Pasar ST real estat akan terus berkembang hingga 2025, memahami perubahan pasar ST yang disebabkan oleh perluasan aset [Laporan Acara Forum Sekuritas Digital 2024 Bagian 2] | CoinDesk JAPAN (コインデスク・ジャパン)

![Pasar ST real estat yang berkembang akan berlanjut hingga 2025, memahami perubahan pasar ST melalui ekspansi aset Laporan Acara Forum Sekuritas Digital 2024 Bagian II

Pada 12 Desember, Forum Sekuritas Digital ke-4 diadakan di KABUTO ONE Hall di Kabuto-cho, Tokyo. Acara tersebut diselenggarakan oleh Nihon Keizai Shimbun dan dihadiri oleh N.Avenue yang mengoperasikan CoinDesk JAPAN sebagai penyelenggara bersama.

Tema tahun ini adalah 'Waktu Transformasi dan Pertumbuhan Token Keamanan'. Sejak diterbitkannya token keamanan (ST) pertama pada tahun 2021, pasar telah tumbuh secara signifikan. Namun, meskipun jumlah modal ST pada tahun 2023 tumbuh lebih dari 2 kali lipat dibandingkan tahun sebelumnya, pertumbuhan pada tahun 2024 melambat.

Di balik itu, terdapat masalah dalam sistem perpajakan yang telah menjadi jelas, sehingga membutuhkan waktu untuk mengatasi masalah tersebut. Ini dapat dikatakan sebagai tahun pembentukan landasan bagi kemajuan tahun depan, yang merupakan tahun perubahan. Harapan tinggi muncul untuk penyebaran ST ke aset selain properti pada tahun 25 ketika reformasi perpajakan terwujud.

Rencanakan untuk melaporkan acara hari ini dalam dua bagian, yaitu bagian pertama dan kedua (bagian utama).

Melihat Kembali Pasar Properti ST Tahun 2024

Panel Diskusi 'Pengembangan dan Prospek Masa Depan Real Estate ST' dihadiri oleh tiga orang pemimpin, yaitu Daisuke Miyajima, Presiden Direktur KennedyX; Hajime Ikeda, Eksekutif Digital Company dan Kepala Departemen Wealth Management Nomura Holdings; dan Toshinori Sasaki, CEO Boostry. Moderator acara ini adalah Yuki Kamimoto, CEO N.Avenue/CoinDesk JAPAN.

Pertama-tama, kami akan melihat kembali pasar REIT 2024. Menurut Tuan Miyajima, itu adalah tahun di mana 'babak pertama' REIT berakhir.

［Presiden Direktur Kennedyx, Tuan Daisuke Miyajima］"Selama 3,5 tahun terakhir, total 38 ST properti senilai 300 miliar yen telah diterbitkan. Sebagai Kennedyx, kami juga telah menerbitkan 12 ST senilai 140 miliar yen, mulai dari rumah tinggal hingga hotel dalam skala yang cukup besar. Selain itu, proyek pertama di Shibuya Shonan juga telah dilunasi pada akhir November. Kami berhasil menyelesaikan siklus akuisisi, pengelolaan, dan penjualan, dan berhasil mengembalikan dana kepada para investor, menandai akhir babak pertama."

Properti di Shibuya Shonan berhasil dijual dengan harga yang jauh melebihi harga beli. "Jujur, saya tidak pernah berpikir akan mendapatkan return sebesar ini. Selain kenaikan kebutuhan perumahan akibat pandemi COVID-19, kenaikan harga sewa properti di lokasi prime serta peningkatan kebutuhan investor juga turut berperan. Akhirnya, proyek ini berjalan dengan sangat baik," ungkap Miyajima.

Penjualan real estat ST ini ditangani oleh Nomura Securities. Sebagai proyek pertama di Jepang, ini sangat berkesan bagi Mr. Ikeda.

