Penelitian Proyek RWA Real Estat: Menjelajahi Fusi Blockchain dan Real Estat

Aset dunia nyata ( RWA ) bukanlah konsep baru di pasar cryptocurrency, sudah ada sejak 2018. Tokenisasi aset dan penerbitan token sekuritas ( STO ) pada waktu itu memiliki banyak kesamaan dengan RWA saat ini. Namun, karena kerangka regulasi yang tidak memadai dan kurangnya keuntungan potensi yang signifikan, upaya awal ini tidak dapat berkembang menjadi skala pasar yang matang.

Pada tahun 2022, dengan berlanjutnya kenaikan suku bunga di Amerika Serikat, imbal hasil obligasi pemerintah AS jelas melampaui suku bunga pinjaman stablecoin di industri kripto. Oleh karena itu, menjadikan obligasi pemerintah AS sebagai aset RWA untuk tokenisasi semakin menarik bagi industri kripto. Beberapa proyek DeFi yang sudah mapan, serta lembaga keuangan tradisional, mulai mengeksplorasi RWA.

Dalam dua tahun terakhir, sejumlah kecil proyek RWA real estat muncul di pasar. Proyek-proyek ini bertujuan untuk memperluas pasar investasi real estat dengan berbagai cara, mendiversifikasi produk investasi real estat, dan menurunkan ambang batas investasi real estat. Penelitian ini akan melakukan analisis kasus terhadap proyek-proyek ini, menjelajahi kelebihan dan kekurangan desain RWA real estat serta pasar potensialnya. Karena proyek-proyek ini terutama ditujukan untuk sektor real estat di Amerika Utara, kebijakan, regulasi, dan kondisi pasar yang dibahas akan terutama berkaitan dengan pasar real estat di Amerika Utara.

Metode Tokenisasi Pasar Real Estat

Pasar real estat adalah bidang besar yang penuh dengan peluang investasi. Penelitian yang dirilis pada Maret 2023 menunjukkan bahwa nilai pasar real estat yang terdaftar di Amerika Utara mencapai 1,3 triliun dolar AS. Sementara itu, nilai pasar real estat global yang terdaftar adalah 2,66 triliun dolar AS.

Permintaan inti dari pasar real estate yang tertokenisasi adalah untuk mencapai satu atau beberapa tujuan berikut: menciptakan produk investasi real estate yang lebih beragam dan fleksibel, menarik kelompok investor yang lebih luas, serta meningkatkan likuiditas dan nilai aset real estate. Bentuk utama produk ini biasanya ada dalam tiga jenis:

1. pembiayaan kepemilikan real estat yang terfragmentasi.

2. produk indeks pasar real estat kawasan tertentu.

3. token real estat untuk pinjaman jaminan.

Selain itu, tokenisasi properti di blockchain juga memiliki potensi untuk meningkatkan transparansi dan demokratisasi pengelolaan aset real estat.

Jika Anda akrab dengan Real Estate Investment Trust ( REIT ), itu adalah jenis perusahaan yang memiliki properti yang menguntungkan dan mengelola atau meminjamkan untuk membiayai properti tersebut. REIT menawarkan peluang investasi yang mirip dengan reksa dana, memungkinkan investor biasa untuk mendapatkan pendapatan investasi properti dan total pengembalian, serta membantu pertumbuhan pasar properti di daerah tersebut. REIT dan RWA properti memiliki banyak kesamaan dalam menyediakan peluang investasi properti yang terfragmentasi, keduanya secara efektif menurunkan ambang batas investasi dan meningkatkan likuiditas aset properti. Namun, REIT tradisional biasanya tidak memberikan peluang manajemen atau kepemilikan kepada investor, mempertahankan model operasi yang terpusat. Meskipun demikian, mereka menyediakan kerangka acuan untuk proyek RWA properti dalam hal pemeriksaan aset, operasi, dan struktur investasi di bawah kerangka regulasi yang ketat.

