Gerçek Varlık Tokenizasyonu ve Gayrimenkul Pazarındaki Keşif

Giriş

Gerçek varlık ( RWA ) tokenizasyonu kavramı kripto para piyasasında yeni bir olgu değildir, 2018'de ortaya çıkmıştır. O zamanlar varlık tokenizasyonu ve menkul kıymet tokeni ihraç ( STO ) ile bugünkü RWA kavramı arasında benzerlikler bulunmaktadır. Ancak, o dönemki düzenleyici çerçevenin henüz olgunlaşmamış olması ve potansiyel getiri avantajlarının belirgin olmaması nedeniyle bu erken girişimler olgun bir pazar segmentine dönüşememiştir.

2022'de, ABD'nin faiz oranlarını sürekli artırmasıyla, ABD Hazine tahvili getirisi, kripto piyasasındaki stabilcoin kredi faiz oranlarını önemli ölçüde aştı. Bu, ABD Hazine tahvillerinin RWA olarak tokenizasyonunu kripto endüstrisi için daha çekici hale getirdi. Bu nedenle, bazı tanınmış DeFi projeleri ve geleneksel finansal kurumlar dahil olmak üzere birçok taraf RWA alanında keşifler yapmaya başladı.

Son iki yılda, piyasada birçok gayrimenkul RWA projesi ortaya çıktı. Bu projelerin amacı, çeşitli yollarla gayrimenkul yatırım pazarını genişletmek, gayrimenkul yatırım ürünlerini zenginleştirmek ve yatırımcıların erişim engellerini azaltmaktır. Bu çalışma, gayrimenkul RWA'nın tasarım avantaj ve dezavantajlarını ve pazar potansiyelini vaka analizi ile incelemektedir. Bu projeler esas olarak Kuzey Amerika gayrimenkul varlıkları ve yatırımcılarına yönelik olduğundan, ilgili politika, düzenleme ve pazar koşulları tartışması esas olarak Kuzey Amerika gayrimenkul pazarını kapsayacaktır.

Tokenizasyon Gayrimenkul Pazarının Yöntemleri

Gayrimenkul pazarı, yatırım fırsatlarıyla dolu geniş bir alandır. Bir veri platformunun Mart 2023'teki araştırmasına göre, Kuzey Amerika'daki halka açık gayrimenkul pazarının değeri 1,3 trilyon dolara ulaşırken, dünya genelindeki halka açık gayrimenkul pazarının büyüklüğü 2,66 trilyon dolara ulaşmaktadır.

Gayrimenkul pazarının tokenizasyonundaki temel hedef, aşağıdaki bir veya daha fazla hedefin gerçekleştirilmesidir: daha çeşitlendirilmiş, daha esnek gayrimenkul yatırım ürünleri yaratmak, daha geniş bir yatırımcı grubunu çekmek, gayrimenkul varlıklarının likiditesini ve değerini artırmak. Bu ürünler esasen üç biçimde ortaya çıkmaktadır:

1. Dağınık gayrimenkul sahipliği finansmanı
2. belirli bölge gayrimenkul piyasası endeksi ürünü
3. gayrimenkulü Token olarak teminat olarak kullanmak

Ayrıca, tokenizasyon ve blockchain entegrasyonu gayrimenkul varlıklarının şeffaflığını ve demokratik yönetişimini artırmıştır.

Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı ( REIT ), gelir getiren gayrimenkulü sahiplenip yöneten veya bunun için finansman sağlayan bir şirkettir. REIT, ortak fonlara benzer yatırım fırsatları sunarak, sıradan yatırımcıların temettüye dayalı gelir ve toplam getiri elde etmelerini mümkün kılar ve bölgesel gayrimenkul pazarının büyümesine katkıda bulunur. REIT ve gayrimenkul RWA, çeşitlendirilmiş gayrimenkul yatırım fırsatları sunma konusunda benzerlikler taşır; yatırım eşiğini etkili bir şekilde düşürür ve gayrimenkul varlıklarının likiditesini artırır. Ancak, geleneksel REIT genellikle yatırımcılara yönetim fırsatları veya mülkiyet sağlamaz ve merkezi bir işletim modeli sürdürür. Yine de, sıkı varlık denetimi ve katı düzenleyici çerçeve içerisindeki yatırım yapılandırması, gayrimenkul RWA projeleri için sağlam bir plan sunar.

Son iki yıl içinde gayrimenkul RWA projelerinin işletilmesi sırasında, avantajları ve dezavantajları hakkında daha net bir anlayışa sahip olduk.

