Crypto ekledikten sonra, gayrimenkul oynamak "Monopoly" oynamak gibi.
Yazı: BUBBLE, Ritim
"Arazi satın alın, artık arazi üretilmiyor." Bu, 20. yüzyılda Mark Twain'in sözü olarak yanlış bir şekilde kabul edilen ve gayrimenkul satış alanında sıklıkla kullanılan bir slogan. Yerçekimi bu ifadeye güçlü bir destek sağlıyor; eğer insanoğlu yıldızlararası seyahat yapamazsa, arazi tıpkı Bitcoin gibi "artılamaz".
2025 yılında, kripto dalgası Silikon Vadisi'nden Wall Street'e, sonunda Washington'a kadar yayıldı. Uyum sürecinin ilerlemesiyle birlikte, bu durum gayrimenkul sektörünün temel yapısını da sessizce değiştirmeye başladı. Temmuz'un başlarında, Christie’s International Real Estate, kripto emlak ticareti için özel bir departman kurarak, "tamamen dijital para birimi ile konut satın alma" sürecini destekleyen küresel anlamda ilk ana akım lüks gayrimenkul aracılık markası oldu.
Ve bu sadece bir başlangıç, Silikon Vadisi girişimcilerinden Dubai geliştiricilerine, Los Angeles'ın Beverly Hills malikanelerinden İspanya'nın kiralık dairelerine kadar, blok zinciri teknolojisi ve dijital varlıkların merkezde olduğu bir dizi gayrimenkul ticaret platformu yüzeye çıkıyor ve yeni bir "Crypto Real Estate" alanını oluşturuyor.
Kriptoparalar Neden Amerika Gayrimenkulünün Bir Sonraki Dalgasını Hareket Ettirebilir
2024 yılında Amerika'nın gayrimenkul değeri 50 trilyon dolara yaklaşarak, dünya çapında en önemli varlık piyasalarından biri haline geldi. Bu rakam, 10 yıl önce 2014 yılında yaklaşık 23 trilyon dolardı ve on yıl içinde bu alanın varlık büyüklüğü iki katına çıktı.
Amerikan gayrimenkul toplam hacmi, Awealthofcommonsense analiz raporu
2025 yılının Haziran ayında NAR raporu, Amerika'daki konut fiyatlarının ortalamasının 435,300 dolara ulaştığını ve geçen yılın aynı dönemine göre %2 arttığını gösteriyor. Konut envanteri yaklaşık 1,530,000 adet olup, arz-talep dengesi 4.7 ay sürüyor. Yüksek konut fiyatları ve uzun süreli arz eksikliği, engelleri artırırken, sürekli yüksek mortgage oranları (2025 Temmuz'unda 30 yıllık sabit faiz oranının ortalaması yaklaşık %6.75 ve Bitcoin mortgage'ın şu anki oranı yaklaşık %9) her yıl gayrimenkul değer artışını aşarak, işlem hacmini baskılıyor. Düşük likidite, gayrimenkul yatırımcılarını yeni likidite kaynakları aramaya yönlendiriyor.
Yüksek faiz oranları, yalnızca gayrimenkul yatırımcılarının düşük likidite sorununu engellemekle kalmıyor. Son beş yıl içinde, mülk sahiplerinin ortalama varlığı 140.000 dolar arttı. Ancak gerçekte, birçok ailenin gayrimenkul varlıklarını tutarken likiditeyi serbest bırakmak için mülklerini teminata vermek istememesinin nedeni, genellikle iki dönüşüm yolunun olmasıdır; biri tüm varlıkları satmak, diğeri ise kiralamaktır. Gayrimenkulü teminat göstermek, mevcut faiz oranları göz önüne alındığında iyi bir seçenek değildir ve sürekli artan konut fiyatları altında satmak da daha iyi bir yatırım kararı gibi görünmemektedir.
Bu nedenle, toplam 50 trilyon dolarlık gayrimenkul sektöründe, mevcutta yüzde 70 civarında bir hak (34.98 trilyon dolar) sahipleri tarafından sahiplenilmektedir. Bu, yalnızca yüzde 30'unun borç fonlarıyla desteklendiği, geri kalanının ise alıcıların öz sermayesi olduğu anlamına gelir. Örneğin, bir ailenin 500.000 dolarlık bir gayrimenkulü varsa, nominal olarak bu gayrimenkule sahip olsalar da, satmak istediklerinde borç payını düşmeleri gerekecektir. Yüzde 70 hak durumunda, bu gayrimenkulde 350.000 dolarlık bir hakka sahip olurlar.
Amerika Birleşik Devletleri gayrimenkul mülkiyet oranı, kaynak: Ycharts
Sadece arz ve talep ilişkisine sahip olmak kesinlikle yeterli değil; RWA kavramı yıllardır gelişiyor ama son iki yılda gerçekten patlama yaşadı, özellikle 2025'te Trump'ın seçilmesinin ardından yükseliş eğimi daha da arttı.
Temel olarak uyumluluk üzerinedir, özellikle de gayrimenkul gibi düşük likiditeye sahip varlık yatırımcıları için daha da önemlidir. FHFA'nın yeni müdürü William Pulte, 2025 yılının Mart ayında konut kredisi devi Fannie Mae ve Freddie Mac’e, konut kredisi risklerini değerlendirirken kripto varlıkları rezerv varlık olarak dahil etmelerini ve bunları önce dolara dönüştürmelerine gerek olmadan bir plan geliştirmelerini emretti. Bu politika, bankaların kripto paraları tasarruf hesabı olarak kabul etmelerini teşvik ederek borçlu tabanını genişletiyor.
