проекти в основному орієнтовані на сектор нерухомості Північної Америки, відповідні політики, регуляції та умови ринку, що обговорюються, будуть в основному стосуватися ринку нерухомості Північної Америки.

Цегла та Блоки: Дослідження проектів нерухомості на ринку RWA

Методи токенізації ринку нерухомості

Ринок нерухомості є величезною сферою, сповненою інвестиційних можливостей. Дослідження, опубліковане в березні 2023 року, показало, що вартість ринку нерухомості, що котирується на північноамериканських біржах, досягла 1,3 трильйона доларів США. А загальна вартість світового ринку нерухомості, що котирується, становить 2,66 трильйона доларів США.

Основна мета токенізації ринку нерухомості полягає в досягненні однієї або кількох з наступних цілей: створення більш різноманітних і гнучких інвестиційних продуктів у сфері нерухомості, залучення більш широкої групи інвесторів, а також підвищення ліквідності та вартості нерухомих активів. Основні форми цих продуктів зазвичай мають три типи:

  1. Фрагментоване фінансування прав власності на нерухомість.

  2. специфічний індекс продукту ринку нерухомості.

  3. токени нерухомості для заставного кредитування.

Крім того, токенізація нерухомості на блокчейні також має потенціал для підвищення прозорості активів нерухомості та демократичності управління.

Якщо ви знайомі з інвестиційними трустами в нерухомість (REIT), це тип компанії, яка володіє прибутковою нерухомістю та управляє нею або використовує цю нерухомість для фінансування. REIT надає можливості інвестицій, подібні до спільних фондів, дозволяючи звичайним інвесторам отримувати дохід від інвестицій у нерухомість та загальний дохід, а також сприяє зростанню ринку нерухомості в регіоні. REIT і нерухомість RWA мають багато подібностей у наданні фрагментованих можливостей інвестицій у нерухомість, обидва ефективно знижують інвестиційний бар'єр і підвищують ліквідність активів нерухомості. Проте традиційні REIT зазвичай не надають інвесторам можливостей управління або власності, зберігаючи централізовану модель управління. Незважаючи на це, вони в рамках суворої регуляторної структури перевіряють активи, операції та свою інвестиційну структуру, що забезпечує основу для проектів нерухомості RWA, на яку можна спиратися.

Спостерігаючи за експлуатацією проектів RWA у сфері нерухомості протягом останніх двох років, ми отримали деяке чітке розуміння їхніх переваг і недоліків.

Цеглини та блоки: Дослідження проектів нерухомості на ринку RWA

Зазвичай проекти RWA в сфері нерухомості мають наведені вище переваги та недоліки. Але при глибокому вивченні конкретних випадків виявляється, що через різницю в управлінні та продуктивних підходах, кожен проект стикається з різними реальними ситуаціями в процесі експлуатації.

Аналіз випадків

Цей розділ обирає три проекти нерухомості RWA для аналізу. Кожен проект використовує різні методи токенізації ринку нерухомості і має певну представницькість у своїй галузі. Варто зазначити, що ці проекти все ще перебувають на ранніх стадіях, їхні продукти ще не пройшли тривалої та широкої перевірки та тестування на ринку.

RealT

RealT запущено в 2019 році, є одним з перших проектів RWA в сфері нерухомості, що спеціалізується на токенізації американської житлової нерухомості для роздрібних інвесторів через блокчейн Ethereum та Блокчейн Gnosis (, головним чином на Gnosis ).

RealT купує житлову нерухомість і відповідно до американського законодавства токенізує власність. Відповідальність за управління, обслуговування та збір орендної плати за цю нерухомість покладається на третю сторону – управлінську компанію. Після вирахування витрат орендна плата, що отримується від цих об’єктів, розподіляється між власниками токенів. Хоча RealT відповідає за процес токенізації, юридично вони ізольовані від компанії, яка володіє активами нерухомості. Як зазначено на їхньому сайті, якщо компанія не виконує свої зобов’язання, власники токенів мають право призначити іншу компанію для управління нерухомістю. Однак варто зазначити, що угода не зобов’язує RealT брати участь у інвестуванні в токени нерухомості, які вони виходять на ринок. Користувачі, які володіють токенами нерухомості, можуть щомісяця отримувати частину орендної плати за цей будинок, після вирахування приблизно 2,5% резерву на обслуговування та звичайних витрат на управління, які зазвичай становлять близько 10%.

Цегла та Блоки: Дослідження проектів нерухомості на ринку RWA

Візьмемо, наприклад, цю власність у Монтгомері, загальна вартість токенів нерухомості становить 323,020 доларів США, ціна за токен складає 52.10 доларів США, всього випущено 6,200 токенів. Ця власність генерує 2,600 доларів США місячного орендного доходу. Після вирахування загалом 622 доларів США на операційні та управлінські витрати, щомісячний чистий прибуток становить 1,978 доларів США, річна сума становить 23,736 доларів США. Таким чином, на кожен токен припадає 3.83 долара США розподілу, що призводить до річної прибутковості 7.35%.