Genellikle, gayrimenkul RWA projeleri yukarıda belirtilen özelliklere sahiptir. Belirli vakaları derinlemesine incelediğimde, yönetim ve ürün yöntemlerindeki farklılıklar nedeniyle her projenin gerçek operasyonlarda karşılaştığı durumların farklı olduğunu gördüm.

Vaka Çalışması

Bu bölüm, üç gayrimenkul RWA projesini analiz etmektedir. Her proje, gayrimenkul piyasasını tokenizasyon için farklı yöntemler kullanmakta ve kendi alanında en temsilci olanlardır. Dikkat edilmesi gereken nokta, bunların hala erken aşama projeler olduğudur ve ürünleri uzun süreli, geniş çaplı piyasa doğrulaması ve testinden geçmemiştir.

RealT

RealT, 2019 yılında piyasaya sürüldü ve Ethereum ile Gnosis blok zinciri üzerinde, özellikle Gnosis'te, ABD konut gayrimenkulünü yatırımcılar için erişilebilir hale getiren pazardaki en eski gayrimenkul RWA projelerinden biridir. (

RealT, konut mülklerini satın alır ve ABD düzenlemelerine uygun olarak, mülk tapularının varlıklarını tokenizasyon sürecine tabi tutar. Bu mülklerin yönetimi, bakımı ve kira tahsilat sorumluluğu üçüncü taraf yönetim kuruluşlarına devredilmiştir. Giderler düşüldükten sonra, belirli mülklerden elde edilen kira, token sahiplerine dağıtılır. RealT tokenizasyon sürecinden sorumlu olsa da, yasal olarak gayrimenkul varlıklarını elinde bulunduran şirketten ayrıdır. Web sitelerinde açıkça belirtildiği gibi, şirket temerrüde düşerse, token sahipleri, mülk tapularını elinde bulunduran şirketi yönetmek için başka bir şirket atama hakkına sahiptir. Dikkate değer bir nokta, piyasaya sunulan mülkler üzerinde ortak yatırım yapma zorunluluğu getirmedikleridir. Mülk token sahipleri, mülk kira gelirinin bir kısmını her ay alabilir, bu miktar yaklaşık %2,5'lik bakım rezervi ve genellikle %10 civarında olan yönetim ücretini içermez.

![Bricks and Blocks: A Study of Real Estate in the RWA Market])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-dab211e0a60d06e6971df918fdfd7e26.webp(

Bir projeyi örnek alarak, gayrimenkul Token toplam değeri 323,020 dolar, her bir Token fiyatı 52.10 dolar, toplamda 6,200 Token ihraç edilmiştir. Bu mülk aylık 2,600 dolar kira geliri üretmektedir. İşletme ve yönetim giderleri toplam 622 dolar düşüldükten sonra, aylık net kar 1,978 dolar, yıllık kar ise 23,736 dolardır. Bu nedenle, her bir Token 3.83 dolar dağıtım alır ve yıllık getiri oranı %7.35'tir.

Bu mülk için, RealT %100 Token sunuyor, bu da RealT'nin müşterilerle birlikte yatırım yapmasına gerek olmadığı ve neredeyse risksiz bir işletim modeli sürdürebileceği anlamına geliyor. Yönetim organı %8 kira alıyor, artı bakım masraflarının geri kalan kısmı, yatırım platformu ise mülk tokenizasyonu, yönetim organı seçimi ve denetim için sadece %2 alıyor. Bu yöntemle, RealT ekibi büyük miktarda yönetim zamanından tasarruf edebilir, nitelikli mülkler bulmaya ve bunları tokenize ederek piyasaya sürmeye odaklanabilir.

Ancak, dağılmış mülkiyetin yatırımcıların riskleri paylaşmasına yardımcı olmasına rağmen, bazı zorluklar da getirmektedir. Yatırımcıların finansal çıkarları çok küçük olduğunda, şirket yönetim maliyetleri sürdürülemez hale gelebilir. Bir rapor, gayrimenkul Token sahipleri ile RealT arasındaki çıkar çatışmasını açıklamaktadır. RealT, sahip olduğu mülkleri yönetmek için bir yönetim organı seçer; eğer RealT, mülk üzerinde büyük bir mülkiyete sahipse, temsilci maliyetlerini düşürebilir çünkü yönetim verimsizliği onlara olumsuz etkiler. Ancak, eğer RealT'nin hisseleri çok büyükse, bu durum Token likiditesine olumsuz etki yapabilir ve küçük hissedarlar da bedavacı olabilir. Bu sahipler, büyük hissedarların istihdam edilen yönetim organını finansal olarak sürdürülebilir olup olmadığını denetlemesini bekleyebilirler. Öte yandan, eğer RealT'nin hisseleri çok küçükse, RealT'nin yönetim organını seçme veya denetim sürecine katılma motivasyonu eksik olabilir ve birçok yatırımcının da yönetim organını etkili bir şekilde denetlemesi zor olabilir.