2025 Temmuz'unda Trump, GENIUS Yasası'nı imzaladı ve CLARITY Yasası'nı teşvik etti. GENIUS Yasası, stabilcoinleri yasal dijital para birimi olarak ilk kez tanıyarak, stabilcoinlerin 1:1 oranında dolar veya kısa vadeli hazine bonosu gibi güvenli varlıklarla tamamen rezervlenmesini ve üçüncü taraf denetimi yapılmasını zorunlu kılmaktadır. CLARITY Yasası ise dijital tokenlerin menkul kıymet mi yoksa mal mı olduğu konusunda netlik sağlamaya çalışarak, sektör profesyonellerine düzenleyici bir yol sunmaktadır.
Bu birkaç kombinasyon, bu alanda daha büyük bir güvenlik marjı sağlıyor. Ayrıca, gayrimenkulün Bitcoin gibi "yeniden basılamaz" kıtlık özelliği (arazinin artmadığı, gayrimenkulün kendisinin artabileceği, bina inşa etmenin madencilik gibi olduğu) iki tarafın daha kolay birleşmesine olanak tanıyor. Dijitalleşme, yüksek engellerin aşılmasına yardımcı oluyor. Dünyanın dört büyük denetim firmasından biri olan Deloitte, finans departmanındaki raporunda, 2035 yılına kadar yaklaşık 40 trilyon dolarlık gayrimenkulün tokenleştirileceğini tahmin ediyor, bu da 2024'teki 300 milyar doların çok üzerinde.
Tokenizasyon, büyük gayrimenkullerin küçük paylara bölünmesine olanak tanır ve küresel yatırımcılara düşük giriş engeli ile yüksek likidite sunar; ayrıca finansman sıkıntısı çeken alıcılar ve satıcılar için nakit akışı yaratır. Bununla birlikte, 40 trilyon dolarlık bu rakam kulağa hoş gelse de, tıpkı kurumların ETH piyasa değerinin gelecekte 85 trilyon dolara ulaşacağı tahminleri gibi tartışmaya açıktır; peki bu süreçte ne aşamaya geldi? Belki de piyasada bazı Alpha'lar bulabiliriz.
Parçalanma? Kredi? Kiralama? Likidite sağlama? DeFi gibi gayrimenkul oynamak
Altın, sanat eserleri gibi düşük likiditeye sahip benzer varlıklardan farklı olarak, gayrimenkul kendi içinde bir finansal niteliğe sahiptir. Crypto ile birleştiğinde ise daha da çeşitlenmiştir.
Önceden de bazı denemeler olmuştu, ancak 2018 yılında Harbor platformu ile RealT'nin iş birliği, blok zinciri tabanlı gayrimenkul tokenizasyon hizmetini sunmasıyla, gayrimenkul tokenizasyon projeleri arasında daha erken ve daha büyük ölçekli olanlardan biri olarak kabul edilmektedir.
Özellikle, RealT platformu, gayrimenkul haklarını blockchain aracılığıyla alınıp satılabilen RealToken'lara bölmektedir. Her gayrimenkul, bağımsız bir şirket (Inc/LLC) tarafından sahiplenilmektedir ve yatırımcılar RealToken satın alarak bu şirketin bir kısmına sahip olurlar ve orantılı olarak kira gelirlerinden faydalanırlar. Platform, Ethereum'un yetkilendirilmiş ihraç mekanizmasını kullanarak yatırım eşiğini düşük tutmaktadır (genellikle yaklaşık 50 dolar) ve işlemler ile kira ödemeleri tamamen zincir üzerinde gerçekleştirilmekte, yatırımcılar geleneksel ev sahiplerinin günlük yönetim işlerini üstlenmek zorunda kalmamaktadır. RealT, kira gelirlerini her hafta stabil coin (USDC veya xDAI) şeklinde sahiplerine dağıtmaktadır.
Beklenen getiriler, net varlık getiri oranından (RONA) gelmektedir; yani yıllık net kira / mülk toplam yatırımı. Örneğin, belirli bir mülkün beklenen yıllık kira geliri giderler düştükten sonra 66,096 Dolar ve toplam yatırım 880,075 Dolar ise, RONA %7.51'dir. Bu değer, kaldıraç veya mülk değer artışı kazançlarını içermemektedir. Şu anda bu platformun ortalama getirisi %6 ile %16 arasında değişmektedir.
Tokenleştirdikten sonra bir sonraki adım doğal olarak onu uygulamaktır, RealT'nin kendi mülkü üzerinde ipotek yoktur, tüm fonlar RealToken satışı ile elde edilmektedir. Ancak, sahiplerin varlıklarını esnek bir şekilde kullanabilmeleri için RealT, RMM (Gayrimenkul Para Piyasası) modülünü tanıtmıştır.
