不動産RWAプロジェクト研究：ブロックチェーンと不動産の融合を探る

実世界の資産(RWA)は暗号通貨市場では新しい概念ではなく、2018年にはすでに存在していました。当時の資産トークン化と証券トークン発行(STO)は、現在のRWAと多くの類似点があります。しかし、規制の枠組みが不十分であり、顕著な潜在的なリターンの利点が欠如していたため、これらの初期の試みは成熟した市場規模に発展することができませんでした。

2022年、アメリカが継続的に金利を引き上げる中で、アメリカ国債の利回りが暗号業界のステーブルコイン貸出利率を明らかに上回りました。そのため、アメリカ国債をRWAの対象としてトークン化することが暗号業界にとってますます魅力的になっています。一部の成熟したDeFiプロジェクトや、伝統的な金融機関がRWAの探求を始めました。

近年、マーケットには少数の不動産RWAプロジェクトが登場しました。これらのプロジェクトは、不動産投資市場を多様化し、不動産投資商品を多様化し、不動産投資のハードルを下げることを目的としています。本研究では、これらのプロジェクトのケーススタディを行い、不動産RWAの設計の利点と欠点、そしてその潜在的な市場について検討します。これらのプロジェクトは主に北米の不動産部門をターゲットにしているため、議論される関連する政策、規制、市場条件は主に北米の不動産市場に関わるものとなります。

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トークン化された不動産市場の方法

不動産市場は投資機会に満ちた巨大な領域です。2023年3月に発表された研究によると、北米上場不動産市場の価値は1.3兆ドルに達しました。一方、世界の上場不動産市場は2.66兆ドルです。

トークン化された不動産市場の核心的な要求は、以下の1つまたは複数の目標を達成することです: より多様で柔軟な不動産投資商品を作成し、より幅広い投資家層を引き付け、不動産資産の流動性と価値を向上させることです。これらの商品の主要な表現形式は通常、3つあります:

1)断片化された不動産所有権ファイナンス。

2)特定区域不動産市場インデックス製品。

3)不動産トークンを担保にして借り入れを行う。

さらに、不動産のトークン化とブロックチェーンへの移行は、不動産資産の透明性とガバナンスの民主性を強化する潜在能力があります。

不動産投資信託(REIT)に詳しい場合、それは利益を生む不動産を保有し、管理またはその不動産を利用して資金調達を行う企業の一種です。REITは共同基金に類似した投資機会を提供し、一般の投資家が不動産投資収入と総リターンを得ることを可能にし、地域の不動産市場の成長を助けます。REITと不動産RWAは、断片化された不動産投資機会を提供する点で多くの類似点があり、どちらも投資のハードルを効果的に下げ、不動産資産の流動性を高めています。しかし、従来のREITは通常、投資家に管理の機会や所有権を提供せず、中央集権的な運営モデルを維持しています。それにもかかわらず、厳格な規制の枠組み内で資産の審査、運営、そしてその投資構造が行われており、不動産RWAプロジェクトにとって参考にできる枠組みを提供しています。

過去2年間の不動産RWAプロジェクトの運営観察を通じて、私たちはそれらの利点と欠点についていくつかの明確な理解を得ました。

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通常、不動産RWAプロジェクトには上述の長所と短所があります。しかし、具体的なケースを深く研究すると、管理と製品のアプローチの違いにより、各プロジェクトが運営プロセスで直面する実際の状況は異なることがわかります。

ケーススタディ

この章では、3つの不動産RWAプロジェクトを選択して分析します。それぞれのプロジェクトは不動産市場をトークン化するために異なるアプローチを採用しており、それぞれの分野で一定の代表性を持っています。注意すべき点は、これらのプロジェクトはまだ初期段階にあり、その製品は長期的かつ広範な市場での検証やテストを経験していないということです。

RealT

RealTは2019年に開始され、最初の不動産RWAプロジェクトの一つであり、EthereumとGnosisブロックチェーン(を通じて、主にGnosis上で)アメリカの住宅不動産をトークン化し、小口投資家に提供することに焦点を当てています。