Araştırmacılar, RealT pazarında en son satılan on adet Token üzerinde bir inceleme gerçekleştirdi ve her bir mülkün sahibinin sayısını bulmak için ilgili blockchain tarayıcılarını kullandı.

![Bricks and Blocks: A Study of Real Estate in the RWA Market])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-c1c5e1d087322a31c0503638bef22e30.webp(

Grafikte gösterildiği gibi, RealT mülkü farklı sayıda Token'a bölerek her bir Token'ın fiyatını yaklaşık 50 dolar yapmaktadır. Çoğu mülk Detroit'te bulunmaktadır ve yaklaşık 500 Token sahibine sahiptir, bunlardan iki mülkün sahibi 1,000'den fazladır. Şimdi, bu verileri her bir sahibin Token sayısıyla birleştirerek, RealT yatırımcılarının yatırım kapsamını anlayabiliriz.

![Tuğlalar ve Bloklar: RWA Pazarında Gayrimenkul Üzerine Bir Araştırma])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-98de8e550c8f155cd34513c6f18133cf.webp(

RealT yatırımcılarının yaklaşık %90'ı 500 dolardan az yatırım yapıyor, yaklaşık %9'u 500 ile 2.000 dolar arasında yatırım yapıyor, %1'i ise bu miktardan fazlasını yatırıyor. Bu, RealT'nin bir ölçüde küçük yatırımcılar için gayrimenkul yatırım piyasası yaratmada başarılı olduğunu ve konut piyasasının likiditesini artırdığını göstermektedir.

RealT cüzdanının işlem verilerine göre )Gnosis cüzdan adresi: 0xE7D97868265078bd5022Bc2622C94dFc1Ef1D402(, RealT toplamda yaklaşık 6 milyon dolar kira ödemesi yapmıştır. Platform ücretleri bakım giderleri, sigorta ve vergiye bağlı olarak değişkenlik göstermekte olup, kira bedelinin yaklaşık %2.5-%3'ü civarındadır; bu da son iki yılda yaklaşık 150.000 ila 180.000 dolar platform gelirine tekabül etmektedir. Ancak, RealT gayrimenkul yatırımlarına katılımı zorunlu kılmadığı ve katılmayı seçenlerin katılım düzeyinin belirli bir sınırlaması veya kılavuzu olmadığı için, RealT'nin kira gelirlerinden elde ettiği gelir henüz açıklanmamıştır.

Şirket yapısı açısından, RealT, Delaware'de şirketin merkez varlığı olarak Real Token Inc.'i kurmuştur. Bu varlık, herhangi bir gayrimenkul varlığına sahip değildir; yalnızca RealT projesinin işletme varlığı olarak hizmet etmektedir. Ayrıca, RealT, Delaware'de bir dizi gayrimenkul şirketinin ana şirketi olarak Real Token LLC'yi kurmuştur. Real Token Inc. gibi, Real Token LLC de herhangi bir gayrimenkul varlığına sahip değildir; ana amacı, kullanıcıların bir şirketle sözleşme imzalayarak tüm mülk yatırımlarına katılmalarını sağlamak için yasal süreçleri basitleştirmektir. Son olarak, RealT, her bir yatırılan mülk için ilgili bir Series LLC kurmaktadır. Real Token LLC'nin bir yan kuruluşu olarak, her bir Series LLC belirli bir mülke ve ilgili token'a sahiptir. Bu yapı, bir mülkün finansal veya yasal sorunlarının RealT altındaki diğer mülkleri etkilememesini ve ana şirketin işletmesini etkilememesini sağlamak için tasarlanmıştır.

