Исследование проектов RWA в недвижимости: Исследование слияния блокчейна и недвижимости

Реальные мировые активы ( RWA ) не являются новой концепцией на рынке криптовалют, они существовали уже в 2018 году. Тогда токенизация активов и выпуск токенов ценных бумаг ( STO ) имели много общего с нынешними RWA. Однако, из-за недостаточности регуляторной базы и отсутствия значительных потенциальных преимуществ по доходности, эти ранние попытки не смогли развиться до зрелого рыночного масштаба.

В 2022 году, с продолжающимся повышением процентных ставок в США, доходность американских государственных облигаций значительно превысила ставки по займам стейблкоинов в криптоиндустрии. Таким образом, токенизация американских государственных облигаций в качестве объектов RWA становится все более привлекательной для криптоиндустрии. Некоторые зрелые DeFi проекты, а также традиционные финансовые учреждения начали исследовать RWA.

В последние два года на рынке появилось несколько проектов RWA в сфере недвижимости. Эти проекты направлены на расширение рынка инвестиций в недвижимость различными способами, диверсификацию инвестиционных продуктов в недвижимость и снижение барьеров для инвестиций в недвижимость. Данное исследование проведет анализ случаев этих проектов, исследуя преимущества и недостатки дизайна RWA в сфере недвижимости и их потенциальный рынок. Поскольку эти проекты в основном нацелены на североамериканский сектор недвижимости, соответствующие политики, регламенты и рыночные условия, обсуждаемые в рамках исследования, будут в основном касаться североамериканского рынка недвижимости.

Способы токенизации рынка недвижимости

Рынок недвижимости является огромной областью, полной инвестиционных возможностей. Исследование, опубликованное в марте 2023 года, показало, что стоимость上市 недвижимости в Северной Америке достигла 1,3 триллиона долларов. В то время как стоимость мирового上市 рынка недвижимости составляет 2,66 триллиона долларов.

Основная цель токенизации рынка недвижимости заключается в достижении одной или нескольких из следующих задач: создание более разнообразных и гибких инвестиционных продуктов в недвижимость, привлечение более широкой аудитории инвесторов, а также повышение ликвидности и стоимости активов в недвижимости. Основные формы представления этих продуктов обычно имеют три варианта:

1. Фрагментация финансирования прав собственности на недвижимость.

2)Специфический индекс рынка недвижимости в определенном Блок.

3. токены недвижимости для обеспечения займа.

Кроме того, токенизация недвижимости на блокчейне также имеет потенциал для повышения прозрачности активов недвижимости и демократичности управления.

Если вы знакомы с инвестиционными трастами в недвижимость ( REIT ), это тип компаний, которые владеют прибыльной недвижимостью и управляют ею или используют эту недвижимость для финансирования. REIT предоставляет инвестиционные возможности, аналогичные паевым инвестиционным фондам, позволяя обычным инвесторам получать доход от инвестиций в недвижимость и общую доходность, а также способствуя росту рынка недвижимости в регионе. REIT и недвижимость RWA имеют много схожего в предоставлении возможностей для фрагментированных инвестиций в недвижимость, они эффективно снижают инвестиционные барьеры и повышают ликвидность активов недвижимости. Тем не менее, традиционные REIT обычно не предоставляют инвесторам возможности управления или владения, сохраняя централизованную модель управления. Тем не менее, их строгая проверка активов, операции и инвестиционная структура в рамках жесткой регулирующей среды предоставляют ориентир для проектов недвижимости RWA.

Наблюдая за операциями проектов RWA в сфере недвижимости за последние два года, мы получили некоторое четкое понимание их преимуществ и недостатков.

Обычно проекты RWA в недвижимости имеют указанные выше преимущества и недостатки. Однако при более глубоком исследовании конкретных случаев становится очевидным, что из-за различий в управлении и методах продукта, каждый проект сталкивается с различными реальными ситуациями в процессе эксплуатации.

Анализ кейса

В этой главе рассматриваются три проекта RWA в сфере недвижимости. Каждый проект использует разные методы токенизации рынка недвижимости и имеет определенное представительство в своих областях. Следует отметить, что эти проекты все еще находятся на ранних стадиях, и их продукты еще не прошли длительную и широкую проверку и тестирование на рынке.

RealT

RealT был запущен в 2019 году и является одним из первых проектов по токенизации недвижимости RWA, сосредоточенным на токенизации американской жилой недвижимости для розничных инвесторов через Блокчейн Ethereum и Gnosis, в основном на Gnosis (.