RMM, Aave protokolüne dayanmaktadır, bununla iki şey yapabilirsiniz. Birincisi, likidite sağlamaktır; tıpkı DeFi'deki LP faizleri gibi, yatırımcılar USDC veya XDAI'yi RMM'ye yatırarak karşılık gelen ArmmToken alabilirler, bu tokenlar anlık faiz biriktirir. İkincisi, RealToken'ları teminat göstererek borç almak; sahip olduğunuz RealToken veya stabil coinleri teminat olarak kullanarak XDAI gibi varlıkları ödünç alabilirsiniz. Borç alma faiz oranları için de iki seçenek vardır: sabit oran (kısa vadeli sabit oranlara benzer, ancak kullanım oranı çok yüksek veya faiz oranı çok düşük olduğunda ayarlanabilir) ve değişken oran (pazar arz ve talebine göre dalgalanır).
Kredili bu yolu açmak, on yıl önceki gayrimenkul yatırımcılarının borç alarak ev satın alması gibi kaldıraç kullanma imkanı sağlar. Ev almak için kredi alıp, daha sonra bu krediyi kullanarak tekrar ev almak gibi. RealToken'i teminat gösterip stabil coin borçlanarak tekrar RealToken satın almak, böylece birkaç kez tekrarlamak, toplam getiri oranını artırır. Dikkat edilmesi gereken nokta, her eklenen kaldıraç katmanıyla birlikte sağlıklı faktörlerin azalması ve riskin artmasıdır.
Not: Sağlık faktörü, teminat değerinin kredi değerine oranının tersidir; sağlık faktörü ne kadar yüksekse, tasfiye riski o kadar düşüktür. Sağlık faktörü 1'e düştüğünde, teminat değerinin kredi değerine eşit olduğu anlamına gelir ve tasfiye tetiklenebilir. Tasfiyeden kaçınmanın yolları arasında kısmi kredi geri ödemesi veya ek teminat eklemek bulunur. (Sonsuz sözleşmelerin teminatına benzer)
Gayrimenkulün "teminat" olarak borçlanmasının yanı sıra, son zamanlarda daha fazla tartışılan konu, kripto yerel varlıkların teminatlı kredi ile ev satın alımıdır. Finansal teknoloji şirketi Milo, borçluların Bitcoin ile teminat göstererek en yüksek %100 oranında konut kredisi almasına izin vermektedir. 2025 yılının başlarına kadar 65 milyon dolarlık kripto ipotek işlemi gerçekleştirilmiş olup, toplamda 250 milyon dolardan fazla kredi verilmiştir. Politika düzeyinde de bu modele "yeşil ışık" yakılmaktadır; ABD Federal Konut Finansmanı Kurumu (FHFA), konut kredisi devleri Fannie Mae ve Freddie Mac'ten risk değerlendirmelerinde uyumlu kripto varlıkları dikkate almalarını istemektedir. Kripto ipoteklerin faiz oranları genellikle geleneksel konut kredilerine yakın veya biraz daha yüksek olmasına rağmen, ana çekiciliği kripto varlıkların satılmasına gerek kalmadan finansman sağlamaktır.
Redfin'in araştırmasına göre, pandemiden sonra ABD'deki ilk ev alıcılarının yaklaşık %12'si peşinat ödemesi için kripto para kazançlarını kullandı (satış veya ipotek kredisi yoluyla). Politika değişikliklerinin yanı sıra, bu durum şüphesiz "büyük şirketlerin pazara girmesini" çekecek ve "Kripto Gayrimenkul" ilk kez yüksek kaliteli gayrimenkul ekonomi şirketlerinin katılımını görecek.
Temmuz 2025'te, Christie's International Real Estate, kripto paraya odaklanan dünyanın ilk lüks gayrimenkul bölümünü kurarak, geleneksel yüksek kaliteli emlak acenteleri ile dijital varlıkların birleşiminin simgesel bir örneği haline geldi. İlginç olan, bu adımın yukarıdan aşağıya bir stratejik itme ile değil, yüksek net değerli müşterilerin gerçek taleplerine yanıt olarak ortaya çıkmasıdır.
Christie's yöneticileri, "Giderek daha fazla zengin alıcının gayrimenkul işlemlerini dijital varlıklarla doğrudan tamamlamak istediğini, bu durumun da şirketi bu yönde bir hizmet altyapısı kurmaya yönlendirdiğini belirtti." Güney Kaliforniya'da Christie's, tamamen kripto para ile ödenen birçok lüks konut işlemi gerçekleştirdi ve toplamda 200 milyon dolardan fazla bir tutar sağladı, hepsi "sekiz haneli" seviyedeki üst düzey konut satışları. Şu anda Christie's, toplam değeri 1 milyar doları aşan kripto dostu gayrimenkul portföyüne sahip olup, birçok "sadece kripto para tekliflerini" kabul etmeye istekli lüks konutları kapsamaktadır.
Tamamen kripto para ödemelerini kabul eden 1,18 milyar dolar değerindeki "La Fin" adlı malikanenin Los Angeles'ın Bel-Air bölgesinde yer aldığı, 12 yatak odası, 17 banyo, 6,000 metrekarelik bir gece kulübü, özel şarap mahzeni, sıfırın altındaki votka tadım odası, puro odası ve tırmanma duvarına sahip bir spor salonu bulunduğu belirtildi. Daha önceki liste fiyatı 1,39 milyar dolara kadar çıkmıştı, kaynak: realtor
Christie's kripto gayrimenkul departmanı yalnızca Bitcoin, Ethereum gibi ana akım kripto varlıklar için ödeme kanalları sunmakla kalmıyor, aynı zamanda işlemlerin uyum çerçevesinde tamamlanmasını sağlamak için saklama kuruluşları ve hukuk ekipleriyle işbirliği yapıyor. Kripto para ödeme saklama, vergi ve uyum desteği, varlık eşleştirme (yüksek net değerli müşterilerin belirli yatırım ihtiyaçlarını karşılamak için özel kripto gayrimenkul portföyleri) dahil.
