CEO VARA Matthew White membahas kebutuhan akan regulasi yang harmonis di Hong Kong Fintech Week 2024
Otoritas Regulasi Aset Virtual Aset dunia nyata (RWA) tokenisasi sedang berkembang dari eksperimen penawaran token sekuritas awal (STO) menjadi tren keuangan arus utama, dan Dubai memimpin charge regulasi. Dengan kerangka kerja yang baru diperkenalkan untuk menerbitkan dan memperdagangkan token yang terkait dengan aset dan kemauan politik untuk mengintegrasikan aset virtual ke dalam pasar modal, Dubai memiliki potensi besar untuk menjadi pusat global bagi penerbit aset yang ingin men-tokenisasi segala sesuatu mulai dari real estat dan komoditas hingga seni dan properti intelektual.
Meskipun telah ada antusiasme industri selama bertahun-tahun, gelombang pertama STO sebagian besar gagal, bukan karena kurangnya visi, tetapi karena sebagian besar yurisdiksi kekurangan infrastruktur hukum untuk mendukungnya. Terdapat sedikit kejelasan mengenai bagaimana aset yang ditokenisasi seharusnya diterbitkan, dan yang paling penting, tidak ada pasar sekunder yang fungsional, yang juga memerlukan dasar hukum untuk ada.
Ini adalah catch-22 yang sebenarnya yang baru saja diselesaikan oleh Dubai. Dengan dirilisnya buku aturan penerbitan aset virtual yang diperbarui oleh Otoritas Regulasi Aset Virtual (VARA), tokenisasi RWA telah beralih dari konsep ke eksekusi.
Untuk pertama kalinya secara global, ada kerangka kerja yang benar-benar end-to-end, yang mengatur penerbitan, kustodi, dan perdagangan, yang memungkinkan produk RWA diluncurkan, didistribusikan, dan diskalakan dalam batas regulasi yang jelas dan dapat ditegakkan.
Sebagaimana yang dikonfirmasi oleh Matthew White, CEO VARA, kepada saya dalam percakapan terbaru: "Tokenisasi aset dunia nyata adalah prioritas kebijakan bagi VARA, kami melihatnya sebagai dasar untuk jenis sistem keuangan baru, mencerminkan ambisi lebih luas Dubai untuk menjadi pusat keuangan digital global yang terkemuka di bawah agenda ekonomi D33."
LEBIH UNTUK ANDA## Waktu dan Infrastruktur Akhirnya Selaras
Selain kejelasan regulasi, momentum Dubai dalam tokenisasi Aset Dunia Nyata (RWA) didorong oleh pergeseran global di pasar modal dan selera investor terhadap transparansi, efisiensi, dan akses yang lebih luas. Seiring dengan meningkatnya minat institusional dan matangnya infrastruktur, aset dunia nyata yang ter-tokenisasi menjadi titik pertemuan alami antara keuangan tradisional dan inovasi teknologi.
“Tokenisasi dapat membuka likuiditas dan menciptakan aliran modal baru, tetapi hanya jika dilakukan dengan benar,” jelas Juliet Su, Managing Partner dari NewTribe Capital. “Di UEA, kerangka regulasi sudah ada, tetapi keberhasilan dari suatu penerbitan tertentu tergantung pada pemahaman tentang apa yang Anda tokenisasi, mengapa Anda tokenisasi, dan bagaimana menghubungkannya dengan infrastruktur yang tepat. Tidak cukup hanya menerbitkan token, tetapi juga tentang menyelaraskannya dengan permintaan pasar. Itulah cara kita dapat membuka peluang triliun dolar untuk membawa aset nyata ke dalam rantai.”
Perspektif yang mengutamakan pendiri ini selaras langsung dengan sikap kebijakan VARA, yang menekankan substansi daripada simbolisme. Seperti yang dijelaskan oleh White, regulator fokus pada persetujuan proyek RWA "di mana tokenisasi menawarkan manfaat tambahan yang jelas, seperti peningkatan transparansi, efisiensi pasar yang lebih baik, atau akses investor yang lebih luas. Real estat telah menjadi fokus awal, tidak hanya karena pentingnya bagi ekonomi Dubai, tetapi juga karena manfaat nyata yang dapat dibuka oleh tokenisasi, dari siklus penyelesaian yang lebih cepat hingga kepemilikan fraksional yang diperluas yang memungkinkan akses yang lebih demokratis."
Konvergensi kebijakan publik yang menentukan dan relevansi ekonomi inilah yang memposisikan Dubai sebagai yurisdiksi RWA yang fungsional.
Ekosistem Tokenisasi RWA Dubai Sedang Berkembang
Ekosistem pemain yang diatur yang berkembang pesat juga merupakan perkembangan yang menarik. Dari platform tokenisasi dan pialang hingga kustodian, penasihat hukum, auditor, dan penyedia infrastruktur, pasar full-stack dengan cepat terbentuk.