![Bricks and Blocks: A Study of Real Estate in the RWA Market])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-51f60a9aeef26de0b7ff4137c0ddf278.webp(

) Parcl

Parcl protokolü, kullanıcıların küresel gayrimenkul pazarındaki fiyat dalgalanmalarını ticaret yapmasına olanak tanıyan bir DeFi yatırım platformudur. Parcl, AMM mimarisini kullanarak sentetik varlıklara sürekli bir maruziyet elde etmek için kullanılır. Parcl, belirli bölgelerde gayrimenkul için satış geçmişine dayanan endeksler oluşturmak üzere Parcl Labs fiyat beslemesini tanıttı. Satış geçmişi süresi, mülk ticaret sıklığına bağlı olarak değişebilir. Endeks oluşturulduktan sonra, yatırımcıların gayrimenkul değerine spekülasyon yapma fırsatı olur, gayrimenkul fiyatlarını yükseltme veya düşürme işlemleri gerçekleştirebilirler.

Bu yöntem, Parcl'ın yasal sorunlardan kaçınmasını sağladı, çünkü platformun işletiminde gerçek mülk bulunmamaktadır. Bazıları, yukarıda belirtilen standartlara uymadığı için bunun gerçekten bir gayrimenkul RWA projesi olup olmadığını sorgulayabilir. Ancak, belirli bir işlem platformu, belirli bir kamu zinciri risk sermayesi bölümü, belirli bir tanınmış yatırım kuruluşu gibi sektörün birçok büyük kuruluşunun yatırımlarını aldığı için, bu nispeten popüler bir RWA projesidir. Gayrimenkul RWA'nın çeşitlendirilme olasılığını tartışmak makuldür.

Parcl'ın test ağı 2022 Mayıs'ta bir kamu blok zincirinde başlatıldı, şu anda toplam kilitli değer 16 milyon dolar. Bir yıldan fazla bir süre işletildikten sonra, Parcl pek fazla ilgi görmemiş gibi görünüyor, günlük işlem hacmi 10.000 doların altında ve günlük aktif kullanıcı sayısı 50'den az.

![Bricks and Blocks: A Study of Real Estate in the RWA Market]###https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-2d5e54fcb98d7f6a6b8be8bdd09d5971.webp(

)10 Ekim 26'daki işlem hacminin düşmesi, Parcl V3 yükseltmesi ve havuz adreslerinin değiştirilmesi ve birçok havuzun kapatılması nedeniyle olmuştur. Bu nedenle, belirtilen tarihten sonraki işlem hacmi dahil edilmemiştir (

Parcl'in ürünleri basit ve hızlı bir şekilde geliştirilmiştir. Parcl Labs fiyat beslemeleri ve endeks piyasası iyi tasarlanmış, kullanımı kolaydır.

Operasyon açısından, Parcl ekibi Parcl Point, Real Estate Royale gibi kullanıcı kazanım planlarını aktif olarak yürütüyor. Bu avantajlara sahip olmasına ve birçok tanınmış yatırım kuruluşunun desteğini almasına rağmen, Parcl piyasada hala nispeten alçakgönüllü kalıyor, kullanıcı kitlesi küçük ve işlem hacmi sınırlı. Belki de piyasa henüz gayrimenkul endeksi ürünlerine hazır değil.

) Reinno

Bazı büyük kripto para şirketleri, kullanıcıların gayrimenkulünü tokenizasyon yoluyla kredi teminatı olarak kullanmalarına izin verme olasılığını da araştırıyor. Bir şirket, Temmuz ayında yaptığı açıklamada, bankası dijital para ekibinin bu yönde çalıştığını belirtti. Bir proje, gayrimenkul ipotek kredilerini desteklemek üzere bir platformla entegre oldu. Bir proje, tokenizasyon edilmiş gayrimenkulün kredi teminatı olarak kullanılmasını sağlayan bir seçenek sunuyor, ancak bu hizmet yalnızca onların çıkardığı Token için geçerlidir. Temelde, bu hizmet daha çok token borç verme ürünlerine benziyor ve gayrimenkul sahiplerinin sermaye likiditesini önemli ölçüde artırmıyor.

Reinno, 2020 yılında başlatılan ve 2022 yılında faaliyetlerini durduran terkedilmiş bir projedir. Piyasada fazla iz bırakmamış olsa da, iki önemli gayrimenkul RWA ile ilgili ürün sunmuştur.

İlk ürün, tokenizasyon temelli gayrimenkul kredisi hizmetidir. Gayrimenkul sahipleri finansman gerektiğinde, mülk belgelerini Reinno'ya sunabilirler. Onay aldıktan sonra, Reinno, Delaware'de işlemler için özel bir amaçlı şirket ### oluşturacaktır, bu da ana şirket tarafından oluşturulan ve finansal riskleri izole etmek için kullanılan bir yan kuruluştur.