Gerçek dünya varlıklarının şifreleme piyasasındaki gelişimi

Gerçek dünya varlıkları ( RWA ) kavramı kripto piyasasında yeni bir olgu değildir, en azından 2018 yılına kadar uzanabilir, o dönemde varlık tokenizasyonu ve menkul kıymet benzeri token çıkarımı ( STO ) bugünkü RWA kavramıyla benzerlikler taşımaktadır. Ancak, düzenleyici çerçevenin olgunlaşmamış olması ve potansiyel kazanç avantajlarının belirgin olmaması nedeniyle bu erken girişimler olgunlaşmamıştır.

2022 yılında, Amerika'nın sürekli faiz artırmasıyla, Amerika Birleşik Devletleri tahvil getirileri kripto piyasasındaki stabilcoin borç verme oranlarını önemli ölçüde aşmıştır. Bu nedenle, Amerika Birleşik Devletleri tahvillerinin RWA'ya dönüştürülmesi kripto sektöründe giderek daha çekici hale gelmiştir. Birçok tanınmış DeFi projesi, geleneksel finans kurumları ve hatta bazı hükümetler RWA alanını keşfetmeye başlamıştır.

Son iki yılda, piyasada birçok gayrimenkul RWA projesi ortaya çıktı. Bu projeler, gayrimenkul yatırım piyasasını genişletmeyi, gayrimenkul yatırım ürünlerini çeşitlendirmeyi ve yatırım eşiğini düşürmeyi amaçlamaktadır. Bu çalışma, gayrimenkul RWA'nın tasarımının avantajları ve dezavantajları ile potansiyel pazarını vaka analizi ile incelemektedir. Bu projelerin çoğunluğu Kuzey Amerika gayrimenkul varlıkları ve yatırımcılarına yönelik olduğundan, ilgili politikalar, mevzuatlar ve piyasa koşulları esas olarak Kuzey Amerika gayrimenkul piyasasını kapsayacaktır.

Tokenizasyon Yöntemleri

Gayrimenkul piyasası, yatırım fırsatlarıyla dolu büyük bir alandır. Mart 2023'te yapılan araştırmalar, Kuzey Amerika'daki halka açık gayrimenkul piyasasının değerinin 1.3 trilyon dolar, küresel halka açık gayrimenkul piyasasının ölçeğinin ise 2.66 trilyon dolar olduğunu göstermektedir.

Gayrimenkul piyasasının tokenleştirilmesinin temel hedefi aşağıdaki bir veya daha fazla hedefi gerçekleştirmektir: daha çeşitli ve esnek gayrimenkul yatırım ürünleri yaratmak, daha geniş bir yatırımcı kitlesi çekmek, gayrimenkul varlıklarının likiditesini ve değerini artırmak. Bu ürünler esasen üç ana biçimde ortaya çıkar:

1. gayrimenkul mülkiyet bölme finansmanı
2. belirli bölge gayrimenkul piyasası endeksi ürünü
3. tokenleştirilmiş gayrimenkul teminat olarak

Ayrıca, tokenizasyon ve blok zinciri entegrasyonu, gayrimenkul varlıklarının şeffaflığını ve demokratik yönetimini artırmıştır.

Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları ( REIT ), gayrimenkul RWA ile benzerlikler taşımaktadır; her ikisi de çeşitlendirilmiş gayrimenkul yatırım fırsatları sunarak yatırım eşiğini etkili bir şekilde düşürmekte ve gayrimenkul varlıklarının likiditesini artırmaktadır. Ancak, geleneksel REIT genellikle yatırımcılara yönetim fırsatı veya mülkiyet sağlamaz, merkezi bir işletim modeli sürdürmektedir. Yine de, sıkı varlık incelemesi ve katı bir düzenleyici çerçeve altında yatırım yapısı, gayrimenkul RWA projeleri için sağlam bir plan sunmaktadır.

Son iki yıldaki gayrimenkul RWA projelerinin işletilmesiyle, avantajları ve dezavantajları hakkında daha net bir anlayışa sahip olduk.

Tipik bir gayrimenkul RWA projesi yukarıda belirtilen özelliklere sahiptir. Belirli vakalara derinlemesine bakıldığında, yönetim ve ürün yöntemlerindeki farklılıklar nedeniyle her projenin gerçek işletim sırasında karşılaştığı durumların farklı olduğu görülmektedir.