RealT покупает жилую недвижимость и токенизирует ее в соответствии с законодательством США. Управление, обслуживание и сбор арендной платы за эту недвижимость переданы третьей стороне. После вычета расходов арендная плата, полученная от этой недвижимости, распределяется между держателями токенов. Хотя RealT отвечает за процесс токенизации, они юридически изолированы от компаний, владеющих активами недвижимости. Как указано на их сайте, если компания нарушит обязательства, держатели токенов имеют право назначить другую компанию для управления недвижимостью. Однако стоит отметить, что соглашение не обязывает RealT участвовать в инвестициях в токены недвижимости, которые они выводят на рынок. Держатели токенов недвижимости могут ежемесячно получать свою долю арендной платы за этот дом; сумма, которую они получают, должна быть уменьшена примерно на 2,5% резервного фонда на обслуживание и обычно около 10% комиссии за управление.

![Кирпичи и Блоки: Исследование проектов недвижимости на рынке RWA])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-361cf484908c28bf10ec4eb5a951dcac.webp(

В качестве примера возьмем эту недвижимость в Монгомери. Общая стоимость токенов недвижимости составляет 323,020 долларов, цена каждого токена — 52.10 долларов, всего было выпущено 6,200 токенов. Эта недвижимость приносит 2,600 долларов ежемесячного дохода от аренды. После вычета общей суммы операционных и управленческих расходов в 622 доллара, ежемесячная чистая прибыль составляет 1,978 долларов, что в год составляет 23,736 долларов. Таким образом, каждый токен получает 3.83 доллара распределения, что приводит к годовому доходу в 7.35%.

Для этой недвижимости RealT предлагает 100% токенов на рынке, что означает, что RealT не нужно совместно инвестировать с клиентами и поддерживать практически безрисковую модель для работы. Управляющая организация получает 8% от аренды и оставшуюся часть от расходов на обслуживание, инвестиционная платформа взимает только 2% за токенизацию недвижимости, выбор управляющей организации и надзор за управлением. Таким образом, команда RealT может сэкономить значительное количество времени на управление, сосредоточившись на поиске подходящей недвижимости и токенизации их на рынке.

Однако, хотя распределение собственности помогает распределять риски между инвесторами, оно также вносит свои вызовы. Когда доля инвестиций инвестора слишком мала, это приводит к тому, что затраты на управление компанией становятся слишком высокими и неустойчивыми. Есть отчеты, которые объясняют конфликт интересов между держателями токенов недвижимости и RealT. RealT выбирает управляющую компанию для управления принадлежащей ему недвижимостью; если у RealT есть значительная доля собственности, они будут стремиться снизить затраты на управление; поскольку неэффективное управление может негативно сказаться на них. Однако, если доля RealT слишком велика, во-первых, это снизит ликвидность токенов, во-вторых, мелкие акционеры недвижимости не будут выполнять свои обязанности по надзору. Все держатели токенов ожидают, что крупные акционеры смогут контролировать, эффективно ли работает нанятая управляющая компания. С другой стороны, если доля RealT слишком мала, у RealT может не быть достаточной мотивации для тщательного выбора управляющей компании и активного участия в надзоре, что сделает эффективный контроль за управляющей компанией крайне сложным для множества мелких инвесторов.

Посмотрев на десять недавно распроданных токенов недвижимости на рынке RealT и используя соответствующие Блокчейн-обозреватели, чтобы выяснить, сколько у каждого объекта недвижимости держателей. Как вы видите на графике, RealT разбивает недвижимость на разное количество токенов, чтобы гарантировать, что цена каждого токена составляет около 50 долларов. Большинство объектов недвижимости расположены в Детройте, и примерно 500 держателей токенов, среди которых у двух объектов недвижимости более 1,000 держателей. Теперь, объединив количество токенов каждого держателя, чтобы рассчитать диапазон инвестиций инвесторов RealT.

![Кирпичи и Блоки: Исследование проектов недвижимости на рынке RWA])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-aa31bab48551a8779f9d393bb64e445c.webp(

Около 90% инвесторов RealT инвестируют менее 500 долларов, около 9% инвесторов инвестируют от 500 до 2000 долларов, 1% инвесторов инвестируют более этой суммы. Это свидетельствует о том, что RealT в определенной степени успешно создал рынок инвестиций в недвижимость для розничных инвесторов и увеличил ликвидность на рынке жилья.

Согласно данным о транзакциях по адресу кошелька RealT в основной сети Gnosis, RealT всего распределил около 6 миллионов долларов аренды. Платформенные сборы колеблются в зависимости от затрат на обслуживание, страхования и налогов, и составляют примерно 2,5%-3% от аренды, что соответствует доходу платформы за последние два года в районе 150K до 180K долларов. Однако, поскольку RealT не обязаны участвовать в инвестициях в недвижимость, и если они решат участвовать, степень их участия не имеет конкретных ограничений или указаний, поэтому прибыль, полученная RealT от доходов от аренды, остается неизвестной.