Regulasi baru ini baru berumur delapan minggu, namun kita sudah melihat adanya gerakan terkoordinasi antara pemilik aset, regulator, dan pembangun infrastruktur yang bekerja sama. Pasar berkembang dengan cepat, dan kecepatan peluncuran platform teratur baru mencerminkan momentum yang sebenarnya.
Grafik di bawah ini memetakan para pemain kunci yang membentuk lanskap RWA Dubai, secara visual menyoroti jaringan yang baru muncul tetapi dengan cepat berkembang. Ini memberikan pendiri dan investor pandangan yang lebih jelas tentang bagaimana menavigasi ekosistem dan bermitra dengan pemangku kepentingan yang tepat saat mereka membangun dan mengembangkan.
Peta ekosistem tokenisasi RWA UAE
RWAlabs.ae## Aset Dunia Nyata Apa yang Termasuk VARA di UEA?
Sementara VARA menawarkan kerangka regulasi yang paling komprehensif untuk tokenisasi RWA di UAE, itu tidak berlaku untuk semua jenis aset. Memahami aset mana yang berada di bawah regulasi VARA dan mana yang berada di bawah yurisdiksi regulator lain sangat penting bagi proyek mana pun yang mempertimbangkan peluncuran di UAE.
Misalkan Anda melakukan tokenisasi sekuritas tradisional, seperti saham perusahaan, obligasi, instrumen utang, atau kontrak berjangka minyak. Dalam hal ini, proyek Anda berada di bawah yurisdiksi Otoritas Sekuritas dan Komoditas (SCA), regulator sekuritas federal UAE.
Demikian pula, setiap versi tokenisasi dari Dirham UEA, yang merupakan satu-satunya alat pembayaran yang sah di UEA, diatur oleh Bank Sentral UEA, yang mengawasi kebijakan moneter dan sistem pembayaran yang lebih luas.
UAE mengoperasikan lingkungan aset virtual multi-regulator, dengan lima otoritas yang berbeda: VARA, SCA, Bank Sentral, dan regulator keuangan dari 2 zona bebas keuangan yang beroperasi di bawah hukum umum Inggris. Masing-masing memiliki rezim lisensi, klasifikasi aset, dan kekuatan penegakan hukum sendiri.
Bahkan pendiri yang paling berpengalaman pun dapat salah menilai batasan dari rezim-rezim ini. Itulah mengapa setiap proyek sebelum diluncurkan harus melalui penilaian regulasi. Untuk rincian mendalam tentang bagaimana otoritas ini berinteraksi, Panduan Hukum Blockchain dan Aset Virtual Chambers and Partners UAE 2025 menawarkan sumber daya yang berharga.
Struktur Hukum Adalah Strategi Peluncuran Anda
Meskipun ada aturan yang jelas, meluncurkan proyek RWA di Dubai adalah proses yang kompleks yang memerlukan struktur hukum yang nuansa, kecukupan modal, dan pertimbangan yurisdiksi yang strategis.
“Pendiri sering meremehkan bagaimana kompleksitas yurisdiksi mempengaruhi strategi pemasaran,” kata Anton Golub, seorang pembangun dan penasihat veteran untuk Proyek RWA. “Apakah Anda meluncurkan sebagai broker-dealer, penerbit, atau di bawah rezim yang disponsori, struktur hukum Anda menentukan segalanya, mulai dari akses investor hingga likuiditas token.”
Tidak ada pendekatan yang cocok untuk semua. Meluncurkan proyek RWA di Dubai memerlukan pendiri untuk menganggap struktur hukum dan kepatuhan lisensi penyedia layanan aset virtual (VASP) sebagai bagian inti dari produk dan strategi pembentukan modal mereka.
Setiap proyek yang berusaha untuk menerbitkan, memperdagangkan, atau memungkinkan investasi ke dalam aset dunia nyata yang ter-tokenisasi di dalam atau di luar Dubai harus memperoleh lisensi VASP yang tepat dan memenuhi standar tinggi terkait tata kelola, penyimpanan, dan perlindungan investor. Ketika saya bertanya kepada White tentang filosofi regulasi di balik proyek RWA, dia menjelaskan bahwa VARA tidak tertarik untuk memberlakukan satu struktur tunggal, tetapi untuk memastikan bahwa setiap penawaran, baik dari lembaga keuangan tradisional atau tim yang berbasis Web3, menunjukkan kepatuhan yang jelas terhadap regulasi dan ketahanan operasional. Dalam kata-katanya, “Tujuan kami bukan untuk menetapkan arsitektur tunggal tetapi untuk memastikan setiap penawaran memenuhi standar jelas kami untuk tata kelola, penyimpanan, dan transparansi.”