Dengan mengamati operasi proyek RWA real estat selama dua tahun terakhir, kami memiliki pemahaman yang lebih jelas tentang kelebihan dan kekurangan mereka.

Biasanya, proyek RWA real estat memiliki kelebihan dan kekurangan yang disebutkan di atas. Namun, ketika mempelajari kasus spesifik secara mendalam, ditemukan bahwa karena perbedaan dalam manajemen dan metode produk, setiap proyek mengalami situasi nyata yang berbeda selama proses operasional.

Analisis Kasus

Bab ini memilih tiga proyek RWA real estat untuk dianalisis. Setiap proyek menggunakan metode yang berbeda untuk men-tokenisasi pasar real estat, dan masing-masing memiliki perwakilan tertentu di bidangnya. Perlu dicatat bahwa proyek-proyek ini masih berada pada tahap awal, dan produk mereka belum mengalami verifikasi dan pengujian pasar yang luas dan jangka panjang.

RealT

RealT diluncurkan pada tahun 2019, merupakan salah satu proyek RWA real estate yang paling awal, fokus pada tokenisasi real estate perumahan di Amerika Serikat untuk investor ritel melalui Ethereum dan Blockchain Gnosis ( terutama di Gnosis ).

RealT membeli properti residensial dan men-token-kan properti yang dimiliki sesuai dengan regulasi yang berlaku di Amerika Serikat. Tanggung jawab untuk manajemen, pemeliharaan, dan pengumpulan sewa properti tersebut dipercayakan kepada lembaga manajemen pihak ketiga. Setelah dikurangi biaya, sewa yang dihasilkan dari properti tersebut dibagikan kepada pemegang tokennya. Meskipun RealT bertanggung jawab atas proses tokenisasi, mereka secara hukum terpisah dari perusahaan yang memiliki aset real estat. Seperti yang disebutkan di situs web mereka, jika perusahaan tersebut gagal, pemilik token berhak menunjuk perusahaan lain untuk mengelola properti yang dimiliki. Namun, perlu dicatat bahwa perjanjian tersebut tidak mewajibkan RealT untuk terlibat dalam investasi properti token yang mereka tawarkan di pasar. Pengguna yang memiliki token properti dapat setiap bulan menerima sewa dari properti tersebut, jumlah yang diterima harus dikurangi sekitar 2,5% untuk cadangan pemeliharaan dan biasanya sekitar 10% untuk biaya manajemen.

Sebagai contoh properti ini di Montgomery, total nilai token real estat adalah 323.020 dolar AS, harga per token adalah 52,10 dolar AS, dan total ada 6.200 token yang diterbitkan. Properti ini menghasilkan pendapatan sewa sebesar 2.600 dolar AS per bulan. Setelah dikurangi biaya operasi dan manajemen sebesar 622 dolar AS, laba bersih per bulan adalah 1.978 dolar AS, dengan total tahunan sebesar 23.736 dolar AS. Oleh karena itu, setiap token mendapatkan distribusi sebesar 3,83 dolar AS, yang menghasilkan tingkat keuntungan tahunan sebesar 7,35%.

Untuk properti ini, RealT menyediakan 100% token di pasar, yang berarti RealT tidak perlu berinvestasi bersama klien dan mempertahankan model hampir tanpa risiko untuk beroperasi. Badan pengelola mendapatkan 8% dari sewa, dan mengambil sisa bagian dari biaya pemeliharaan, platform investasi hanya mengenakan biaya 2% untuk tokenisasi properti, pemilihan badan pengelola, dan pengawasan pengelolaan. Dengan cara ini, tim RealT dapat menghemat banyak waktu manajemen, fokus pada mencari properti yang memenuhi syarat dan men-token-kan mereka di pasar.