Christie's Gayrimenkul CEO'su Aaron Kirman, "Önümüzdeki beş yıl içinde, Amerika'daki konut gayrimenkul işlemlerinin üçte birinden fazlasının kripto para birimlerini içerebileceğini" öngörüyor. Christie's'in bu dönüşümü, yüksek net değerli bireyler arasında kripto varlıkların yayılma oranını dolaylı olarak doğruluyor ve geleneksel gayrimenkul işlem modelinde yapısal bir değişimin habercisi oluyor.
Altyapı giderek gelişiyor, ancak "kullanıcı" eğitiminin hala uzun bir yolu var gibi görünüyor.
Şu ana kadar, gayrimenkul tokenleştirme projeleri belirli bir ölçeğe ulaşmış durumda, ancak görünüşe göre beklenen standartlara henüz erişememişler. RealT, bugüne kadar 970'dan fazla kiralık daireyi tokenleştirdi ve kullanıcılara yaklaşık 30 milyon dolarlık net kiralama geliri sağladı; Lofty ise 11 eyalette 148 mülkü tokenleştirdi ve yaklaşık 7,000 aylık aktif kullanıcı çekti. Bu kullanıcılar, token sahipliği aracılığıyla her yıl yaklaşık 2 milyon dolarlık kira gelirini paylaşıyor. Birkaç projenin büyüklüğü neredeyse on milyonlarca, hatta yüz milyonlarca dolarda dolaşıyor ve bu durumun aşılmamasının birçok nedeni olabilir.
Bir yandan, blockchain gerçekten de işlemleri coğrafi kısıtlamalardan kurtarıyor, sınır ötesi anlık uzlaşmayı sağlıyor ve işlem ücretleri geleneksel gayrimenkul devri maliyetine göre daha düşük. Ancak, yatırımcıların bunun "sıfır maliyetli" bir ekosistem olmadığını anlaması gerekiyor: token basım ücreti, varlık yönetim ücreti, işlem komisyonu, ağ ücretleri ve potansiyel sermaye kazancı vergisi yeni maliyet yapısını oluşturuyor. Geleneksel gayrimenkul aracılarının ve avukatlarının "tek durak hizmeti" ile kıyaslandığında, kripto gayrimenkul yatırımcıların akıllı sözleşmeler, zincir üzerindeki saklama ve kripto vergi kurallarını aktif olarak öğrenmelerini ve anlamalarını gerektiriyor.
Öte yandan, likidite bir satış noktası olsa da, daha yüksek volatilite ile birlikte gelir. Tokenleştirilmiş gayrimenkul, ikincil piyasada 24 saat boyunca işlem görebilir; yatırımcılar sadece kira almaz, aynı zamanda istedikleri zaman pozisyonlarını kapatabilirler. Ancak likidite yetersiz olduğunda, token fiyatları gayrimenkulün gerçek değerinin çok üzerinde veya altında olabilir, piyasa dalgalanmaları, hatta fiziksel gayrimenkul döngüsünden daha hızlı gerçekleşebilir ve bu da kısa vadeli işlemlerin spekülatif niteliğini artırır.
Ayrıca, birçok platform DAO (merkeziyetsiz özerk organizasyon) yönetimini devreye alarak yatırımcıların kira, bakım gibi konularda oy kullanmasını sağlıyor. Bu katılım hissi, "Monopoly oynamaya" benzer şekilde, engelleri azaltıyor ve etkileşimi artırıyor, ancak kullanıcılara yeni gereksinimler getiriyor: Sadece gayrimenkul yönetimini değil, aynı zamanda zincir üzerindeki yönetim ve uyum bilincini de anlamaları gerekiyor. Yeterli eğitim olmadan, yatırımcılar riskleri yanlış değerlendirebilir ve dijital mülkü kısa vadeli bir arbitraj aracı olarak görebilir, uzun vadeli bir varlık dağılımı yerine.
Başka bir deyişle, kripto gayrimenkulün gerçek eşiği teknoloji değil, anlayıştır. Kullanıcıların teminat oranı, tasfiye mekanizması, zincir üzerindeki yönetişim, vergi beyannamesi gibi bilgileri anlaması gerekiyor ve bu, geleneksel konut satın alma modeline alışkın olan gruplar için devrim niteliğinde bir değişimdir.
Regülasyonların giderek netleşmesi, platform deneyimlerinin iyileştirilmesi ve önde gelen finansal kuruluşların müdahalesi ile gelecekte kripto gayrimenkulün bu eğitim eğrisini kısaltması bekleniyor. Ancak önümüzdeki birkaç yıl içinde sektör, kullanıcı eğitimi, risk yönetimi bilgilendirmesi ve uyum rehberliği konularında daha fazla kaynak yatırımı yapmalıdır ki "kripto gayrimenkul" niş bir deneyimden geniş kitlelere yayılabilsin.
This page may contain third-party content, which is provided for information purposes only (not representations/warranties) and should not be considered as an endorsement of its views by Gate, nor as financial or professional advice. See Disclaimer for details.