Artinya, para pendiri harus membuat keputusan pengaturan lebih awal, sebelum membangun mekanika platform, fitur produk, atau menerima dana dari investor. Aturan permainan sudah diketahui, dan regulator aset virtual Dubai mengharapkan peserta bermain seperti profesional.
Peta jalan lisensi tokenisasi RWA untuk pendiri
NeosLegal.co ## Pasar Teregulasi RWA Tinggi
Untuk mereka yang membangun platform yang menerbitkan dan memperdagangkan aset tokenisasi, standar regulasi tertinggi diterapkan. Proyek-proyek semacam itu harus memperoleh lisensi broker-dealer atau lisensi bursa dan lisensi penerbit ARVA Kategori 1 dari VARA. Lisensi ini memberikan kontrol atas seluruh siklus hidup tokenisasi, termasuk penerbitan primer, perdagangan pasar sekunder, dan seterusnya.
Namun, tingkat lisensi itu memerlukan tingkat kesiapan operasional yang signifikan. Untuk kategori 1, proyek lisensi penerbitan harus memenuhi persyaratan modal minimum sebesar AED 1,5 juta, atau 2% dari nilai aset virtual yang dimiliki, mana yang lebih tinggi. Untuk lisensi broker-dealer atau bursa, persyaratan modal adalah hingga 25% dari overhead tetap tahunan, yang bisa mencapai beberapa juta.
Entitas harus berdomisili di daratan Dubai atau di Zona Bebas yang disetujui, seperti Dubai Multi Commodities Centre dengan Pusat Kriptonya yang didedikasikan, dan harus beroperasi di bawah pengawasan terus-menerus VARA.
Fungsi kepatuhan penuh adalah wajib, termasuk penunjukan seorang petugas kepatuhan, seorang petugas pelaporan pencucian uang, dan setidaknya dua direktur eksekutif. Sebuah kantor fisik, sistem keamanan siber yang kuat, protokol AML/KYC, audit rutin, dan pelaporan regulasi yang berkelanjutan juga diperlukan.
Biaya lisensi per kategori adalah AED 100.000 dan AED 200.000 untuk pengawasan tahunan. Seluruh proses perizinan, termasuk struktur hukum dan keterlibatan regulator, biasanya memakan waktu sembilan bulan atau lebih.
Jalur ini bukan untuk para pembangun yang lemah hati. Ini untuk operator serius yang memahami bahwa tokenisasi bukan hanya peningkatan teknologi, tetapi produk yang diatur dan tunduk pada pengawasan serta akuntabilitas. Dengan demikian, ini menimbulkan pertanyaan apakah aturan yang sangat ketat ini akan menghambat inovasi yang berasal dari Web3. Namun, White meyakinkan dalam diskusi kami, “Kami sedang menguji di mana ketelitian tingkat institusi harus ditegakkan, dan di mana fleksibilitas dapat diperkenalkan untuk mengakomodasi inovasi yang muncul. Platform-platform yang berasal dari Web3 yang dapat memenuhi tolok ukur ini… adalah peserta yang diterima dalam ekosistem aset virtual yang berkembang di Dubai.”
Contoh yang tepat adalah Ctrl Alt, diluncurkan pada Mei 2025. Ini adalah platform tokenisasi real estat berlisensi pertama di wilayah MENA, yang memungkinkan pengguna untuk berinvestasi dalam saham properti fraksional mulai dari AED 2,000. Melalui kolaborasinya dengan Departemen Tanah Dubai, Ctrl Alt telah menjadi demonstrasi langsung tentang bagaimana platform asli Web3 dapat membawa kepemilikan real estat ke dalam rantai tanpa mengorbankan integritas regulasi.
Regime yang Disponsori: Masuk Cepat
Tidak setiap pendiri perlu memulai dengan lisensi full-stack. Untuk tim tahap awal yang menguji kesesuaian produk-pasar, model ‘regime yang disponsori’ menawarkan titik masuk yang lebih mudah diakses. Struktur ini memungkinkan startup untuk beroperasi di bawah payung VASP berlisensi yang sudah ada.
Keuntungannya jelas. Pendiri dapat mengurangi biaya awal, mempercepat waktu masuk ke pasar, dan menguji permintaan dunia nyata untuk produk mereka, semuanya sambil tetap berada di bawah perlindungan regulasi. Sementara tanggung jawab untuk kepatuhan, kustodian, dan infrastruktur tetap pada VASP sponsor, startup mendapatkan kemampuan untuk fokus pada pengembangan produk dan adopsi pengguna.
Dengan demikian, model ini bukanlah jalan pintas. Pendiri tetap harus menghasilkan dokumentasi yang sesuai, menjaga disiplin operasional, dan berkoordinasi erat dengan entitas sponsor mereka. Sponsor pada akhirnya mengendalikan antarmuka merek dengan regulator dan pengguna. Untuk alasan ini, memilih mitra VASP yang tepat adalah salah satu keputusan strategis yang paling krusial yang dapat diambil oleh sebuah proyek.