Namun, meskipun kepemilikan terdistribusi membantu dalam membagi risiko di antara para investor, hal ini juga memperkenalkan tantangan. Ketika proporsi investasi investor terlalu kecil, biaya manajemen perusahaan menjadi terlalu tinggi dan tidak berkelanjutan. Ada laporan yang menjelaskan konflik kepentingan antara pemegang token real estate dan RealT. RealT memilih lembaga manajemen untuk mengelola properti yang dimilikinya; jika RealT memiliki kepemilikan besar atas properti, mereka akan berusaha untuk mengurangi biaya manajemen; karena manajemen yang buruk akan berdampak negatif besar bagi mereka. Namun, jika proporsi kepemilikan RealT terlalu besar, pertama-tama ini akan mengurangi likuiditas token, kedua, pemegang saham kecil properti tidak akan menjalankan tanggung jawab pengawasan. Semua pemegang token berharap pemegang saham besar dapat mengawasi apakah lembaga manajemen yang dipekerjakan bekerja secara efisien dan bertanggung jawab. Di sisi lain, jika kepemilikan RealT sangat kecil, RealT mungkin kekurangan motivasi yang cukup untuk secara teliti memilih lembaga manajemen dan berpartisipasi aktif dalam pengawasan, sehingga bagi banyak investor ritel, pengawasan efektif terhadap lembaga manajemen akan menjadi sangat sulit.

Dengan melihat sepuluh token properti terbaru yang terjual habis di pasar RealT, dan menggunakan penjelajah blok terkait untuk mengetahui berapa banyak pemilik untuk setiap properti. Seperti yang Anda lihat di grafik, RealT membagi properti menjadi jumlah token yang berbeda untuk memastikan harga setiap token sekitar 50 dolar. Sebagian besar properti terletak di Detroit, dan ada sekitar 500 pemilik token, di mana dua properti memiliki lebih dari 1.000 pemilik. Sekarang, gabungkan jumlah token dari setiap pemilik untuk menghitung rentang investasi investor RealT.

Sekitar 90% investor RealT menginvestasikan kurang dari 500 dolar, sekitar 9% investor menginvestasikan antara 500 hingga 2.000 dolar, dan 1% investor menginvestasikan lebih dari jumlah tersebut. Ini menunjukkan bahwa RealT berhasil menciptakan pasar investasi properti untuk investor ritel dan meningkatkan likuiditas pasar perumahan hingga tingkat tertentu.

Kemudian, berdasarkan alamat dompet RealT di jaringan operasional utamanya Gnosis, data transaksi dicari, RealT totalnya telah mendistribusikan sekitar 6 juta dolar AS sebagai sewa. Biaya platform bervariasi antara 2,5% hingga 3% dari sewa, tergantung pada fluktuasi biaya pemeliharaan, asuransi, dan pajak, yang setara dengan pendapatan platform sekitar 150K hingga 180K dolar AS selama dua tahun terakhir. Namun, karena RealT tidak diwajibkan untuk berpartisipasi dalam investasi real estat, dan jika memilih untuk berpartisipasi, tidak ada batasan atau penjelasan tertentu mengenai tingkat partisipasinya, maka keuntungan yang diperoleh RealT dari pendapatan sewa tidak diketahui.

Dari sudut pandang struktur perusahaan, RealT mendirikan Real Token Inc. di Delaware sebagai entitas inti perusahaan. Entitas ini tidak memiliki aset real estat; ia hanya berfungsi sebagai entitas operasional proyek RealT. Selain itu, RealT juga mendirikan Real Token LLC di Delaware sebagai perusahaan induk dari serangkaian perusahaan real estat. Seperti Real Token Inc., Real Token LLC(LLC: Limited Liability Company) tidak memiliki aset real estat; tujuan utamanya adalah untuk menyederhanakan prosedur hukum, memungkinkan pengguna untuk berinvestasi dalam semua properti hanya dengan menandatangani kontrak dengan satu perusahaan. Terakhir, RealT mendirikan serangkaian LLC yang sesuai untuk setiap properti yang diinvestasikan. Sebagai anak perusahaan dari Real Token LLC, setiap seri LLC memiliki properti tertentu dan token yang sesuai. Struktur ini dirancang untuk memastikan bahwa masalah keuangan atau hukum dari satu properti tidak akan mempengaruhi properti lain di bawah RealT atau operasi perusahaan induk.