Christie's'in kripto varlıklarla ev satın alabilmesi, RWA alanında yeni bir kilometre taşı.
Yazı: BUBBLE, Ritim
"Arazi satın alın, artık arazi üretilmiyor." Bu, 20. yüzyılda Mark Twain'in sözü olarak yanlış bir şekilde kabul edilen ve gayrimenkul satış alanında sıklıkla kullanılan bir slogan. Yerçekimi bu ifadeye güçlü bir destek sağlıyor; eğer insanoğlu yıldızlararası seyahat yapamazsa, arazi tıpkı Bitcoin gibi "artılamaz".
2025 yılında, kripto dalgası Silikon Vadisi'nden Wall Street'e, sonunda Washington'a kadar yayıldı. Uyum sürecinin ilerlemesiyle birlikte, bu durum gayrimenkul sektörünün temel yapısını da sessizce değiştirmeye başladı. Temmuz'un başlarında, Christie’s International Real Estate, kripto emlak ticareti için özel bir departman kurarak, "tamamen dijital para birimi ile konut satın alma" sürecini destekleyen küresel anlamda ilk ana akım lüks gayrimenkul aracılık markası oldu.
Ve bu sadece bir başlangıç, Silikon Vadisi girişimcilerinden Dubai geliştiricilerine, Los Angeles'ın Beverly Hills malikanelerinden İspanya'nın kiralık dairelerine kadar, blok zinciri teknolojisi ve dijital varlıkların merkezde olduğu bir dizi gayrimenkul ticaret platformu yüzeye çıkıyor ve yeni bir "Crypto Real Estate" alanını oluşturuyor.
Kriptoparalar Neden Amerika Gayrimenkulünün Bir Sonraki Dalgasını Hareket Ettirebilir
2024 yılında Amerika'nın gayrimenkul değeri 50 trilyon dolara yaklaşarak, dünya çapında en önemli varlık piyasalarından biri haline geldi. Bu rakam, 10 yıl önce 2014 yılında yaklaşık 23 trilyon dolardı ve on yıl içinde bu alanın varlık büyüklüğü iki katına çıktı.
Amerikan gayrimenkul toplam hacmi, Awealthofcommonsense analiz raporu
2025 yılının Haziran ayında NAR raporu, Amerika'daki konut fiyatlarının ortalamasının 435,300 dolara ulaştığını ve geçen yılın aynı dönemine göre %2 arttığını gösteriyor. Konut envanteri yaklaşık 1,530,000 adet olup, arz-talep dengesi 4.7 ay sürüyor. Yüksek konut fiyatları ve uzun süreli arz eksikliği, engelleri artırırken, sürekli yüksek mortgage oranları (2025 Temmuz'unda 30 yıllık sabit faiz oranının ortalaması yaklaşık %6.75 ve Bitcoin mortgage'ın şu anki oranı yaklaşık %9) her yıl gayrimenkul değer artışını aşarak, işlem hacmini baskılıyor. Düşük likidite, gayrimenkul yatırımcılarını yeni likidite kaynakları aramaya yönlendiriyor.
Yüksek faiz oranları, yalnızca gayrimenkul yatırımcılarının düşük likidite sorununu engellemekle kalmıyor. Son beş yıl içinde, mülk sahiplerinin ortalama varlığı 140.000 dolar arttı. Ancak gerçekte, birçok ailenin gayrimenkul varlıklarını tutarken likiditeyi serbest bırakmak için mülklerini teminata vermek istememesinin nedeni, genellikle iki dönüşüm yolunun olmasıdır; biri tüm varlıkları satmak, diğeri ise kiralamaktır. Gayrimenkulü teminat göstermek, mevcut faiz oranları göz önüne alındığında iyi bir seçenek değildir ve sürekli artan konut fiyatları altında satmak da daha iyi bir yatırım kararı gibi görünmemektedir.
Bu nedenle, toplam 50 trilyon dolarlık gayrimenkul sektöründe, mevcutta yüzde 70 civarında bir hak (34.98 trilyon dolar) sahipleri tarafından sahiplenilmektedir. Bu, yalnızca yüzde 30'unun borç fonlarıyla desteklendiği, geri kalanının ise alıcıların öz sermayesi olduğu anlamına gelir. Örneğin, bir ailenin 500.000 dolarlık bir gayrimenkulü varsa, nominal olarak bu gayrimenkule sahip olsalar da, satmak istediklerinde borç payını düşmeleri gerekecektir. Yüzde 70 hak durumunda, bu gayrimenkulde 350.000 dolarlık bir hakka sahip olurlar.
Amerika Birleşik Devletleri gayrimenkul mülkiyet oranı, kaynak: Ycharts
Sadece arz ve talep ilişkisine sahip olmak kesinlikle yeterli değil; RWA kavramı yıllardır gelişiyor ama son iki yılda gerçekten patlama yaşadı, özellikle 2025'te Trump'ın seçilmesinin ardından yükseliş eğimi daha da arttı.