［野村ホールディングス 執行役員 デジタル・カンパニー長兼ウェルス・マネジメント部門マーケティング担当 池田肇氏］"Kami mengalami kesulitan dalam membangun struktur internal, seperti dukungan sistem. Meskipun dalam bentuk digital, kami merasa penting untuk memiliki sesuatu seperti 'perasaan orang yang terlibat' yang bersifat analog dalam meluncurkan produk baru. Keputusan pertama yang luar biasa ini telah menjadi pemicu untuk proyek berikutnya" (Ikegami)

Sebagai ST yang didukung oleh seri rumah sewa mandiri 'Kolet' yang menjadi fokus Kasus No. 12 terbaru yang diperjuangkan oleh Kennedyx.

"Harga apartemen di pusat kota naik, dan harga sewa juga naik cukup tinggi. Karena itu, terutama di kalangan muda, permintaan nyata untuk tinggal di rumah yang lebih luas meskipun sedikit jauh dari pinggiran kota meningkat. Saya pikir ini layak direkomendasikan dengan percaya diri," jelas Miyajima.

Ikeeda-san juga mengatakan, "Kami belum pernah menangani produk rumah sewa sebelumnya. Secara keseluruhan, kami dapat menjualnya dengan kecepatan yang lebih cepat dari yang diharapkan."

Dari posisi pengembang platform, Sasaki menggambarkan proyek tersebut sebagai berikut.

"Para investor juga semakin memahami ST real estat, dan saya pikir kapasitas untuk menerima produk baru semacam ini juga telah meningkat dalam aliran tersebut"

Coba perluas pandangan sedikit, bagaimana jika kita melihat kembali tahun 2024 dari sisi penjualan dan regulasi. Ikeda menyatakan bahwa pertumbuhan penjualan online sangat signifikan.

"Dengan menyediakan beragam produk berbagai kriteria (standar investasi), kami merasa dapat mengharapkan perkembangan dalam penjualan. Produk baru seperti 'Green Bond' yang memanfaatkan karakteristik blockchain juga semakin berkembang," kata Ikeda.

Selain itu, Sasaki mengatakan bahwa dia merasa bahwa pada tahun 2024, 'kemajuan besar telah terjadi' melalui kombinasi pandangan distribusi dan kemudahan masuk investor. Dari segi distribusi, terbentuknya pasar ST sekunder di Osaka Digital Exchange (ODX) dan kemampuan untuk menyelesaikan 'tanggal yang ditetapkan' secara digital juga merupakan faktor besar. Di sisi kemudahan masuk investor, perubahan sistem dilakukan agar obligasi ST tidak menjadi lebih tidak menguntungkan daripada obligasi korporasi biasa.

Faktor-faktor Pertumbuhan Pasar Real Estate ST

ST properti telah ada selama 3 tahun. Kennedy Kus menetapkan target untuk membuat pasar ST properti mencapai skala 2.5 triliun yen pada tahun 2030. Menurut Miyajima, peningkatan suku bunga Jepang dan kinerja properti individu yang baik secara dasar menjadi latar belakang utama. Selain itu, karena ST properti berada dalam kerangka instrumen keuangan, pembebanan pajak terpisah dapat digunakan, dan kami dapat menggunakan platform penjualan perusahaan sekuritas. Saya pikir ini adalah faktor kesuksesan babak pertama.

Tuan Ikeda merasa 'sentuhan' Real Estate ST yang memungkinkan dia untuk memilih properti sendiri, dan mengatakan, "Contohnya, setelah membeli Real Estate ST yang didukung oleh hotel atau ryokan, sudah ada kasus di mana saya benar-benar menginap di sana. Saya merasa dapat memberikan nilai baru kepada pelanggan."

Sasaki mengatakan, "Dia melihat kembali 'Act 1' dan berkata seperti ini."

「Saya pikir satu pola telah terbentuk. Sudah saatnya untuk memanfaatkan pola tersebut dan mengembangkannya. Misalnya, 'pembelian lokal' seperti membeli aset lokal oleh investor lokal juga bisa dilakukan. Saya pikir ini juga akan berkontribusi pada penciptaan daerah dengan cara mengaktifkan keuangan lokal.

［CEO Boostry, Toshihiden Sasaki］Di sisi lain, Masahiro mengatakan bahwa tantangan untuk pertumbuhan pasar real estat ST adalah untuk memahami kembali makna data yang terdapat dalam blockchain, dan mencari tahu layanan apa yang dapat diciptakan sebagai hasilnya.