Model untuk Penerbit Aset RWA
Pemilik aset, seperti pengembang properti, manajer aset mewah, dan pedagang komoditas, yang ingin membawa kepemilikan mereka ke dalam rantai tetapi tidak bermaksud untuk menjalankan platform perdagangan, dapat menemukan solusi yang lebih terfokus di Dubai.
Proyek-proyek ini dapat mengajukan lisensi ARVA Kategori 1 yang berdiri sendiri hanya untuk penerbitan token. Struktur yang lebih ramping ini memungkinkan pemilik aset untuk secara legal menerbitkan token yang didukung oleh aset dunia nyata sambil mengalihdayakan fungsi kustodi, perdagangan, dan penyelesaian kepada platform pihak ketiga yang berlisensi.
Proses ini memerlukan whitepaper yang rinci, pengungkapan risiko, protokol tata kelola, dan tim kepatuhan penuh, yang saya percaya menjadi persyaratan yang memberatkan karena token RWA hanya dapat didistribusikan melalui broker-dealer atau bursa yang diatur, yang memiliki kebijakan dan personel kepatuhan sendiri. Mungkin persyaratan ini adalah sesuatu yang dapat diberikan fleksibilitas di masa depan oleh VARA.
Beban regulasi bisa dibilang lebih ringan dibandingkan dengan broker-dealer. Ini adalah struktur yang lebih efisien yang memungkinkan setiap pihak untuk berspesialisasi - pencipta aset fokus pada menciptakan hasil dan mengelola produk mereka, sementara broker berlisensi menangani distribusi.
Untuk perusahaan yang lebih memilih untuk tidak terlibat dalam upaya lisensi sama sekali, ada juga opsi untuk mengalihdayakan tokenisasi kepada entitas yang diatur. Dengan bermitra dengan pemegang penerbit berlisensi Kategori 1 yang sudah ada, pemilik aset dapat melakukan tokenisasi di bawah lisensi dan infrastruktur mitra. Penerbit mengelola kepatuhan hukum, penyebaran kontrak pintar, dan saluran distribusi, sementara pencipta aset sepenuhnya fokus pada pembentukan modal dan pengiriman produk.
Seperti yang dijelaskan Anton Golub kepada saya, "Kita sedang memasuki era di mana tokenisasi menjadi modular. Anda tidak perlu mengendalikan seluruh tumpukan. Pencipta aset dapat fokus pada pencarian imbal hasil, sementara mitra berlisensi menangani penerbitan, kustodi, dan kepatuhan. Spesialisasi inilah yang akan memungkinkan RWA untuk berkembang."
Pasar Tokenisasi RWA Dubai Sudah Aktif
Pada pertengahan 2025, total nilai aset dunia nyata yang ditokenisasi di blockchain telah melampaui $25 miliar, menurut rwa.xyz. Ketika stablecoin, representasi token dari fiat, disertakan, angka itu melebihi $250 miliar. Namun, ini hanya sebagian kecil dari $800 triliun dalam aset dunia nyata global, menunjukkan bahwa pasar masih dalam tahap awal.
Dubai menonjol sebagai salah satu dari sedikit yurisdiksi di mana kejelasan regulasi, infrastruktur, dan pembentukan modal bertemu. Namun, pasar ini bukan untuk yang lemah hati, atau pendiri yang tidak siap. Dengan biaya regulasi, operasional, dan hidup yang tinggi, Dubai menduduki peringkat sebagai kota termahal ketujuh di dunia. Sebagai hasilnya, pendiri harus dengan hati-hati menyelaraskan desain token mereka, arsitektur hukum, dan model komersial sebelum peluncuran untuk menghindari pemborosan waktu.
"Setidaknya, proyek tokenisasi yang mematuhi peraturan harus dapat menunjukkan pengungkapan yang transparan, penyimpanan independen, verifikasi waktu nyata, integritas kontrak pintar, dan tata kelola yang kuat," kata White. Ini bukan pedoman yang diharapkan; ini adalah hal yang tidak dapat dinegosiasikan.
Dubai telah melakukan bagiannya. Sekarang saatnya bagi para pembangun untuk menokenisasi segalanya dan memperdagangkannya di rantai, seperti yang telah kami ramalkan sendiri pada tahun 2018.
Penafian: Saya adalah pengacara kripto yang berpraktik di UAE. Sebagai bagian dari praktik hukum saya, saya memberikan konsultasi kepada entitas pemerintah UAE dan perusahaan kripto yang relevan.