Temel olarak uyumluluk üzerinedir, özellikle de gayrimenkul gibi düşük likiditeye sahip varlık yatırımcıları için daha da önemlidir. FHFA'nın yeni müdürü William Pulte, 2025 yılının Mart ayında konut kredisi devi Fannie Mae ve Freddie Mac’e, konut kredisi risklerini değerlendirirken kripto varlıkları rezerv varlık olarak dahil etmelerini ve bunları önce dolara dönüştürmelerine gerek olmadan bir plan geliştirmelerini emretti. Bu politika, bankaların kripto paraları tasarruf hesabı olarak kabul etmelerini teşvik ederek borçlu tabanını genişletiyor.
2025 Temmuz'unda Trump, GENIUS Yasası'nı imzaladı ve CLARITY Yasası'nı teşvik etti. GENIUS Yasası, stabilcoinleri yasal dijital para birimi olarak ilk kez tanıyarak, stabilcoinlerin 1:1 oranında dolar veya kısa vadeli hazine bonosu gibi güvenli varlıklarla tamamen rezervlenmesini ve üçüncü taraf denetimi yapılmasını zorunlu kılmaktadır. CLARITY Yasası ise dijital tokenlerin menkul kıymet mi yoksa mal mı olduğu konusunda netlik sağlamaya çalışarak, sektör profesyonellerine düzenleyici bir yol sunmaktadır.
Bu birkaç kombinasyon, bu alanda daha büyük bir güvenlik marjı sağlıyor. Ayrıca, gayrimenkulün Bitcoin gibi "yeniden basılamaz" kıtlık özelliği (arazinin artmadığı, gayrimenkulün kendisinin artabileceği, bina inşa etmenin madencilik gibi olduğu) iki tarafın daha kolay birleşmesine olanak tanıyor. Dijitalleşme, yüksek engellerin aşılmasına yardımcı oluyor. Dünyanın dört büyük denetim firmasından biri olan Deloitte, finans departmanındaki raporunda, 2035 yılına kadar yaklaşık 40 trilyon dolarlık gayrimenkulün tokenleştirileceğini tahmin ediyor, bu da 2024'teki 300 milyar doların çok üzerinde.
Tokenizasyon, büyük gayrimenkullerin küçük paylara bölünmesine olanak tanır ve küresel yatırımcılara düşük giriş engeli ile yüksek likidite sunar; ayrıca finansman sıkıntısı çeken alıcılar ve satıcılar için nakit akışı yaratır. Bununla birlikte, 40 trilyon dolarlık bu rakam kulağa hoş gelse de, tıpkı kurumların ETH piyasa değerinin gelecekte 85 trilyon dolara ulaşacağı tahminleri gibi tartışmaya açıktır; peki bu süreçte ne aşamaya geldi? Belki de piyasada bazı Alpha'lar bulabiliriz.
Parçalanma? Kredi? Kiralama? Likidite sağlama? DeFi gibi gayrimenkul oynamak
Altın, sanat eserleri gibi düşük likiditeye sahip benzer varlıklardan farklı olarak, gayrimenkul kendi içinde bir finansal niteliğe sahiptir. Crypto ile birleştiğinde ise daha da çeşitlenmiştir.
Önceden de bazı denemeler olmuştu, ancak 2018 yılında Harbor platformu ile RealT'nin iş birliği, blok zinciri tabanlı gayrimenkul tokenizasyon hizmetini sunmasıyla, gayrimenkul tokenizasyon projeleri arasında daha erken ve daha büyük ölçekli olanlardan biri olarak kabul edilmektedir.
Özellikle, RealT platformu, gayrimenkul haklarını blockchain aracılığıyla alınıp satılabilen RealToken'lara bölmektedir. Her gayrimenkul, bağımsız bir şirket (Inc/LLC) tarafından sahiplenilmektedir ve yatırımcılar RealToken satın alarak bu şirketin bir kısmına sahip olurlar ve orantılı olarak kira gelirlerinden faydalanırlar. Platform, Ethereum'un yetkilendirilmiş ihraç mekanizmasını kullanarak yatırım eşiğini düşük tutmaktadır (genellikle yaklaşık 50 dolar) ve işlemler ile kira ödemeleri tamamen zincir üzerinde gerçekleştirilmekte, yatırımcılar geleneksel ev sahiplerinin günlük yönetim işlerini üstlenmek zorunda kalmamaktadır. RealT, kira gelirlerini her hafta stabil coin (USDC veya xDAI) şeklinde sahiplerine dağıtmaktadır.
Beklenen getiriler, net varlık getiri oranından (RONA) gelmektedir; yani yıllık net kira / mülk toplam yatırımı. Örneğin, belirli bir mülkün beklenen yıllık kira geliri giderler düştükten sonra 66,096 Dolar ve toplam yatırım 880,075 Dolar ise, RONA %7.51'dir. Bu değer, kaldıraç veya mülk değer artışı kazançlarını içermemektedir. Şu anda bu platformun ortalama getirisi %6 ile %16 arasında değişmektedir.
Tokenleştirdikten sonra bir sonraki adım doğal olarak onu uygulamaktır, RealT'nin kendi mülkü üzerinde ipotek yoktur, tüm fonlar RealToken satışı ile elde edilmektedir. Ancak, sahiplerin varlıklarını esnek bir şekilde kullanabilmeleri için RealT, RMM (Gayrimenkul Para Piyasası) modülünü tanıtmıştır.