Mr. Ikeda mengutip perluasan basis pemain sebagai masalah. "Penting untuk menyediakan produk yang lebih menarik dengan sumber daya manusia seperti itu," katanya. Selain itu, Mr. Sasaki mengatakan bahwa penting untuk memanfaatkan karakteristik teknologi blockchain untuk terhubung langsung dengan investor dan meningkatkan tingkat kebebasan bertransaksi.

Strategi Tiga Perusahaan Menuju Tahun 2025

Dengan demikian, pada tahun 2025, strategi apa yang akan diusulkan untuk mengatasi tantangan ini di?

Bapak Miyajima telah menyiapkan tiga langkah. Pertama, penerbitan masif ST properti. Saat ini, ada 10 proyek senilai 150 miliar yen yang sedang berlangsung. Kedua, peluncuran aplikasi portal pelanggan yang direncanakan pada Februari 2025. Aplikasi ini akan menyediakan layanan untuk melihat daftar ST yang dimiliki dan mengakses berbagai informasi. Dan ketiga, peningkatan perdagangan sekunder.

Seperti memiliki berbagai macam barang di toko sayuran, saya ingin menciptakan situasi di mana barang yang diinginkan dapat segera dibeli di dekat sini.

Tuan Ikeda bermaksud untuk menghubungkan suara pelanggan yang telah dikumpulkan selama 3 tahun terakhir ini ke pengembangan produk baru.

"Real Estat ST masih dalam masa transisi. Ada potensi evolusi yang masih besar, seperti pembayaran dengan mata uang digital dan otomatisasi kontrak" (Mr. Ikeda)

Sebagai vendor IT, Tuan Sasaki menyatakan ingin terus mendukung perkembangan pasar ST tahun depan. BOOSTRY yang dipimpin oleh Tuan Sasaki mengoperasikan blockchain tipe konsorsium 'ibet for Fin'.

"Kami ingin meningkatkan jumlah pemain yang terlibat dalam blockchain. Kami percaya hal itu akan mengarah pada perkembangan pasar" (Mr. Sasaki)

Permintaan Perubahan Pajak Terkait Perluasan Aset ST

Selanjutnya, ada panel diskusi dengan judul 'Bagaimana pasar ST akan berubah dengan berkembangnya aset pada tahun 2025?' yang diadakan. Pembicara pertama adalah Tatsuya Saito, Pendiri dan CEO Progmat, diikuti oleh Kohmi Umetsu, Partner Pengacara Asing di Anderson Mori & Tomotsune, dan Takuto Yamada, Peneliti di Divisi Pengembangan Bisnis Frontier, Departemen Bisnis Aset Digital Mitsubishi UFJ Trust and Banking Corporation.

Direktur Eksekutif N.Avenue/CoinDesk JAPAN yang juga menjadi moderator, Yuki Kami Moto, pertama kali mengusulkan tentang isu perpajakan dalam pembentukan ST aset non-real estat. Tahun ini, meskipun ada contoh seperti Philip Securities yang mengamankan investasi film ke dalam token keamanan, sebagian besar masih didominasi oleh ST real estat. Namun, dengan adanya perubahan perpajakan, diharapkan pada tahun 2025, tidak hanya real estat tetapi juga aset bergerak, kepemilikan investasi, aset luar negeri, dan lainnya akan semakin berkembang.

Dalam sistem pajak saat ini, apa yang menjadi isu dalam komposisi ST selain real estat? Pada awalnya, Yamada menjelaskan detailnya. Yamada biasanya menyusun ulang masalah akuntansi dan pajak yang terkait dengan aset digital, dan sangat terlibat dalam pembuatan permintaan perubahan pajak kali ini.

［Departemen Pengembangan Bisnis Frontier Bank Trust Mitsubishi UFJ, Divisi Bisnis Aset Digital, Investigator Takuhiro Yamada］Ada dua poin besar dalam permintaan perubahan peraturan pajak yang diajukan untuk menyelesaikan poin-poin tersebut. Yang pertama adalah 'klarifikasi hubungan pajak terkait 'pengembalian pokok'' dan yang kedua adalah 'penghapusan dana cadangan untuk 'penilaian selisih nilai atau konversi yang dicatatkan sebagai aset bersih''. Meskipun kontennya sangat teknis, penjelasan Yamada tentang dua poin ini tidak diuraikan secara rinci dalam artikel ini, tetapi pencapaian dari kedua permintaan ini diharapkan akan membawa perluasan aset ST selain properti.