Parcl

Parcl adalah platform investasi DeFi yang memungkinkan pengguna untuk memperdagangkan fluktuasi harga pasar real estat global. Parcl digunakan untuk membuat aset sintetis terkait real estat yang terfokus pada pasar melalui arsitektur AMM. Parcl meluncurkan Parcl LabsPrice Feed untuk membuat indeks real estat kawasan tertentu berdasarkan riwayat penjualannya. Durasi riwayat dapat bervariasi tergantung pada frekuensi transaksi properti. Setelah indeks dibuat, investor memiliki kesempatan untuk melakukan spekulasi pada tren harga properti, dengan membangun posisi bullish atau bearish pada harga real estat kawasan tersebut.

Metode ini, karena tidak adanya transaksi properti nyata, membuat Parcl terhindar dari masalah hukum yang terlibat dalam operasi real estat yang sebenarnya. Anda juga dapat meragukan apakah ini benar-benar dapat dianggap sebagai proyek RWA real estat, karena tidak memenuhi standar yang disebutkan di atas. Namun, ini adalah proyek RWA yang relatif populer, mendapat investasi dari banyak perusahaan terkenal, dan karena keunikannya, adalah wajar untuk memasukkannya dalam diskusi tentang diversifikasi produk RWA real estat.

Testnet Parcl diluncurkan pada Mei 2022 di Solana, saat ini TVL-nya adalah 16 juta dolar. Namun, setelah lebih dari satu tahun beroperasi, Parcl tampaknya tidak menarik terlalu banyak perhatian, dengan volume transaksi harian kurang dari 10.000 dolar dan pengguna aktif harian kurang dari 50 orang.

Produk Parcl mudah digunakan dan mengalami peningkatan yang cepat, penyedia harga dan desain pasar indeks Parcl Labs cukup matang. Dalam aspek operasional, tim Parcl secara aktif meluncurkan Parcl Point, Real Estate Royale, dan program akuisisi pengguna lainnya. Meskipun ada keunggulan ini dan dukungan dari banyak lembaga investasi terkenal, Parcl masih mempertahankan tingkat perhatian pasar dan pangsa pasar yang relatif rendah, basis pengguna kecil, dan volume perdagangan terbatas. Mungkin ini membuktikan bahwa pasar cryptocurrency belum siap untuk menerima produk indeks real estate.

Reinno

Beberapa perusahaan cryptocurrency besar juga sedang menjajaki produk di arah RWA real estat. Ripple mengumumkan pada bulan Juli bahwa tim mata uang digital bank sentral mereka sedang mencoba mendukung pengguna untuk men-tokenisasi properti dan melakukan hipotek berdasarkan itu. Beberapa proyek juga menawarkan opsi menggunakan real estat yang ditokenisasi sebagai jaminan pinjaman, tetapi layanan ini terbatas hanya pada token real estat yang mereka terbitkan. Secara esensial, layanan ini lebih mirip dengan produk pinjaman token dan tidak secara substansial meningkatkan likuiditas modal pemilik real estat individu.

Reinno adalah proyek yang ditinggalkan yang diluncurkan pada tahun 2020 dan berhenti beroperasi pada tahun 2022. Meskipun tidak meninggalkan banyak jejak di pasar, proyek ini memperkenalkan dua produk yang terkait dengan RWA properti yang patut disebutkan.

Produk pertama adalah layanan pinjaman berbasis real estat tokenisasi. Ketika pemilik properti memerlukan pembiayaan, mereka dapat menyerahkan dokumen properti kepada Reinno. Setelah disetujui, Reinno akan membuat perusahaan tujuan khusus untuknya di Delaware. Kemudian, Reinno akan membuat kontrak pintar untuk token real estat, yang dapat digunakan pemilik sebagai pinjaman.