Vaka Çalışması

Bu bölüm, üç gayrimenkul RWA projesini analiz etmek için seçmiştir. Her proje, gayrimenkul piyasasını tokenleştirmek için farklı yöntemler kullanmakta ve kendi alanlarında en popüler olanlardır. Dikkate değer olan, bu projelerin hala erken aşamada olması ve ürünlerinin uzun süreli ve geniş kapsamlı piyasa doğrulaması ve testinden geçmemiş olmasıdır.

RealT

RealT, 2019'da piyasaya sürüldü ve kripto piyasasında en eski gayrimenkul RWA projelerinden biridir. Ethereum ve Gnosis blok zinciri üzerinden, ( esas olarak Gnosis'te ) Amerikan konut gayrimenkulü yatırım fırsatları sunmaya odaklanmaktadır.

RealT, konut mülklerini satın alır ve ABD yasalarına göre mülk sözleşmesine sahip varlıkların tokenleştirilmesini sağlar. Bu mülklerin yönetimi, bakımı ve kira toplanması sorumluluğu üçüncü taraf yönetim kuruluşlarına devredilir. Ücretler düşüldükten sonra, belirli mülklerden elde edilen kiralar token sahiplerine dağıtılır. RealT tokenleştirme sürecinden sorumlu olsa da, mülk varlıklarına sahip şirketlerle yasal olarak ayrıdır. Web sitelerine göre, eğer şirket temerrüde düşerse, token sahipleri mülk sözleşmesine sahip şirketi yönetecek başka bir şirket atama hakkına sahiptir. Dikkate değer bir nokta, piyasaya sunulan mülkler üzerinde ortak yatırım yapma zorunluluğu getirmemeleridir. Mülk token sahipleri, mülkün kira gelirinin bir kısmını her ay alır, bu miktardan yaklaşık %2.5'lik bakım rezervi ve yönetim ücreti düşülür; yönetim ücreti genellikle değerin %10'u civarındadır.

Montgomery'deki bu gayrimenkul örneğinde, gayrimenkul tokenlerinin toplam değeri 323.020 dolar, her bir tokenin fiyatı 52,10 dolar, toplamda 6.200 token ihraç edilmiştir. Bu gayrimenkul her ay 2.600 dolar kira geliri sağlamaktadır. İşletme ve yönetim giderleri toplam 622 dolar düşüldükten sonra, aylık net kâr 1.978 dolardır, yıllık gelir ise 23.736 dolardır. Bu nedenle, her bir token 3,83 dolar dağıtım almakta ve yıllık getiri oranı %7,35'tir.

Bu mülk için RealT %100 token sunuyor, bu da RealT'nin müşterilerle ortak yatırım yapmasına gerek olmadığı, neredeyse risksiz bir işletme modeli sürdürdüğü anlamına geliyor. Yönetim kurumu %8 kira ve bakım ücreti alırken, yatırım platformu yalnızca %2 alıyor, bu da mülkün tokenleştirilmesi, yönetim kurumunun seçilmesi ve denetim için kullanılıyor. Bu şekilde, RealT ekibi büyük miktarda yönetim zamanından tasarruf edebilir, nitelikli mülkler bulmaya ve bunları tokenleştirip piyasaya sunmaya odaklanabilir.

Ancak, tüm mülkiyetin dağılması yatırımcılar arasında risk paylaşımını teşvik etmesine rağmen, zorluklar da getirmektedir. Yatırımcıların mali çıkarları o kadar küçüldüğünde ki, şirket yönetim maliyetleri sürdürülemez hale gelebilir, sorunlar ortaya çıkabilir. Bir rapor, gayrimenkul token sahipleri ile RealT arasındaki çıkar çatışmasını açıklamaktadır. RealT, sahip olduğu mülkleri yönetmek için bir yönetim kuruluşu seçmektedir; eğer RealT mülk üzerinde büyük bir mülkiyete sahipse, vekalet maliyetlerini düşürebilir; bu nedenle, verimsiz yönetim onlara olumsuz etkiler yaratacaktır. Ancak, eğer RealT'nin hissesi fazla büyükse, bu token likiditesine olumsuz etkide bulunabilir ve küçük hissedarlar da bedavacı haline gelebilir. Bu sahipler, büyük hissedarların işe aldıkları yönetim kuruluşunun mali olarak sürdürülebilir olup olmadığını denetlemesi bekleyebilirler. Öte yandan, eğer RealT'nin hissesi çok küçükse, RealT'yi yönetim kuruluşunu seçme veya denetim sürecine tam olarak katılma konusunda yeterli motivasyona sahip olmayabilir ve birçok yatırımcının da yönetim kuruluşunu etkin bir şekilde denetlemesi zor olabilir.