RealTは住宅不動産を購入し、アメリカの法律に従って保有する不動産をトークン化します。これらの不動産の管理、維持、家賃収集の責任は第三者管理機関に委託されています。費用を差し引いた後、これらの不動産から得られる家賃はそのトークン保有者に分配されます。RealTはトークン化プロセスを担当していますが、彼らは不動産資産を保有する会社と法的に分離されています。彼らのウェブサイトに記載されているように、もしその会社がデフォルトした場合、トークン所有者は保有不動産を管理する別の会社を指定する権利を持っています。しかし、注目すべきは、この契約はRealTが市場に提供する不動産トークンへの投資に必ずしも参加することを要求していないことです。ユーザーが不動産トークンを保有している場合、毎月その家から得られる家賃を受け取ることができ、受け取る金額は約2.5%の維持準備金と通常約10%の管理費を差し引いた後の金額となります。

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モンゴメリーのこの不動産を例にとると、不動産トークンの総価値は323,020ドルで、各トークンの価格は52.10ドル、合計6,200個のトークンが発行されました。この不動産は毎月2,600ドルの賃貸収入を生み出します。合計622ドルの運営および管理費を差し引いた後、毎月の純利益は1,978ドル、年間総額は23,736ドルになります。したがって、各トークンは3.83ドルの配当を得ることができ、年利回りは7.35%になります。

この不動産について、RealTは市場に100%のトークンを提供しました。これは、RealTが顧客と共同で投資する必要がなく、ほぼ無リスクのモデルで運営できることを意味します。管理機関は家賃の8%を取得し、維持費から残りの部分を取得します。投資プラットフォームは、トークン化された不動産、管理機関の選定、管理の監督に対して2%の手数料を請求します。この方法により、RealTチームは大量の管理時間を節約し、適格な不動産を見つけて市場にトークン化することに集中できます。

しかし、所有権の分散は投資家間のリスクを分散するのに役立つ一方で、課題も引き起こします。投資家の投資比率が小さすぎると、会社の管理コストが高くなり、持続可能でなくなります。報告書では、不動産トークン保有者とRealTとの利益相反が説明されています。RealTは、所有する不動産を管理するための管理機関を選定します。もしRealTが不動産に多くの所有権を持っている場合、彼らは管理コストを削減しようと努力します。なぜなら、管理が不十分であると彼らに大きな悪影響を及ぼすからです。しかし、もしRealTの持株比率が非常に高い場合、まずトークンの流動性が減少し、次に不動産の小株主は監督責任を果たさなくなります。すべてのトークン保有者は、大株主が雇用された管理機関が効率的に職務を遂行しているかどうかを監督することを期待しています。一方、もしRealTの持株が極端に少ない場合、RealTは管理機関を適切に選定し、積極的に監督するための十分な動機を欠く可能性があります。その結果、多くの個人投資家にとって、管理機関を効果的に監督することが非常に困難になるでしょう。

RealTマーケットで最新の完売した10個の不動産トークンを見て、関連するブロックチェーンブラウザを使用して各不動産の保有者数を調べました。グラフに示されているように、RealTは不動産を異なる数のトークンに分散させて、各トークンの価格が約50ドルになるようにしています。ほとんどの不動産はデトロイトにあり、約500人のトークン保有者がいて、そのうち2つの不動産の保有者は1,000人を超えています。現在、各保有者のトークン数を組み合わせて、RealT投資家の投資範囲を計算します。

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約90%のRealT投資家は500ドル未満を投資し、約9%の投資家は500ドルから2,000ドルを投資し、1%の投資家はそれ以上を投資しています。これは、RealTがある程度、個人投資家向けに不動産投資市場を創出し、住宅市場の流動性を高めることに成功していることを示しています。

RealTがその主要な運営ネットワークGnosisのウォレットアドレスで取引データを調査したところ、RealTは合計で約600万ドルの家賃を分配しました。プラットフォーム手数料は維持費、保険、税金の変動に基づいており、家賃の約2.5%-3%の範囲です。これは過去2年間でプラットフォーム収入が約150Kから180Kドルであることに相当します。しかし、RealTは不動産投資に参加することを強制されていないため、参加することを選択した場合でも、その参加の程度には特定の制限や説明がないため、RealTが家賃収入から得る利益は不明です。

