Розвиток реальних світових активів на крипторинку

Концепція реальних світових активів ( RWA ) не є новим явищем на крипторинку, принаймні, її коріння можна простежити до 2018 року, коли токенізація активів та випуск токенів типу цінних паперів ( STO ) мали певні схожості з сучасним поняттям RWA. Однак через недосконалість регуляторної бази та неявні потенційні переваги ці ранні спроби не розвинулися до зрілого стану.

У 2022 році, в умовах постійного підвищення процентних ставок у США, дохідність державних облігацій США значно перевищила процентні ставки за кредитами в стабільних монетах на крипторинку. Тому токенізація державних облігацій США в RWA стала дедалі більш привабливою для криптоіндустрії. Кілька відомих проектів DeFi, а також традиційні фінансові установи і навіть деякі уряди почали досліджувати сферу RWA.

Протягом останніх двох років на ринку з'явилося кілька проектів RWA в сфері нерухомості. Вони спрямовані на розширення інвестиційного ринку нерухомості, збагачення інвестиційних продуктів у сфері нерухомості та зниження інвестиційного бар'єру. Це дослідження через аналіз випадків вивчає переваги та недоліки дизайну RWA у нерухомості та їх потенційний ринок. Оскільки ці проекти в основному орієнтовані на активи та інвесторів у нерухомості Північної Америки, відповідні політики, регуляції та ринкові умови будуть в основному стосуватися ринку нерухомості Північної Америки.

Методи токенізації ринку нерухомості

Нерухомий ринок є величезною сферою, наповненою інвестиційними можливостями. Дослідження за березень 2023 року показує, що вартість північноамериканського ринку нерухомості, що котується на біржі, становить 1,3 трильйона доларів, а світовий ринок нерухомості, що котується на біржі, має обсяг 2,66 трильйона доларів.

Основною метою токенізації ринку нерухомості є досягнення однієї або кількох з наступних цілей: створення більш різноманітних і гнучких інвестиційних продуктів у сфері нерухомості, залучення більш широкого кола інвесторів, підвищення ліквідності та вартості активів нерухомості. Ці продукти в основному представлені у трьох формах:

1. фінансування розподілу прав власності на нерухомість
2. продукт індексу ринку нерухомості в певному регіоні
3. Токенізовані нерухомості як застави

Крім того, токенізація та інтеграція блокчейну також підвищують прозорість активів нерухомості та демократичне управління.

Інвестиційні трасти в нерухомість ( REIT ) мають спільні риси з нерухомістю RWA, оскільки обидва пропонують диверсифіковані можливості для інвестування в нерухомість, ефективно знижуючи інвестиційний бар'єр і підвищуючи ліквідність нерухомих активів. Однак традиційні REIT зазвичай не надають інвесторам можливостей управління або власності, зберігаючи централізовану модель управління. Незважаючи на це, їх сувора перевірка активів та інвестиційна структура в рамках суворого регуляторного середовища надають міцний план для проектів нерухомості RWA.

Протягом останніх двох років операцій з проектами RWA в нерухомості ми отримали більш чітке уявлення про їхні переваги та недоліки.

Типові проекти RWA в нерухомості мають вищезазначені характеристики. Поглиблюючи конкретні випадки, виявляється, що через різницю в управлінні та методах продуктів, кожен проект стикається з різними ситуаціями в реальній експлуатації.

Дослідження випадків

У цьому розділі обрано три проекти RWA у сфері нерухомості для аналізу. Кожен проект використовує різні методи токенізації ринку нерухомості та є найбільш популярним у своїй галузі. Варто зазначити, що це все ще ранні проекти, їхні продукти ще не пройшли тривалу та широкомасштабну перевірку та тестування на ринку.

RealT

RealT запущений у 2019 році, є одним з найдавніших проектів нерухомості RWA на ринку, що спеціалізується на наданні можливостей інвестицій у житлову нерухомість США через блокчейни Ethereum та Gnosis, переважно на Gnosis (.

RealT придбає житлову нерухомість та токенізує її відповідно до американського законодавства для юридичних осіб, що володіють правами на нерухомість. Відповідальність за управління, обслуговування та збір орендної плати покладається на третю сторону. Після вирахування витрат, орендна плата, отримана від конкретної нерухомості, розподіляється між її токенами. Хоча RealT відповідає за процес токенізації, вони юридично відокремлені від компаній, що володіють активами нерухомості. Як зазначено на їхньому веб-сайті, якщо компанія не виконує зобов'язань, власники токенів зберігають право призначити іншу компанію для управління компанією, що володіє правами на нерухомість. Варто зазначити, що вони не зобов'язують спільно інвестувати в нерухомість, введену на ринок. Власники токенів нерухомості можуть щомісяця отримувати частку доходу від орендної плати за цю нерухомість, не враховуючи приблизно 2,5% резервного фонду на обслуговування та адміністративний збір, який зазвичай становить приблизно 10% від вартості.