Halaman ini mungkin berisi konten pihak ketiga, yang disediakan untuk tujuan informasi saja (bukan pernyataan/jaminan) dan tidak boleh dianggap sebagai dukungan terhadap pandangannya oleh Gate, atau sebagai nasihat keuangan atau profesional. Lihat Penafian untuk detailnya.
Cara Meluncurkan Proyek Tokenisasi RWA di Dubai Pada Tahun 2025
Otoritas Regulasi Aset Virtual Aset dunia nyata (RWA) tokenisasi sedang berkembang dari eksperimen penawaran token sekuritas awal (STO) menjadi tren keuangan arus utama, dan Dubai memimpin charge regulasi. Dengan kerangka kerja yang baru diperkenalkan untuk menerbitkan dan memperdagangkan token yang terkait dengan aset dan kemauan politik untuk mengintegrasikan aset virtual ke dalam pasar modal, Dubai memiliki potensi besar untuk menjadi pusat global bagi penerbit aset yang ingin men-tokenisasi segala sesuatu mulai dari real estat dan komoditas hingga seni dan properti intelektual.
Meskipun telah ada antusiasme industri selama bertahun-tahun, gelombang pertama STO sebagian besar gagal, bukan karena kurangnya visi, tetapi karena sebagian besar yurisdiksi kekurangan infrastruktur hukum untuk mendukungnya. Terdapat sedikit kejelasan mengenai bagaimana aset yang ditokenisasi seharusnya diterbitkan, dan yang paling penting, tidak ada pasar sekunder yang fungsional, yang juga memerlukan dasar hukum untuk ada.
Ini adalah catch-22 yang sebenarnya yang baru saja diselesaikan oleh Dubai. Dengan dirilisnya buku aturan penerbitan aset virtual yang diperbarui oleh Otoritas Regulasi Aset Virtual (VARA), tokenisasi RWA telah beralih dari konsep ke eksekusi.
Untuk pertama kalinya secara global, ada kerangka kerja yang benar-benar end-to-end, yang mengatur penerbitan, kustodi, dan perdagangan, yang memungkinkan produk RWA diluncurkan, didistribusikan, dan diskalakan dalam batas regulasi yang jelas dan dapat ditegakkan.
Sebagaimana yang dikonfirmasi oleh Matthew White, CEO VARA, kepada saya dalam percakapan terbaru: "Tokenisasi aset dunia nyata adalah prioritas kebijakan bagi VARA, kami melihatnya sebagai dasar untuk jenis sistem keuangan baru, mencerminkan ambisi lebih luas Dubai untuk menjadi pusat keuangan digital global yang terkemuka di bawah agenda ekonomi D33."
LEBIH UNTUK ANDA## Waktu dan Infrastruktur Akhirnya Selaras
Selain kejelasan regulasi, momentum Dubai dalam tokenisasi Aset Dunia Nyata (RWA) didorong oleh pergeseran global di pasar modal dan selera investor terhadap transparansi, efisiensi, dan akses yang lebih luas. Seiring dengan meningkatnya minat institusional dan matangnya infrastruktur, aset dunia nyata yang ter-tokenisasi menjadi titik pertemuan alami antara keuangan tradisional dan inovasi teknologi.
“Tokenisasi dapat membuka likuiditas dan menciptakan aliran modal baru, tetapi hanya jika dilakukan dengan benar,” jelas Juliet Su, Managing Partner dari NewTribe Capital. “Di UEA, kerangka regulasi sudah ada, tetapi keberhasilan dari suatu penerbitan tertentu tergantung pada pemahaman tentang apa yang Anda tokenisasi, mengapa Anda tokenisasi, dan bagaimana menghubungkannya dengan infrastruktur yang tepat. Tidak cukup hanya menerbitkan token, tetapi juga tentang menyelaraskannya dengan permintaan pasar. Itulah cara kita dapat membuka peluang triliun dolar untuk membawa aset nyata ke dalam rantai.”
Perspektif yang mengutamakan pendiri ini selaras langsung dengan sikap kebijakan VARA, yang menekankan substansi daripada simbolisme. Seperti yang dijelaskan oleh White, regulator fokus pada persetujuan proyek RWA "di mana tokenisasi menawarkan manfaat tambahan yang jelas, seperti peningkatan transparansi, efisiensi pasar yang lebih baik, atau akses investor yang lebih luas. Real estat telah menjadi fokus awal, tidak hanya karena pentingnya bagi ekonomi Dubai, tetapi juga karena manfaat nyata yang dapat dibuka oleh tokenisasi, dari siklus penyelesaian yang lebih cepat hingga kepemilikan fraksional yang diperluas yang memungkinkan akses yang lebih demokratis."
Konvergensi kebijakan publik yang menentukan dan relevansi ekonomi inilah yang memposisikan Dubai sebagai yurisdiksi RWA yang fungsional.