RealT pazarındaki en son tükenen on tokeni inceledim ve her mülkün sahip sayısını bulmak için ilgili şifreleme tarayıcısını kullandım.

Grafikten görüldüğü gibi, RealT mülkleri farklı sayıda token'a bölerek her bir token'ın fiyatını yaklaşık 50 dolar seviyesinde tutmaktadır. Çoğu mülk Detroit'te bulunmakta olup, yaklaşık 500 token sahibi vardır ve bu mülklerden ikisinin sahibi 1,000'den fazla kişidir. Bu durumu her bir sahibin token sayısıyla birleştirerek, RealT yatırımcılarının yatırım kapsamını anlayabiliriz.

Yaklaşık %90'ı RealT yatırımcılarının 500 dolardan az yatırım yaptığı, yaklaşık %9'unun 500 ile 2.000 dolar arasında yatırım yaptığı, %1'inin ise bu miktarın üzerinde yatırım yaptığı görülmektedir. Bu, RealT'nin bir ölçüde küçük yatırımcılar için gayrimenkul yatırım piyasası oluşturmayı başardığını ve konut piyasasının likiditesini artırdığını göstermektedir.

RealT cüzdanı (Gnosis cüzdan adresine göre: 0xE7D97868265078bd5022Bc2622C94dFc1Ef1D402)'deki işlem verilerine göre, RealT toplamda yaklaşık 6 milyon dolar kira ödemesi yapmıştır. Platform ücretleri bakım masrafları, sigorta ve vergilere bağlı olarak değişiklik göstermekte olup, kira bedelinin %2.5-3 civarında olup, son iki yılda yaklaşık 150,000 ile 180,000 dolar arasında platform geliri sağlamaktadır. Ancak, RealT gayrimenkul yatırımlarına katılımı zorunlu kılmadığından ve katılım düzeyine ilişkin belirli kısıtlamalar veya rehberlik sağlamadığından, eğer ('de yatırım yapmayı seçerse, RealT'nin kira gelirinden elde ettiği kazanç henüz açıklanmamıştır.

Şirket yapısı açısından, RealT, Delaware'de Real Token Inc.'i şirketin ana varlığı olarak kurmuştur. Bu varlık herhangi bir gayrimenkul varlığına sahip değildir; yalnızca RealT projesinin operasyonel varlığı olarak işlev görmektedir. Ayrıca, RealT Delaware'de bir dizi gayrimenkul şirketinin ana şirketi olarak Real Token LLC'yi kurmuştur. Real Token Inc. gibi, Real Token LLC de herhangi bir gayrimenkul varlığına sahip değildir; ana amacı, kullanıcıların bir şirketle sözleşme imzalayarak tüm gayrimenkul yatırımlarına katılmalarını sağlamak için yasal süreçleri basitleştirmektir. Son olarak, RealT her yatırım yapılan gayrimenkul için ilgili bir dizi limited şirket kurmuştur. Real Token LLC'nin alt şirketleri olarak, her bir dizi limited şirket belirli bir gayrimenkule ve ilgili token'lara sahiptir. Bu yapı, bir gayrimenkulün finansal veya hukuki sorunlarının RealT altındaki diğer gayrimenkulleri veya ana şirketin operasyonlarını etkilemeyeceğini sağlamayı amaçlamaktadır.

![Bricks and Blocks: A Study of Real Estate in the RWA Market])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-51f60a9aeef26de0b7ff4137c0ddf278.webp(

) Parcl

Parcl protokolü, kullanıcıların küresel gayrimenkul piyasasındaki fiyat değişimlerini ticaret yapmalarına olanak tanıyan bir DeFi yatırım platformudur. Parcl, sentetik varlıklara kalıcı maruz kalma elde etmek için AMM yapısını kullanır. Parcl, belirli bölgelerdeki gayrimenkul için satış geçmişine dayanarak endeks oluşturan Parcl Labs fiyat beslemesini tanıtmaktadır. Satış geçmişi süresi, gayrimenkul işlem sıklığına bağlı olarak değişebilir. Endeks oluşturulduktan sonra, yatırımcıların gayrimenkul değerine spekülasyon yapma fırsatı olur, gayrimenkul fiyatları üzerinde uzun veya kısa pozisyon alabilirler.