Візьмемо, наприклад, цю нерухомість у Монгомері, загальна вартість токенів нерухомості становить 323,020 доларів, ціна кожного токена - 52,10 доларів, всього випущено 6,200 токенів. Ця нерухомість приносить 2,600 доларів щомісячного доходу від оренди. Після вирахування операційних та управлінських витрат у сумі 622 долари, щомісячний чистий прибуток становить 1,978 доларів, річний дохід становить 23,736 доларів. Таким чином, кожен токен отримує 3,83 долара розподілу, річна дохідність становить 7,35%.

![Цеглини та блоки: Дослідження нерухомості на ринку RWA])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-dab211e0a60d06e6971df918fdfd7e26.webp(

Щодо цієї нерухомості, RealT пропонує 100% токенів, що означає, що RealT не потрібно спільно інвестувати з клієнтами, підтримуючи майже безризикову модель роботи. Управлінський орган стягує 8% від орендної плати та витрат на обслуговування, тоді як інвестиційна платформа стягує лише 2% на токенізацію нерухомості, вибір управлінського органу та нагляд за управлінням. Таким чином, команда RealT може заощадити значну кількість часу на управлінні, зосередившись на пошуку кваліфікованої нерухомості та її токенізації для виходу на ринок.

Проте, хоча розподілена власність сприяє розподілу ризиків між інвесторами, вона також створює виклики. Коли фінансові інтереси інвесторів занадто малі, щоб витрати на управління компанією стали економічно доцільними, можуть виникнути проблеми. Один звіт пояснює конфлікт інтересів між власниками токенів нерухомості та RealT. RealT обирає управляючу компанію для управління своєю власністю; якщо RealT має значну частку у власності, це може знизити витрати на агентів; отже, неефективне управління матиме негативні наслідки для них. Проте, якщо частка RealT є занадто великою, це може мати негативний вплив на ліквідність токенів, а малі акціонери можуть стати безвідповідальними. Ці власники можуть очікувати, що великі акціонери відповідатимуть за нагляд за фінансовою доцільністю обраної управляючої компанії. З іншого боку, якщо частка RealT дуже мала, RealT може позбавитися достатньої мотивації для належного вибору управляючої компанії або участі в процесі нагляду, а багатьом інвесторам також важко ефективно контролювати управляючу компанію.

Я переглянув десять останніх проданих токенів на ринку RealT і використав відповідні блокчейн-браузери, щоб знайти кількість власників кожної нерухомості.

![Цеглини та блоки: Дослідження нерухомості на ринку RWA])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-c1c5e1d087322a31c0503638bef22e30.webp(

З графіка видно, що RealT розподіляє нерухомість на різну кількість токенів, що робить ціну кожного токена приблизно 50 доларів. Більшість нерухомості розташовані в Детройті, приблизно 500 власників токенів, з яких у двох об'єктів нерухомості кількість власників перевищує 1000 осіб. Поєднуючи це з кількістю токенів у кожного власника, можна зрозуміти обсяг інвестицій інвесторів RealT.

![Цеглини та блоки: Дослідження нерухомості на крипторинку])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-98de8e550c8f155cd34513c6f18133cf.webp(

Приблизно 90% інвесторів RealT інвестують менше 500 доларів, близько 9% інвестують від 500 до 2000 доларів, 1% інвестують понад цю суму. Це свідчить про те, що RealT в певній мірі вдалося створити ринок інвестицій у нерухомість для дрібних інвесторів і підвищити ліквідність ринку житла.

Згідно з даними транзакцій Gnosis гаманця ) за адресою: 0xE7D97868265078bd5022Bc2622C94dFc1Ef1D402, RealT вже сплатила близько 6 мільйонів доларів США загальної орендної плати. Платформенні витрати коливаються в залежності від витрат на обслуговування, страхування та податків, приблизно в межах 2,5%-3% від орендної плати, що становить близько 150-180 тисяч доларів США доходу платформи протягом останніх двох років. Однак, оскільки RealT не зобов'язує брати участь в інвестиціях у нерухомість і не має конкретних обмежень або вказівок щодо ступеня участі, якщо інвестор вирішить інвестувати (, прибуток, який RealT отримує з орендних доходів, ще не розкрито.