Ekosistem Tokenisasi RWA Dubai Sedang Berkembang
Ekosistem pemain yang diatur yang berkembang pesat juga merupakan perkembangan yang menarik. Dari platform tokenisasi dan pialang hingga kustodian, penasihat hukum, auditor, dan penyedia infrastruktur, pasar full-stack dengan cepat terbentuk.
Regulasi baru ini baru berumur delapan minggu, namun kita sudah melihat adanya gerakan terkoordinasi antara pemilik aset, regulator, dan pembangun infrastruktur yang bekerja sama. Pasar berkembang dengan cepat, dan kecepatan peluncuran platform teratur baru mencerminkan momentum yang sebenarnya.
Grafik di bawah ini memetakan para pemain kunci yang membentuk lanskap RWA Dubai, secara visual menyoroti jaringan yang baru muncul tetapi dengan cepat berkembang. Ini memberikan pendiri dan investor pandangan yang lebih jelas tentang bagaimana menavigasi ekosistem dan bermitra dengan pemangku kepentingan yang tepat saat mereka membangun dan mengembangkan.
Peta ekosistem tokenisasi RWA UAE
RWAlabs.ae## Aset Dunia Nyata Apa yang Termasuk VARA di UEA?
Sementara VARA menawarkan kerangka regulasi yang paling komprehensif untuk tokenisasi RWA di UAE, itu tidak berlaku untuk semua jenis aset. Memahami aset mana yang berada di bawah regulasi VARA dan mana yang berada di bawah yurisdiksi regulator lain sangat penting bagi proyek mana pun yang mempertimbangkan peluncuran di UAE.
Misalkan Anda melakukan tokenisasi sekuritas tradisional, seperti saham perusahaan, obligasi, instrumen utang, atau kontrak berjangka minyak. Dalam hal ini, proyek Anda berada di bawah yurisdiksi Otoritas Sekuritas dan Komoditas (SCA), regulator sekuritas federal UAE.
Demikian pula, setiap versi tokenisasi dari Dirham UEA, yang merupakan satu-satunya alat pembayaran yang sah di UEA, diatur oleh Bank Sentral UEA, yang mengawasi kebijakan moneter dan sistem pembayaran yang lebih luas.
UAE mengoperasikan lingkungan aset virtual multi-regulator, dengan lima otoritas yang berbeda: VARA, SCA, Bank Sentral, dan regulator keuangan dari 2 zona bebas keuangan yang beroperasi di bawah hukum umum Inggris. Masing-masing memiliki rezim lisensi, klasifikasi aset, dan kekuatan penegakan hukum sendiri.
Bahkan pendiri yang paling berpengalaman pun dapat salah menilai batasan dari rezim-rezim ini. Itulah mengapa setiap proyek sebelum diluncurkan harus melalui penilaian regulasi. Untuk rincian mendalam tentang bagaimana otoritas ini berinteraksi, Panduan Hukum Blockchain dan Aset Virtual Chambers and Partners UAE 2025 menawarkan sumber daya yang berharga.
Struktur Hukum Adalah Strategi Peluncuran Anda
Meskipun ada aturan yang jelas, meluncurkan proyek RWA di Dubai adalah proses yang kompleks yang memerlukan struktur hukum yang nuansa, kecukupan modal, dan pertimbangan yurisdiksi yang strategis.
“Pendiri sering meremehkan bagaimana kompleksitas yurisdiksi mempengaruhi strategi pemasaran,” kata Anton Golub, seorang pembangun dan penasihat veteran untuk Proyek RWA. “Apakah Anda meluncurkan sebagai broker-dealer, penerbit, atau di bawah rezim yang disponsori, struktur hukum Anda menentukan segalanya, mulai dari akses investor hingga likuiditas token.”
Tidak ada pendekatan yang cocok untuk semua. Meluncurkan proyek RWA di Dubai memerlukan pendiri untuk menganggap struktur hukum dan kepatuhan lisensi penyedia layanan aset virtual (VASP) sebagai bagian inti dari produk dan strategi pembentukan modal mereka.
Setiap proyek yang berusaha untuk menerbitkan, memperdagangkan, atau memungkinkan investasi ke dalam aset dunia nyata yang ter-tokenisasi di dalam atau di luar Dubai harus memperoleh lisensi VASP yang tepat dan memenuhi standar tinggi terkait tata kelola, penyimpanan, dan perlindungan investor. Ketika saya bertanya kepada White tentang filosofi regulasi di balik proyek RWA, dia menjelaskan bahwa VARA tidak tertarik untuk memberlakukan satu struktur tunggal, tetapi untuk memastikan bahwa setiap penawaran, baik dari lembaga keuangan tradisional atau tim yang berbasis Web3, menunjukkan kepatuhan yang jelas terhadap regulasi dan ketahanan operasional. Dalam kata-katanya, “Tujuan kami bukan untuk menetapkan arsitektur tunggal tetapi untuk memastikan setiap penawaran memenuhi standar jelas kami untuk tata kelola, penyimpanan, dan transparansi.”