会社構造の観点から見ると、RealTはデラウェア州にReal Token Inc.を設立し、会社の中核となる実体としています。この実体は不動産資産を所有しておらず、RealTプロジェクトの運営実体としてのみ機能します。さらに、RealTはデラウェア州にReal Token LLCを設立し、一連の不動産会社の親会社としています。Real Token Inc.と同様に、Real Token LLC(LLC:有限責任会社)も不動産資産を所有しておらず、その主な目的は法的手続きを簡素化し、ユーザーが1つの会社と契約することで全ての不動産に投資できるようにすることです。最後に、RealTは投資した不動産ごとに対応するシリーズLLCを設立しました。Real Token LLCの子会社として、各シリーズLLCは特定の不動産と対応するトークンを所有しています。この構造は、1つの不動産の財務または法的問題がRealTの下にある他の不動産や親会社の運営に影響を与えないことを保証することを目的としています。

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)パークル

Parclは、ユーザーが世界の不動産市場の価格変動を取引できるDeFi投資プラットフォームです。Parclは、AMMアーキテクチャを通じて不動産関連の合成資産を市場向けに提供します。Parclは、販売履歴に基づいた特定地域の不動産指数を作成するためにParcl LabsPrice Feedを立ち上げました。履歴の長さは、不動産の取引頻度によって変わる可能性があります。指数が作成された後、投資家は不動産価格の動向に対して投機的なポジションを取る機会を得て、その地域の不動産価格に対して強気または弱気のポジションを構築します。

この方法は、現実の不動産売買が存在しないため、Parclは実際の不動産運営に関する法的問題に巻き込まれることを避けることができます。また、上記の基準に合致していないため、これが本当に不動産RWAプロジェクトと呼べるのか疑問に思うかもしれません。しかし、それは比較的人気のあるRWAプロジェクトであり、多くの有名企業からの投資を受けており、その独自性により不動産RWAの製品多様化を議論する際にそれを含めることは合理的です。

Parclのテストネットは2022年5月にSolana上で始まり、現在のTVLは1600万ドルです。しかし、1年以上の運営を経ても、Parclはあまり注目を集めていないようで、毎日の取引量は1万ドル未満、毎日のアクティブユーザーは50人未満です。

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Parclの製品は使いやすく、迅速にアップグレードされ、Parcl Labsの価格提供者と指数市場の設計は成熟しています。運営面では、ParclチームはParcl Point、Real Estate Royale、その他のユーザー取得プログラムを積極的に展開しています。これらの利点と多くの有名な投資機関の支援にもかかわらず、Parclは依然として比較的低い市場の注目度と市場シェアを維持しており、ユーザーベースは小さく、取引量も限られています。これは、暗号通貨市場が不動産指数製品を迎える準備がまだ整っていないことをある程度証明しているかもしれません。

) レイノ

いくつかの大手暗号通貨会社も不動産RWA方向の製品を探求しています。Rippleは7月に、彼らの中央銀行デジタル通貨チームがユーザーが不動産をトークン化し、それに基づいて抵当ローンを行うことをサポートすることに取り組んでいると発表しました。一部のプロジェクトは、トークン化された不動産をローンの担保として使用するオプションを提供していますが、このサービスは彼らが発行した不動産トークンにのみ制限されています。本質的に、このサービスはトークンレンディング製品により似ており、個人の不動産所有者の資本流動性を実質的に高めているわけではありません。

Reinnoは2020年に立ち上げられ、2022年に運営を停止した廃止されたプロジェクトであり、市場にあまり痕跡を残していませんが、不動産RWAに関連する2つの製品を導入したことは言及する価値があります。

最初の製品は、トークン化された不動産に基づくローンサービスです。不動産の所有者が資金調達を必要とする場合、彼らは不動産の書類をReinnoに提出できます。承認されると、Reinnoはデラウェア州に特別目的会社を設立します。その後、Reinnoは不動産トークンのためのスマートコントラクトを作成し、所有者はそのトークンをローンのために使用できます。