Biasanya pada saat ini, garis besar perubahan sistem perpajakan yang seharusnya sudah diumumkan, tetapi pada saat acara ini berlangsung, belum diketahui apakah permintaan ini akan terwujud atau tidak. Diskusi panel berlangsung dengan asumsi bahwa permintaan akan disetujui (Garis besar perubahan sistem perpajakan tahun fiskal 2020 disetujui pada 27 November dan dikonfirmasi bahwa tindakan untuk dua permintaan di atas telah diambil).

Saito mengatakan bahwa ketika titik tekanan sistem pajak ini mulai muncul, dia berbicara sebagai berikut.

［Founder dan CEO Progmat Tatsuya Saito］"Ketika terjadi perubahan dalam sistem perpajakan, perubahan praktik dalam real estat ST diantisipasi, dan masing-masing perusahaan kepercayaan juga menunjukkan sikap hati-hati dalam penerbitan baru dengan mempertimbangkan praktik sebelumnya. Seiring dengan mengorganisir isu-isu perubahan praktik sebelum dan sesudah perubahan dalam sistem perpajakan, langkah-langkah menuju penerbitan baru juga mulai terlihat secara bertahap, dan terlihat bahwa penerbitan akan dipercepat mulai tahun depan. Selain itu, kemungkinan terhadap aset lain juga semakin meluas, dan ini dianggap sebagai persiapan yang besar untuk melompat jauh ke depan pada tahun depan."

Posisi Setiap Aset Sebelum dan Sesudah Perubahan

Sebelum dan sesudah perubahan sistem pajak, bagaimana posisi masing-masing aset akan berubah?

"Real Estate ST" masih dapat diterbitkan setelah direvisi, namun praktiknya akan berubah. Kemungkinan perlu dilakukan penyesuaian seperti perubahan sistem sebelum penerapan dimulai.

Sebelum revisi, sulit untuk mengeluarkan "ST bergerak", tetapi setelah revisi, dimungkinkan untuk menerbitkannya tanpa masalah di bawah sistem. "Klarifikasi hubungan perpajakan terkait 'pengembalian pokok'" akan memudahkan pembentukan ST sebagai produk investasi.

"出資持分ST" dan "海外アセットST" yang sebelumnya tidak dapat diterbitkan, menjadi lebih mudah untuk membentuk ST melalui "penghapusan cadangan untuk selisih penilaian dan konversi yang diakui dalam ekuitas". Namun, perlu diingat bahwa penyelesaian masalah secara individual dalam kasus-kasus tertentu diperlukan.

Sebagai contoh dari DST, sekuritas token pembangkit listrik tenaga surya yang diterbitkan oleh Daiwa Securities disebutkan. Saito menunjukkan ada tiga poin penting.

"Salah satunya adalah pembicaraan tentang sistem pajak yang telah kita bicarakan. Yang kedua adalah apakah investor dapat memahami. Penting untuk memastikan bahwa mereka memahami perlakuan modal dan sebagainya. Dan yang ketiga adalah bahwa, berkat pelonggaran regulasi yang dilakukan tahun ini, sekuritas dari penerbit dan grup yang sama bisa menjadi penjamin utama."

Salah satu contoh yang sering dibahas sebagai contoh ST bergerak adalah pesawat terbang, tetapi Bumeshi menjelaskan masalah ST jika pesawat terbang di-ST seperti berikut.

[Anderson, Mori & Tomotsune Law Firm Foreign Law Joint Venture Partner Lawyer Ms. Kumi Umezu] "Karena pesawat terbang sering berpindah tempat, masalah tanggung jawab akan muncul ketika terjadi masalah di luar negeri. Selain itu, sulit juga untuk mendukung aset di pesawat terbang berkebangsaan asing. Tenaga surya mungkin sangat cocok sebagai aset bergerak yang dapat memberikan keuntungan jangka panjang. Selain itu, ada banyak hal lain yang dapat menjadi objek pengujian sebagai aset bergerak, seperti sewa mobil dan sepeda bersama."