RMM, Aave protokolüne dayanmaktadır, bununla iki şey yapabilirsiniz. Birincisi, likidite sağlamaktır; tıpkı DeFi'deki LP faizleri gibi, yatırımcılar USDC veya XDAI'yi RMM'ye yatırarak karşılık gelen ArmmToken alabilirler, bu tokenlar anlık faiz biriktirir. İkincisi, RealToken'ları teminat göstererek borç almak; sahip olduğunuz RealToken veya stabil coinleri teminat olarak kullanarak XDAI gibi varlıkları ödünç alabilirsiniz. Borç alma faiz oranları için de iki seçenek vardır: sabit oran (kısa vadeli sabit oranlara benzer, ancak kullanım oranı çok yüksek veya faiz oranı çok düşük olduğunda ayarlanabilir) ve değişken oran (pazar arz ve talebine göre dalgalanır).
Kredili bu yolu açmak, on yıl önceki gayrimenkul yatırımcılarının borç alarak ev satın alması gibi kaldıraç kullanma imkanı sağlar. Ev almak için kredi alıp, daha sonra bu krediyi kullanarak tekrar ev almak gibi. RealToken'i teminat gösterip stabil coin borçlanarak tekrar RealToken satın almak, böylece birkaç kez tekrarlamak, toplam getiri oranını artırır. Dikkat edilmesi gereken nokta, her eklenen kaldıraç katmanıyla birlikte sağlıklı faktörlerin azalması ve riskin artmasıdır.
Not: Sağlık faktörü, teminat değerinin kredi değerine oranının tersidir; sağlık faktörü ne kadar yüksekse, tasfiye riski o kadar düşüktür. Sağlık faktörü 1'e düştüğünde, teminat değerinin kredi değerine eşit olduğu anlamına gelir ve tasfiye tetiklenebilir. Tasfiyeden kaçınmanın yolları arasında kısmi kredi geri ödemesi veya ek teminat eklemek bulunur. (Sonsuz sözleşmelerin teminatına benzer)
Gayrimenkulün "teminat" olarak borçlanmasının yanı sıra, son zamanlarda daha fazla tartışılan konu, kripto yerel varlıkların teminatlı kredi ile ev satın alımıdır. Finansal teknoloji şirketi Milo, borçluların Bitcoin ile teminat göstererek en yüksek %100 oranında konut kredisi almasına izin vermektedir. 2025 yılının başlarına kadar 65 milyon dolarlık kripto ipotek işlemi gerçekleştirilmiş olup, toplamda 250 milyon dolardan fazla kredi verilmiştir. Politika düzeyinde de bu modele "yeşil ışık" yakılmaktadır; ABD Federal Konut Finansmanı Kurumu (FHFA), konut kredisi devleri Fannie Mae ve Freddie Mac'ten risk değerlendirmelerinde uyumlu kripto varlıkları dikkate almalarını istemektedir. Kripto ipoteklerin faiz oranları genellikle geleneksel konut kredilerine yakın veya biraz daha yüksek olmasına rağmen, ana çekiciliği kripto varlıkların satılmasına gerek kalmadan finansman sağlamaktır.
Redfin'in araştırmasına göre, pandemiden sonra ABD'deki ilk ev alıcılarının yaklaşık %12'si peşinat ödemesi için kripto para kazançlarını kullandı (satış veya ipotek kredisi yoluyla). Politika değişikliklerinin yanı sıra, bu durum şüphesiz "büyük şirketlerin pazara girmesini" çekecek ve "Kripto Gayrimenkul" ilk kez yüksek kaliteli gayrimenkul ekonomi şirketlerinin katılımını görecek.
Temmuz 2025'te, Christie's International Real Estate, kripto paraya odaklanan dünyanın ilk lüks gayrimenkul bölümünü kurarak, geleneksel yüksek kaliteli emlak acenteleri ile dijital varlıkların birleşiminin simgesel bir örneği haline geldi. İlginç olan, bu adımın yukarıdan aşağıya bir stratejik itme ile değil, yüksek net değerli müşterilerin gerçek taleplerine yanıt olarak ortaya çıkmasıdır.
Christie's yöneticileri, "Giderek daha fazla zengin alıcının gayrimenkul işlemlerini dijital varlıklarla doğrudan tamamlamak istediğini, bu durumun da şirketi bu yönde bir hizmet altyapısı kurmaya yönlendirdiğini belirtti." Güney Kaliforniya'da Christie's, tamamen kripto para ile ödenen birçok lüks konut işlemi gerçekleştirdi ve toplamda 200 milyon dolardan fazla bir tutar sağladı, hepsi "sekiz haneli" seviyedeki üst düzey konut satışları. Şu anda Christie's, toplam değeri 1 milyar doları aşan kripto dostu gayrimenkul portföyüne sahip olup, birçok "sadece kripto para tekliflerini" kabul etmeye istekli lüks konutları kapsamaktadır.
Tamamen kripto para ödemelerini kabul eden 1,18 milyar dolar değerindeki "La Fin" adlı malikanenin Los Angeles'ın Bel-Air bölgesinde yer aldığı, 12 yatak odası, 17 banyo, 6,000 metrekarelik bir gece kulübü, özel şarap mahzeni, sıfırın altındaki votka tadım odası, puro odası ve tırmanma duvarına sahip bir spor salonu bulunduğu belirtildi. Daha önceki liste fiyatı 1,39 milyar dolara kadar çıkmıştı, kaynak: realtor
Christie's kripto gayrimenkul departmanı yalnızca Bitcoin, Ethereum gibi ana akım kripto varlıklar için ödeme kanalları sunmakla kalmıyor, aynı zamanda işlemlerin uyum çerçevesinde tamamlanmasını sağlamak için saklama kuruluşları ve hukuk ekipleriyle işbirliği yapıyor. Kripto para ödeme saklama, vergi ve uyum desteği, varlık eşleştirme (yüksek net değerli müşterilerin belirli yatırım ihtiyaçlarını karşılamak için özel kripto gayrimenkul portföyleri) dahil.