С точки зрения структуры компании, RealT учредила Real Token Inc. в штате Делавэр в качестве основного юридического лица. Это юридическое лицо не владеет никакими активами недвижимости; оно служит лишь операционным органом проекта RealT. Кроме того, RealT также учредила Real Token LLC в штате Делавэр в качестве материнской компании для ряда компаний недвижимости. Как и Real Token Inc., Real Token LLC)LLC: общество с ограниченной ответственностью( не владеет никакими активами недвижимости; его основная цель - упростить юридические процедуры, позволяя пользователям инвестировать в все объекты недвижимости, подписывая контракт только с одной компанией. Наконец, RealT учредила соответствующие серии LLC для каждого инвестиционного объекта недвижимости. Как дочерние компании Real Token LLC, каждая серия LLC владеет определенным объектом недвижимости и соответствующими токенами. Эта структура предназначена для обеспечения того, чтобы финансовые или юридические проблемы одного объекта недвижимости не влияли на другие объекты недвижимости или операции материнской компании RealT.

![Кирпичи и Блоки: Исследование проектов недвижимости на рынке RWA])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-4f0cded6a5d231d49ba59ab808fed894.webp(

) Паркл

Parcl — это DeFi инвестиционная платформа, позволяющая пользователям торговать изменениями цен на глобальном рынке недвижимости. Parcl используется для создания синтетических активов, связанных с недвижимостью, на основе AMM-архитектуры. Parcl запустила Parcl Labs Price Feed для создания индекса недвижимости в конкретном регионе, основанного на его истории продаж. Длительность истории может варьироваться в зависимости от частоты сделок с недвижимостью. После создания индекса у инвесторов появляется возможность спекулировать на ценовых трендах недвижимости, устанавливая бычьи или медвежьи позиции по ценам на недвижимость в данном регионе.

Этот метод, поскольку не существует реальных сделок с недвижимостью, позволяет Parcl избежать юридических проблем, связанных с фактической операцией недвижимости. Вы также можете сомневаться, действительно ли это можно считать проектом RWA в области недвижимости, так как он не соответствует вышеупомянутым стандартам. Тем не менее, это относительно популярный проект RWA, получивший инвестиции от многих известных компаний, и его уникальность делает разумным включение его в обсуждение разнообразия продуктов RWA в области недвижимости.

Тестовая сеть Parcl была запущена в мае 2022 года на Solana, и в настоящее время ее TVL составляет 16 миллионов долларов. Однако после более чем года работы Parcl, похоже, не привлекла слишком много внимания, ежедневный объем торгов составляет менее 10 000 долларов, а количество активных пользователей менее 50.

![Кирпичи и Блоки: Исследование проектов недвижимости на рынке RWA]###https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-03fb37d3a9ba3003021b1332a31a470b.webp(

Продукты Parcl просты в использовании и быстро развиваются, поставщики цен и индексные рынки Parcl Labs имеют более зрелый дизайн. В операционном плане команда Parcl активно запускает Parcl Point, Real Estate Royale и другие программы привлечения пользователей. Несмотря на эти преимущества и поддержку многих известных инвестиционных учреждений, Parcl по-прежнему сохраняет относительно низкий уровень рыночного внимания и доли рынка, база пользователей мала, а объемы торгов ограничены. Это, возможно, в некоторой степени подтверждает, что рынок криптовалют еще не готов к продуктам индексирования недвижимости.

) Рейнно

Некоторые крупные криптовалютные компании также исследуют продукты в направлении RWA недвижимости. Ripple в июле объявила, что их команда цифровых валют центрального банка пытается поддержать пользователей в токенизации недвижимости и получении ипотечных кредитов на её основе. Некоторые проекты также предлагают возможность использования токенизированной недвижимости в качестве залога для кредитов, но эта услуга ограничена только теми токенами недвижимости, которые они выпустили. По сути, эта услуга больше похожа на продукты по кредитованию токенов и не существенно увеличивает ликвидность капитала отдельных владельцев недвижимости.

Reinno - это заброшенный проект, запущенный в 2020 году и прекративший свое существование в 2022 году. Несмотря на то, что он не оставил много следов на рынке, он представил два продукта, связанных с недвижимостью RWA, которые стоит упомянуть.

Первый продукт - это услуга кредитования на основе токенизированной недвижимости. Когда владельцам недвижимости необходимо финансирование, они могут подать документы на собственность в Reinno. После одобрения Reinno создаст в Делавэре компанию специального назначения. Затем Reinno создаст смарт-контракт для токенов недвижимости, которые владельцы могут использовать в качестве займа.