Artinya, para pendiri harus membuat keputusan pengaturan lebih awal, sebelum membangun mekanika platform, fitur produk, atau menerima dana dari investor. Aturan permainan sudah diketahui, dan regulator aset virtual Dubai mengharapkan peserta bermain seperti profesional.
Peta jalan lisensi tokenisasi RWA untuk pendiri
NeosLegal.co ## Pasar Teregulasi RWA Tinggi
Untuk mereka yang membangun platform yang menerbitkan dan memperdagangkan aset tokenisasi, standar regulasi tertinggi diterapkan. Proyek-proyek semacam itu harus memperoleh lisensi broker-dealer atau lisensi bursa dan lisensi penerbit ARVA Kategori 1 dari VARA. Lisensi ini memberikan kontrol atas seluruh siklus hidup tokenisasi, termasuk penerbitan primer, perdagangan pasar sekunder, dan seterusnya.
Namun, tingkat lisensi itu memerlukan tingkat kesiapan operasional yang signifikan. Untuk kategori 1, proyek lisensi penerbitan harus memenuhi persyaratan modal minimum sebesar AED 1,5 juta, atau 2% dari nilai aset virtual yang dimiliki, mana yang lebih tinggi. Untuk lisensi broker-dealer atau bursa, persyaratan modal adalah hingga 25% dari overhead tetap tahunan, yang bisa mencapai beberapa juta.
Entitas harus berdomisili di daratan Dubai atau di Zona Bebas yang disetujui, seperti Dubai Multi Commodities Centre dengan Pusat Kriptonya yang didedikasikan, dan harus beroperasi di bawah pengawasan terus-menerus VARA.
Fungsi kepatuhan penuh adalah wajib, termasuk penunjukan seorang petugas kepatuhan, seorang petugas pelaporan pencucian uang, dan setidaknya dua direktur eksekutif. Sebuah kantor fisik, sistem keamanan siber yang kuat, protokol AML/KYC, audit rutin, dan pelaporan regulasi yang berkelanjutan juga diperlukan.
Biaya lisensi per kategori adalah AED 100.000 dan AED 200.000 untuk pengawasan tahunan. Seluruh proses perizinan, termasuk struktur hukum dan keterlibatan regulator, biasanya memakan waktu sembilan bulan atau lebih.
Jalur ini bukan untuk para pembangun yang lemah hati. Ini untuk operator serius yang memahami bahwa tokenisasi bukan hanya peningkatan teknologi, tetapi produk yang diatur dan tunduk pada pengawasan serta akuntabilitas. Dengan demikian, ini menimbulkan pertanyaan apakah aturan yang sangat ketat ini akan menghambat inovasi yang berasal dari Web3. Namun, White meyakinkan dalam diskusi kami, “Kami sedang menguji di mana ketelitian tingkat institusi harus ditegakkan, dan di mana fleksibilitas dapat diperkenalkan untuk mengakomodasi inovasi yang muncul. Platform-platform yang berasal dari Web3 yang dapat memenuhi tolok ukur ini… adalah peserta yang diterima dalam ekosistem aset virtual yang berkembang di Dubai.”
Contoh yang tepat adalah Ctrl Alt, diluncurkan pada Mei 2025. Ini adalah platform tokenisasi real estat berlisensi pertama di wilayah MENA, yang memungkinkan pengguna untuk berinvestasi dalam saham properti fraksional mulai dari AED 2,000. Melalui kolaborasinya dengan Departemen Tanah Dubai, Ctrl Alt telah menjadi demonstrasi langsung tentang bagaimana platform asli Web3 dapat membawa kepemilikan real estat ke dalam rantai tanpa mengorbankan integritas regulasi.
Regime yang Disponsori: Masuk Cepat
Tidak setiap pendiri perlu memulai dengan lisensi full-stack. Untuk tim tahap awal yang menguji kesesuaian produk-pasar, model ‘regime yang disponsori’ menawarkan titik masuk yang lebih mudah diakses. Struktur ini memungkinkan startup untuk beroperasi di bawah payung VASP berlisensi yang sudah ada.
Keuntungannya jelas. Pendiri dapat mengurangi biaya awal, mempercepat waktu masuk ke pasar, dan menguji permintaan dunia nyata untuk produk mereka, semuanya sambil tetap berada di bawah perlindungan regulasi. Sementara tanggung jawab untuk kepatuhan, kustodian, dan infrastruktur tetap pada VASP sponsor, startup mendapatkan kemampuan untuk fokus pada pengembangan produk dan adopsi pengguna.