Diskusi tentang Saham Modal ST dan Aset Luar Negeri

Selanjutnya, pembahasan tentang kepemilikan saham VC berubah menjadi ST. Saat pemerintah sedang mendorong 'Rencana Lima Tahun Pengembangan Startup', pertimbangan untuk mengubah kepemilikan dana VC menjadi ST dan menjualnya kepada individu sedang dipertimbangkan dalam kerja sama pemerintah dan swasta.

"Saito mengatakan, "Asalkan revisi pajak kali ini terwujud, saya yakin bahwa pada tahun 2025, penerbitan tersebut akan memungkinkan asalkan struktur yang kokoh dibangun antara dana ventura dan perusahaan sekuritas yang bertanggung jawab atas penjualan."

Namun, dibandingkan dengan investasi dalam real estat ST, ini adalah produk yang sangat berisiko. Menurut Umetzu, perlu dipertimbangkan cara penjualannya, seperti menjualnya kepada investor yang memiliki pengetahuan yang cukup.

Kemudian, ketika topik beralih ke aset luar negeri, sebuah artikel yang diterbitkan di surat kabar Nikkei pada pagi hari acara diperkenalkan. Konsorsium Co-Creation Aset Digital, yang disponsori oleh Progmat, akan menerbitkan ST yang didukung oleh real estat luar negeri pada awal 2025.

"Meskipun properti luar negeri, pendekatan dengan 'trust penerbitan surat berharga' tetap sama. Ini adalah dasar yang telah ditetapkan oleh REIT dalam negeri sejauh ini. Namun, karena sistem hukum di setiap negara berbeda-beda, kita sekarang memasuki tahap pertimbangan untuk setiap proyek secara terpisah," kata Saito.

Tuan Yamada menunjukkan masalah dari sudut pandang perpajakan.

"Pajak ganda seperti yang dikenakan di luar negeri dan ketika dana dipindahkan ke Jepang juga dikenakan pajak, perlu dipertimbangkan secara individual agar tidak terjadi. Di masa depan, akan dibutuhkan pembangunan skema yang dapat mengaplikasikan hal-hal seperti ini dengan baik," kata Yamada.

Menuju Tahun Depan, Harapan Terhadap Token Keamanan

Terakhir, kami meminta tiga orang untuk berbicara tentang harapan mereka terhadap token keamanan untuk tahun depan.

Yamada menyoroti dua hal, yaitu pengembangan pemain dan efisiensi manajemen ST.

"Dengan bertambahnya aset yang menjadi target, telah terbentuk landasan yang memungkinkan partisipasi pemain di luar sektor properti. Kami ingin mengundang individu dengan berbagai keahlian untuk memasuki industri sekuritas digital. Selain itu, meskipun disebut sebagai sekuritas digital, masih banyak operasi analog yang harus diselesaikan. Kami berharap kepada Tuan Saito untuk stablecoin. Saat ini, hanya transfer dana saja sudah memberikan beban operasional yang cukup besar. Tahun depan, kami ingin lebih meningkatkan efisiensi operasional dan memperluas aset dengan lebih cepat."

Tuan Umetu berharap obligasi ST akan semakin meluas, sambil menyoroti beberapa hal berikut.

"Ketika menerbitkan trust sertifikat manfaat, perusahaan sekuritas dari grup yang sama dapat menjadi perusahaan induk. Kami berharap bahwa gerakan untuk memanfaatkan aset dalam grup dan internalisasi akan terus berkembang untuk menerbitkan ST di masa depan."

Saito-san mengatakan dia sangat antusias dan menjelaskan pentingnya stablecoin.

"Pada tahun 2025, kami akan mencapai ST2.0, tetapi sarana pengiriman uang yang ada, termasuk pertukaran luar negeri, merupakan kendala utama. Tahun depan, kami ingin menggunakan stablecoin untuk mewujudkan efisiensi lebih lanjut. Ini akan menjadi tahun di mana berbagai ide produk akan menjadi hidup."