Christie's Gayrimenkul CEO'su Aaron Kirman, "Önümüzdeki beş yıl içinde, Amerika'daki konut gayrimenkul işlemlerinin üçte birinden fazlasının kripto para birimlerini içerebileceğini" öngörüyor. Christie's'in bu dönüşümü, yüksek net değerli bireyler arasında kripto varlıkların yayılma oranını dolaylı olarak doğruluyor ve geleneksel gayrimenkul işlem modelinde yapısal bir değişimin habercisi oluyor.
Altyapı giderek gelişiyor, ancak "kullanıcı" eğitiminin hala uzun bir yolu var gibi görünüyor.
Şu ana kadar, gayrimenkul tokenleştirme projeleri belirli bir ölçeğe ulaşmış durumda, ancak görünüşe göre beklenen standartlara henüz erişememişler. RealT, bugüne kadar 970'dan fazla kiralık daireyi tokenleştirdi ve kullanıcılara yaklaşık 30 milyon dolarlık net kiralama geliri sağladı; Lofty ise 11 eyalette 148 mülkü tokenleştirdi ve yaklaşık 7,000 aylık aktif kullanıcı çekti. Bu kullanıcılar, token sahipliği aracılığıyla her yıl yaklaşık 2 milyon dolarlık kira gelirini paylaşıyor. Birkaç projenin büyüklüğü neredeyse on milyonlarca, hatta yüz milyonlarca dolarda dolaşıyor ve bu durumun aşılmamasının birçok nedeni olabilir.
Bir yandan, blockchain gerçekten de işlemleri coğrafi kısıtlamalardan kurtarıyor, sınır ötesi anlık uzlaşmayı sağlıyor ve işlem ücretleri geleneksel gayrimenkul devri maliyetine göre daha düşük. Ancak, yatırımcıların bunun "sıfır maliyetli" bir ekosistem olmadığını anlaması gerekiyor: token basım ücreti, varlık yönetim ücreti, işlem komisyonu, ağ ücretleri ve potansiyel sermaye kazancı vergisi yeni maliyet yapısını oluşturuyor. Geleneksel gayrimenkul aracılarının ve avukatlarının "tek durak hizmeti" ile kıyaslandığında, kripto gayrimenkul yatırımcıların akıllı sözleşmeler, zincir üzerindeki saklama ve kripto vergi kurallarını aktif olarak öğrenmelerini ve anlamalarını gerektiriyor.
Öte yandan, likidite bir satış noktası olsa da, daha yüksek volatilite ile birlikte gelir. Tokenleştirilmiş gayrimenkul, ikincil piyasada 24 saat boyunca işlem görebilir; yatırımcılar sadece kira almaz, aynı zamanda istedikleri zaman pozisyonlarını kapatabilirler. Ancak likidite yetersiz olduğunda, token fiyatları gayrimenkulün gerçek değerinin çok üzerinde veya altında olabilir, piyasa dalgalanmaları, hatta fiziksel gayrimenkul döngüsünden daha hızlı gerçekleşebilir ve bu da kısa vadeli işlemlerin spekülatif niteliğini artırır.
Ayrıca, birçok platform DAO (merkeziyetsiz özerk organizasyon) yönetimini devreye alarak yatırımcıların kira, bakım gibi konularda oy kullanmasını sağlıyor. Bu katılım hissi, "Monopoly oynamaya" benzer şekilde, engelleri azaltıyor ve etkileşimi artırıyor, ancak kullanıcılara yeni gereksinimler getiriyor: Sadece gayrimenkul yönetimini değil, aynı zamanda zincir üzerindeki yönetim ve uyum bilincini de anlamaları gerekiyor. Yeterli eğitim olmadan, yatırımcılar riskleri yanlış değerlendirebilir ve dijital mülkü kısa vadeli bir arbitraj aracı olarak görebilir, uzun vadeli bir varlık dağılımı yerine.
Başka bir deyişle, kripto gayrimenkulün gerçek eşiği teknoloji değil, anlayıştır. Kullanıcıların teminat oranı, tasfiye mekanizması, zincir üzerindeki yönetişim, vergi beyannamesi gibi bilgileri anlaması gerekiyor ve bu, geleneksel konut satın alma modeline alışkın olan gruplar için devrim niteliğinde bir değişimdir.
Regülasyonların giderek netleşmesi, platform deneyimlerinin iyileştirilmesi ve önde gelen finansal kuruluşların müdahalesi ile gelecekte kripto gayrimenkulün bu eğitim eğrisini kısaltması bekleniyor. Ancak önümüzdeki birkaç yıl içinde sektör, kullanıcı eğitimi, risk yönetimi bilgilendirmesi ve uyum rehberliği konularında daha fazla kaynak yatırımı yapmalıdır ki "kripto gayrimenkul" niş bir deneyimden geniş kitlelere yayılabilsin.