Dengan demikian, model ini bukanlah jalan pintas. Pendiri tetap harus menghasilkan dokumentasi yang sesuai, menjaga disiplin operasional, dan berkoordinasi erat dengan entitas sponsor mereka. Sponsor pada akhirnya mengendalikan antarmuka merek dengan regulator dan pengguna. Untuk alasan ini, memilih mitra VASP yang tepat adalah salah satu keputusan strategis yang paling krusial yang dapat diambil oleh sebuah proyek.
Model untuk Penerbit Aset RWA
Pemilik aset, seperti pengembang properti, manajer aset mewah, dan pedagang komoditas, yang ingin membawa kepemilikan mereka ke dalam rantai tetapi tidak bermaksud untuk menjalankan platform perdagangan, dapat menemukan solusi yang lebih terfokus di Dubai.
Proyek-proyek ini dapat mengajukan lisensi ARVA Kategori 1 yang berdiri sendiri hanya untuk penerbitan token. Struktur yang lebih ramping ini memungkinkan pemilik aset untuk secara legal menerbitkan token yang didukung oleh aset dunia nyata sambil mengalihdayakan fungsi kustodi, perdagangan, dan penyelesaian kepada platform pihak ketiga yang berlisensi.
Proses ini memerlukan whitepaper yang rinci, pengungkapan risiko, protokol tata kelola, dan tim kepatuhan penuh, yang saya percaya menjadi persyaratan yang memberatkan karena token RWA hanya dapat didistribusikan melalui broker-dealer atau bursa yang diatur, yang memiliki kebijakan dan personel kepatuhan sendiri. Mungkin persyaratan ini adalah sesuatu yang dapat diberikan fleksibilitas di masa depan oleh VARA.
Beban regulasi bisa dibilang lebih ringan dibandingkan dengan broker-dealer. Ini adalah struktur yang lebih efisien yang memungkinkan setiap pihak untuk berspesialisasi - pencipta aset fokus pada menciptakan hasil dan mengelola produk mereka, sementara broker berlisensi menangani distribusi.
Untuk perusahaan yang lebih memilih untuk tidak terlibat dalam upaya lisensi sama sekali, ada juga opsi untuk mengalihdayakan tokenisasi kepada entitas yang diatur. Dengan bermitra dengan pemegang penerbit berlisensi Kategori 1 yang sudah ada, pemilik aset dapat melakukan tokenisasi di bawah lisensi dan infrastruktur mitra. Penerbit mengelola kepatuhan hukum, penyebaran kontrak pintar, dan saluran distribusi, sementara pencipta aset sepenuhnya fokus pada pembentukan modal dan pengiriman produk.
Seperti yang dijelaskan Anton Golub kepada saya, "Kita sedang memasuki era di mana tokenisasi menjadi modular. Anda tidak perlu mengendalikan seluruh tumpukan. Pencipta aset dapat fokus pada pencarian imbal hasil, sementara mitra berlisensi menangani penerbitan, kustodi, dan kepatuhan. Spesialisasi inilah yang akan memungkinkan RWA untuk berkembang."
Pasar Tokenisasi RWA Dubai Sudah Aktif
Pada pertengahan 2025, total nilai aset dunia nyata yang ditokenisasi di blockchain telah melampaui $25 miliar, menurut rwa.xyz. Ketika stablecoin, representasi token dari fiat, disertakan, angka itu melebihi $250 miliar. Namun, ini hanya sebagian kecil dari $800 triliun dalam aset dunia nyata global, menunjukkan bahwa pasar masih dalam tahap awal.
Dubai menonjol sebagai salah satu dari sedikit yurisdiksi di mana kejelasan regulasi, infrastruktur, dan pembentukan modal bertemu. Namun, pasar ini bukan untuk yang lemah hati, atau pendiri yang tidak siap. Dengan biaya regulasi, operasional, dan hidup yang tinggi, Dubai menduduki peringkat sebagai kota termahal ketujuh di dunia. Sebagai hasilnya, pendiri harus dengan hati-hati menyelaraskan desain token mereka, arsitektur hukum, dan model komersial sebelum peluncuran untuk menghindari pemborosan waktu.
"Setidaknya, proyek tokenisasi yang mematuhi peraturan harus dapat menunjukkan pengungkapan yang transparan, penyimpanan independen, verifikasi waktu nyata, integritas kontrak pintar, dan tata kelola yang kuat," kata White. Ini bukan pedoman yang diharapkan; ini adalah hal yang tidak dapat dinegosiasikan.
Dubai telah melakukan bagiannya. Sekarang saatnya bagi para pembangun untuk menokenisasi segalanya dan memperdagangkannya di rantai, seperti yang telah kami ramalkan sendiri pada tahun 2018.
Penafian: Saya adalah pengacara kripto yang berpraktik di UAE. Sebagai bagian dari praktik hukum saya, saya memberikan konsultasi kepada entitas pemerintah UAE dan perusahaan kripto yang relevan.