Pasar ST Dilihat dari Perspektif Startup

Sesi penutup yang berjudul 'Revolusi dan Pertumbuhan Pasar ST yang Dibicarakan oleh Startup yang Sedang Berkembang' merupakan akhir dari forum. CEO Persiapan Sekuritas Digital, Kohei Yamamoto, dan Direktur Utama Hash DasH Holdings, Tomohiro Minai, tampil sebagai pembicara.

Digital securities preparation established in 2020 is positioned as a preparatory company that does not yet have a license, as the company name suggests. It is planned to obtain a license in 2025 and start the composition of ST.

Selain itu, Hash DasH Holdings didirikan pada tahun 2019. Dengan memiliki lisensi sekuritas, mereka menyediakan layanan yang memanfaatkan pengetahuan bisnis sekuritas dan pengembangan sistem melalui platform ST yang mereka operasikan sendiri. Mereka telah mengembangkan bisnis dengan fokus pada konversi ke ST dengan fitur 'GK-TK Scheme' sejak awal pendirian.

Meskipun keduanya adalah startup, bagaimana mereka memikirkan strategi kemenangan yang khas bagi startup? "Kami berpikir bahwa fokus pada pengembangan aset menengah dan aset unik yang berbeda dengan perusahaan sekuritas besar sangat penting," kata Mr. Sanzui.

［Hash DasH Holdings CEO Tomohiro Minami］Minami mengatakan bahwa salah satu poin untuk mendapatkan investor baru adalah dengan mempertahankan kepercayaan sebagai produk keuangan, namun menghilangkan sedikit aroma produk keuangan dan mencari cara untuk mendorong partisipasi secara alami melalui kerjasama dengan layanan lain, dengan harapan dapat menarik orang-orang yang belum terlibat dalam bisnis sekuritas saat ini.

Berusaha Membangun Layanan Keuangan dan Marketplace

Di sisi lain, yang ingin dicapai oleh Tuan Yamamoto di masa depan adalah menciptakan pasar digital untuk sekuritas. Tuan Yamamoto mengatakan, "Bayangkan Merkari dari sekuritas digital. Kami menyebutnya 'konveksi produk keuangan'.

［CEO Digital Securities Reserves, Kojiro Yamamoto］Di toko serba ada itu, berbagai produk dengan tingkat pengembalian yang beragam tersedia. Dalam berbagai produk tersebut, kita bisa menemukan produk yang sesuai dengan kebutuhan kita.

"Jika ada produk yang bagus, para investor akan berkumpul. Dan karena para investor berkumpul, produk yang bagus akan semakin banyak. Kita menjadi penjaga pintu gerbang dan menyusun produk-produk pilihan dengan baik, sehingga orang bisa membeli dengan percaya diri" (Mr. Yamamoto)

Namun, ada juga tantangan. Masalah sistem pajak GK-TK adalah masalahnya. Menurut Hidemi, "Tantangannya adalah bahwa ini adalah pajak komprehensif." Meskipun permintaan telah diajukan saat ini, sepertinya masih membutuhkan waktu untuk menyusun sistem pajak ini.

Dari perspektif startup, bagaimana pandangan pasar ST ke depan?

"Kami percaya bahwa inisiatif seperti memperluas pilihan investasi alternatif dan diversifikasi sumber pendanaan akan mendorong perkembangan pasar ST" kata Tuan Shiina.

Yamamoto mengatakan bahwa startup tidak punya pilihan selain bersaing berdasarkan komersialitas. "Kita harus menciptakan nilai yang belum pernah dialami investor individu sebelumnya, dan itulah salah satu hal baik tentang startup," kata Yamamoto.

Yang menarik perhatian Yamamoto adalah aset rumah tangga yang disebut-sebut mencapai 2200 triliun yen. Dia bermimpi tentang masa depan di mana individu-individu akan berkumpul dan menjadi pemain utama dalam pasar sekuritas digital. "Serangan balik investor individu akan dimulai melalui sekuritas digital. Seperti pertumbuhan Mercari, kami juga ingin memperluas pasar kami," kata Yamamoto saat sesi berakhir.