Bu yöntem, Parcl'ın yasal sorunlardan kaçınmasını sağladı, çünkü platformun işletiminde gerçek mülk yer almıyor. Bazıları bunun gerçekten bir gayrimenkul RWA projesi olup olmadığını sorgulayabilir, çünkü yukarıdaki standartlara uymuyor. Ancak, bu, birçok tanınmış yatırım kuruluşundan yatırım alan oldukça popüler bir RWA projesidir. Gayrimenkul RWA'nın çeşitlendirilmesi olasılıklarını tartışmak makuldür.

Parcl'ın test ağı, 2022 Mayıs'ta Solana'da başlatıldı ve şu anda TVL 16 milyon dolar. Bir yıldan fazla bir süredir faaliyet gösteren Parcl, fazla dikkat çekmemiş gibi görünüyor; günlük işlem hacmi 10 bin dolardan az, günlük aktif kullanıcı sayısı ise 50'nin altında.

![Tuğlalar ve Bloklar: RWA Pazarındaki Gayrimenkul Araştırması]###https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-2d5e54fcb98d7f6a6b8be8bdd09d5971.webp(

Parcl'ın ürünleri basit ve hızlı bir şekilde geliştirilmiştir. Parcl Labs fiyat akışı ve endeks piyasası iyi tasarlanmış, kullanımı kolaydır.

Operasyon açısından, Parcl ekibi Parcl Point, Real Estate Royale gibi kullanıcı edinim programlarını aktif olarak başlattı. Bu avantajlara sahip olmasına ve birçok tanınmış yatırım kuruluşunun desteğini almasına rağmen, Parcl piyasada hala nispeten alçakgönüllü kalmakta, kullanıcı tabanı küçük ve işlem hacmi kısıtlıdır. Belki de piyasa gayrimenkul endeksi ürünlerini kabul etmeye henüz hazır değildir.

) Reinno

Ripple ve MakerDAO gibi büyük şifreleme şirketleri, kullanıcıların gayrimenkulü teminat olarak kullanarak tokenleştirmesine olanak tanımanın olasılıklarını da araştırıyor. Ripple, Temmuz ayında merkez bankası dijital para birimi ekibinin bu yönde çalıştığını duyurdu. MakerDAO, gayrimenkul ipoteklerini desteklemek için RobinLand ile entegre oldu. RealT, tokenleştirilmiş gayrimenkulü teminat olarak kullanma seçeneği sunuyor, ancak bu hizmet yalnızca kendi çıkardıkları tokenlar için geçerlidir. Temelde, bu hizmet daha çok bir token borç verme ürünü gibi olup, gayrimenkul sahiplerinin sermaye likiditesini önemli ölçüde artırmamaktadır.

Reinno, 2020'de piyasaya sürülen ve 2022'de faaliyetlerini durduran bir terkedilmiş projedir. Piyasada fazla iz bırakmamış olsa da, iki önemli gayrimenkul RWA ile ilgili ürünü tanıtmıştır.

İlk ürün, tokenleştirilmiş gayrimenkul bazlı kredi hizmetidir. Gayrimenkul sahipleri finansmana ihtiyaç duyduğunda, mülk belgelerini Reinno'ya sunabilirler. Onay aldıktan sonra, Reinno Delaware'de işlemler için özel amaçlı bir şirket ### kuracaktır; bu, ana şirket tarafından oluşturulan bir yan kuruluştur ve mali riskleri izole etmek için kullanılır. Bağımsız bir şirketin hukuki durumu, ana şirket iflas etse bile yükümlülüklerinin korunmasını sağlar. Bu nedenle, özel amaçlı şirketler bazen iflas izolasyon varlığı olarak adlandırılır. Amerika Birleşik Devletleri'nde, SPV genellikle sınırlı sorumluluk şirketi ile aynıdır (. Ardından, Reinno gayrimenkul tokenleri için akıllı sözleşmeler oluşturacak, sahipler tokenleri kredi teminatı olarak yatırabilirler. Kredi limiti, token değerine dayanarak belirlenecektir.

İkinci ürün, ipotek finansmanıdır. Kullanıcılar mülk satın aldıktan ve ipotek kredisi aldıktan sonra, mülkün mülkiyetini tokenleştirerek finansman sağlayabilirler. Elde edilen fonlar