З точки зору структури компанії, RealT заснувала Real Token Inc. у Делавері як основний суб'єкт компанії. Цей суб'єкт не володіє жодними нерухомими активами; він лише виступає як операційний суб'єкт проекту RealT. Крім того, RealT заснувала Real Token LLC у Делавері як материнську компанію для ряду компаній у сфері нерухомості. Як і Real Token Inc., Real Token LLC не володіє жодними нерухомими активами; її основна мета - спростити юридичні процедури, дозволяючи користувачам брати участь в інвестиціях у всі нерухомості, укладаючи угоду з однією компанією. Нарешті, RealT створює відповідні серії товариств з обмеженою відповідальністю для кожної інвестиційної нерухомості. Як дочірні компанії Real Token LLC, кожна серія товариства з обмеженою відповідальністю володіє конкретною нерухомістю та відповідними токенами. Така структура покликана забезпечити, щоб фінансові або юридичні проблеми однієї нерухомості не впливали на інші нерухомості або операції материнської компанії під брендом RealT.

![Цеглини та блоки: Дослідження нерухомості на крипторинку])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-51f60a9aeef26de0b7ff4137c0ddf278.webp(

) Parcl

Parcl протокол є платформою DeFi інвестицій, яка дозволяє користувачам торгувати коливаннями цін на глобальному ринку нерухомості. Parcl використовується для отримання безстрокового експозиції на синтетичні активи, використовуючи AMM архітектуру. Parcl впроваджує Parcl Labs ціновий фід, який створює індекси для конкретних регіонів нерухомості на основі історії продажів. Тривалість історії продажів може змінюватися залежно від частоти угод з нерухомістю. Після створення індексу інвестори мають можливість спекулювати на вартості нерухомості, можуть ставити на зростання чи падіння цін на нерухомість.

Цей метод дозволив Parcl уникнути юридичних проблем, оскільки в операціях платформи не залучено реальної нерухомості. Дехто може поставити під сумнів, чи є це насправді проектом RWA нерухомості, оскільки він не відповідає наведеним вище стандартам. Проте це досить популярний проект RWA, який отримав інвестиції від кількох відомих інвестиційних установ. Обговорення різноманітних можливостей RWA в сфері нерухомості є обґрунтованим.

Тестова мережа Parcl була запущена в травні 2022 року на Solana, наразі TVL становить 16 мільйонів доларів. Після більш ніж року роботи, Parcl, здається, не привернув занадто багато уваги, щоденний обсяг торгівлі менше 10 тисяч доларів, а кількість активних користувачів менше 50.

Продукти Parcl спрощені та швидко розробляються. Цінові пропозиції Parcl Labs та індексні ринки добре спроектовані, легкі у використанні.

У сфері операцій команда Parcl активно впроваджує програми залучення користувачів, такі як Parcl Point та Real Estate Royale. Незважаючи на ці переваги та підтримку багатьох відомих інвестиційних установ, Parcl залишається відносно стриманим на ринку, має невелику базу користувачів та обмежений обсяг торгів. Можливо, ринок ще не готовий прийняти продукти індексів нерухомості.

Рейнно

Великі компанії криптовалют, такі як Ripple та MakerDAO, також вивчають можливість дозволити користувачам токенізувати нерухомість як забезпечення для кредитів. Ripple у липні оголосила, що її команда цифрових валют центрального банку працює в цьому напрямку. MakerDAO інтегрувалася з RobinLand для підтримки іпотек на нерухомість. RealT пропонує варіант використання токенізованої нерухомості як забезпечення для кредитів, але ця послуга обмежена лише випущеними ними токенами. По суті, ця послуга більше схожа на продукт кредитування токенів і не суттєво підвищує ліквідність капіталу власників нерухомості.

Reinno – це проект, який був запущений у 2020 році та зупинив свою діяльність у 2022 році. Хоча він не залишив багато слідів на ринку, він представив два вартих згадки продукти, пов'язані з нерухомістю RWA.

Перший продукт — це кредитна послуга, заснована на токенізованій нерухомості. Коли власники нерухомості потребують фінансування, вони можуть подати документи на нерухомість до Reinno. Після одержання схвалення Reinno створить спеціальну компанію для угоди в Делавері (, також відому як SPV, яка є дочірньою компанією, створеною материнською компанією для ізоляції фінансових ризиків. Її юридичний статус як незалежної компанії забезпечує її зобов'язання навіть у випадку банкрутства материнської компанії. Тому спеціальні компанії іноді називають суб'єктами банкрутства. У США SPV зазвичай аналогічні товариству з обмеженою відповідальністю ). Потім Reinno створить смарт-контракт для токенізації нерухомості, і власники можуть здавати токени як забезпечення позики. Ліміт позики буде базуватися на вартості токенів.

Другий продукт – це фінансування через іпотеку. Користувачі, які купують нерухомість та отримують іпотеку, можуть токенізувати право власності на нерухомість для фінансування. Отримані кошти