Для цієї нерухомості RealT пропонує ринок 100% токенів, що означає, що RealT не потрібно спільно інвестувати з клієнтами і підтримувати практично безризикову модель для ведення бізнесу. Управляюча компанія отримує 8% з орендної плати і залишок з витрат на обслуговування, платформа інвестицій стягує лише 2% за токенізацію нерухомості, вибір управляючої компанії та нагляд за управлінням. Завдяки цьому методу команда RealT може зекономити величезну кількість часу на управління, зосередившись на пошуку кваліфікованої нерухомості та токенізації їх на ринку.

Однак, хоча розподіл власності допомагає розподілити ризики серед інвесторів, це також приносить виклики. Коли частка інвестицій інвестора занадто мала, витрати на управління компанією стають занадто високими і це стає непостійним. Є звіти, які пояснюють конфлікт інтересів між власниками токенів нерухомості та RealT. RealT вибирає управлінську компанію для управління своїми власностями; якщо RealT має велику частку власності на нерухомість, вони будуть прагнути знизити витрати на управління; оскільки погане управління матиме до них значний негативний вплив. Однак, якщо частка RealT занадто велика, по-перше, це знизить ліквідність токенів, а по-друге, малий акціонери нерухомості не виконуватимуть контрольні обов'язки. Всі власники токенів очікують, що великі акціонери зможуть контролювати, чи ефективно працює найнята управлінська компанія. З іншого боку, якщо частка RealT дуже мала, RealT може не мати достатніх стимулів для ретельного вибору управлінської компанії та активної участі в нагляді, для численних роздрібних інвесторів ефективний контроль над управлінською компанією стане дуже складним.

Переглянувши десять останніх проданих токенів нерухомості на ринку RealT, і використовуючи відповідні блокчейн-браузери, щоб дізнатися, скільки власників має кожна нерухомість. Як ви бачите на графіку, RealT розподіляє нерухомість на різну кількість токенів, щоб забезпечити ціну кожного токена приблизно в 50 доларів. Більшість нерухомості розташовані в Детройті, і приблизно є 500 власників токенів, серед яких два об'єкта нерухомості мають понад 1,000 власників. Тепер, поєднуючи кількість токенів кожного власника, можна розрахувати діапазон інвестицій інвесторів RealT.

Цегла та Блоки: Дослідження проектів нерухомості на ринку RWA

Приблизно 90% інвесторів RealT інвестують менше 500 доларів, близько 9% інвесторів інвестують від 500 до 2000 доларів, 1% інвесторів інвестують понад цю суму. Це свідчить про те, що RealT певною мірою вдалося створити ринок інвестицій у нерухомість для роздрібних інвесторів і збільшити ліквідність на ринку житла.

Знову ж таки, за даними про транзакції на адресі гаманця RealT в основній мережі Gnosis, RealT загалом розподілив приблизно 6 мільйонів доларів орендної плати. Платформенні витрати коливаються залежно від витрат на обслуговування, страхування та податків, приблизно в межах 2,5%-3% від орендної плати, що становить близько 150K до 180K доларів США доходу платформи за останні два роки. Однак оскільки RealT не зобов'язаний брати участь у інвестиціях в нерухомість, і якщо вирішить взяти участь, то ступінь участі не має конкретних обмежень або пояснень, тому прибуток, отриманий RealT від орендного доходу, невідомий.

З точки зору структури компанії, RealT заснувала Real Token Inc. в Делавері як основний суб'єкт компанії. Цей суб'єкт не володіє жодними нерухомими активами; він лише виступає в якості операційного суб'єкта проекту RealT. Крім того, RealT також створила Real Token LLC в Делавері як материнську компанію для низки компаній з нерухомості. Як і Real Token Inc., Real Token LLC(LLC: Товариство з обмеженою відповідальністю) не володіє жодними нерухомими активами; його основна мета – спростити юридичні процедури, дозволяючи користувачам інвестувати в усю нерухомість, підписуючи угоду лише з однією компанією. Нарешті, RealT створила відповідну серію LLC для кожної інвестованої нерухомості. Як дочірня компанія Real Token LLC, кожна серія LLC володіє конкретними активами та відповідними токенами. Ця структура має на меті забезпечити, щоб фінансові або юридичні проблеми одного активу не впливали на інші активи або операції материнської компанії RealT.

Цегла та Блоки: Дослідження проектів нерухомості на ринку RWA

Parcl

Parcl є платформою DeFi для інвестування, яка дозволяє користувачам торгувати змінами цін на глобальному ринку нерухомості. Parcl використовується для створення синтетичних активів, пов'язаних з нерухомістю, через архітектуру AMM. Parcl запустив Parcl LabsPrice Feed, щоб створити індекс нерухомості для конкретних регіонів на основі його історії продажів. Тривалість історії може змінюватися залежно від частоти угод з нерухомістю. Після створення індексу інвестори мають можливість спекулювати на цінових коливаннях нерухомості, встановлюючи довгі або короткі позиції на ринок нерухомості в цьому регіоні.

Цей метод, оскільки не існує реальних угод з купівлі нерухомості, дозволяє Parcl уникати залучення до юридичних проблем, пов'язаних із фактичною експлуатацією нерухомості. Ви також можете сумніватися, чи можна це справді назвати проектом RWA в нерухомості, оскільки він не відповідає наведеним вище критеріям. Проте це досить популярний проект RWA, який отримав інвестиції від багатьох відомих компаній, і через його унікальність доцільно включати його в обговорення різноманітності продуктів RWA в нерухомості.

Тестова мережа Parcl була запущена в травні 2022 року на Solana, зараз її TVL становить 16 мільйонів доларів. Однак після більше ніж року роботи, Parcl, здається, не привертає багато уваги, щоденний обсяг торгівлі складає менше 10 000 доларів, а щоденних активних користувачів менше 50.

Кирпичі та Блоки: Дослідження проектів нерухомості на ринку RWA

Продукти Parcl легко використовувати та швидко оновлюються, ціна постачальників Parcl Labs та дизайн індексного ринку є досить зрілими. Що стосується операційної діяльності, команда Parcl активно впроваджує Parcl Point, Real Estate Royale та інші програми залучення користувачів. Незважаючи на ці переваги та підтримку багатьох відомих інвестиційних установ, Parcl все ще залишається з відносно низькою увагою з боку ринку та часткою ринку, має невелику базу користувачів і обмежений обсяг торгівлі. Можливо, це певною мірою свідчить про те, що ринок криптовалют ще не готовий до продуктів індексів нерухомості.

Рейнно

Деякі великі криптовалютні компанії також досліджують напрямок продуктів у сфері нерухомості RWA. Ripple у липні оголосила, що їхня команда цифрових валют центрального банку намагається підтримати користувачів у токенізації нерухомості та відповідно до цього отриманні іпотеки. Деякі проекти також пропонують можливість використання токенізованої нерухомості в якості застави для позик, але ця послуга обмежена лише випущеними ними токенами нерухомості. По суті, ця послуга більше схожа на продукти позики токенів і не підвищує капітальну ліквідність приватних власників нерухомості.

Reinno - це занедбаний проект, запущений у 2020 році та припинений у 2022 році. Хоча він не залишив багато слідів на ринку, варто згадати два продукти, пов'язані з нерухомістю RWA.

Перший продукт - це послуга кредитування на основі токенізованої нерухомості. Коли власникам нерухомості потрібне фінансування, вони можуть подати документи на нерухомість компанії Reinno. Після отримання схвалення Reinno створить в Делавері спеціалізовану компанію. Потім Reinno розробить смарт-контракт для токенів нерухомості, які власники можуть використовувати як позики.

RWA3.55%
Переглянути оригінал
Ця сторінка може містити контент третіх осіб, який надається виключно в інформаційних цілях (не в якості запевнень/гарантій) і не повинен розглядатися як схвалення його поглядів компанією Gate, а також як фінансова або професійна консультація. Див. Застереження для отримання детальної інформації.
  • Нагородити
  • 7
  • Поділіться
Прокоментувати
0/400
MemeTokenGeniusvip
· 07-18 14:40
Нерухомість на Блокчейн, смачно!
Переглянути оригіналвідповісти на0
DancingCandlesvip
· 07-18 06:27
Знову варять стару історію RWA, ой
Переглянути оригіналвідповісти на0
GraphGuruvip
· 07-16 04:37
Блокчейн тенденції завжди попереду
Переглянути оригіналвідповісти на0
P2ENotWorkingvip
· 07-16 01:44
Ех, я шахрайство занадто рано.
Переглянути оригіналвідповісти на0
GasFeeCryingvip
· 07-15 15:13
новий спосіб обдурювання невдах з боку спекулянтів на нерухомість
Переглянути оригіналвідповісти на0
GateUser-a180694bvip
· 07-15 15:06
Знову спекуляція на нерухомості.
Переглянути оригіналвідповісти на0
BlockchainFoodievip
· 07-15 14:51
ммм токенізація нерухомості схожа на приготування ідеального біф-бургіньйону... потрібно дати цим активам поваритися та добре змішатися
Переглянути оригіналвідповісти на0
  • Закріпити