Étude de projet RWA immobilier : explorer la fusion entre Blockchain et immobilier

Les actifs du monde réel ( RWA ) ne sont pas un nouveau concept sur le marché des cryptomonnaies, ils existent depuis 2018. À l'époque, la tokenisation des actifs et l'émission de tokens de sécurité ( STO ) avaient de nombreuses similitudes avec les RWA d'aujourd'hui. Cependant, en raison d'un cadre réglementaire incomplet et du manque d'un avantage significatif en termes de rendement potentiel, ces premières tentatives n'ont pas réussi à développer une taille de marché mature.

En 2022, avec la hausse continue des taux d'intérêt aux États-Unis, le rendement des obligations d'État américaines a clairement dépassé le taux d'intérêt des prêts en stablecoins dans l'industrie de la cryptographie. Par conséquent, la tokenisation des obligations d'État américaines en tant qu'actif réel (RWA) devient de plus en plus attrayante pour l'industrie de la cryptographie. Certains projets DeFi matures, ainsi que des institutions financières traditionnelles, commencent à explorer les RWA.

Au cours des deux dernières années, un petit nombre de projets RWA immobiliers ont émergé sur le marché. Ces projets visent à élargir le marché des investissements immobiliers de plusieurs manières, à diversifier les produits d'investissement immobilier et à réduire le seuil d'investissement immobilier. Cette étude procédera à une analyse de cas de ces projets, en explorant les avantages et les inconvénients de la conception des RWA immobiliers ainsi que leur marché potentiel. Étant donné que ces projets s'adressent principalement au secteur immobilier nord-américain, les politiques, réglementations et conditions de marché pertinentes discutées concernent principalement le marché immobilier nord-américain.

Méthodes de tokenisation du marché immobilier

Le marché immobilier est un vaste domaine rempli d'opportunités d'investissement. Une étude publiée en mars 2023 a montré que la valeur du marché immobilier coté en Amérique du Nord a atteint 1,3 trillion de dollars. Le marché immobilier mondial coté s'élève à 2,66 trillions de dollars.

La demande centrale du marché immobilier tokenisé est d'atteindre un ou plusieurs des objectifs suivants : créer des produits d'investissement immobilier plus diversifiés et flexibles, attirer un plus large éventail d'investisseurs, et améliorer la liquidité et la valeur des actifs immobiliers. Les principales formes de ces produits se présentent généralement sous trois formes :

1. financement de la propriété immobilière fragmentée.

Produits d'indices du marché immobilier dans des zones spécifiques 2).

3. Token immobilier en garantie de prêt.

De plus, la tokenisation des biens immobiliers sur la Blockchain a également le potentiel d'améliorer la transparence des actifs immobiliers et la démocratie de la gouvernance.

Si vous êtes familier avec les fiducies de placement immobilier (REIT), il s'agit d'un type d'entreprise qui détient des biens immobiliers générant des profits et gère ou finance ces biens immobiliers. Les REIT offrent des opportunités d'investissement similaires à celles des fonds communs de placement, permettant aux investisseurs ordinaires de tirer des revenus et des rendements totaux de l'investissement immobilier, et contribuent à la croissance du marché immobilier de la région. Les REIT et les actifs immobiliers RWA ont de nombreuses similitudes en termes d'opportunités d'investissement immobilier fragmenté, car ils réduisent efficacement le seuil d'investissement et renforcent la liquidité des actifs immobiliers. Cependant, les REIT traditionnels ne fournissent généralement pas d'opportunités de gestion ou de propriété aux investisseurs, maintenant un modèle d'exploitation centralisé. Néanmoins, leur examen des actifs, leur exploitation et leur structure d'investissement dans le cadre d'un cadre réglementaire strict fournissent un cadre de référence pour les projets RWA immobiliers.

Grâce à l'observation des opérations des projets RWA immobiliers au cours des deux dernières années, nous avons acquis une compréhension claire de leurs avantages et inconvénients.

En général, les projets RWA immobiliers présentent les avantages et les inconvénients mentionnés ci-dessus. Cependant, en examinant des cas spécifiques, il est constaté qu'en raison des différences dans la gestion et les méthodes de produit, chaque projet rencontre des situations réelles différentes au cours de son exploitation.

Analyse de cas

Ce chapitre analyse trois projets RWA dans le secteur immobilier. Chaque projet utilise une méthode différente pour tokeniser le marché immobilier et possède une certaine représentativité dans son domaine respectif. Il est important de noter que ces projets sont encore à un stade précoce et que leurs produits n'ont pas encore subi de validation et de tests sur le marché à long terme et de manière extensive.

RealT

RealT a été lancé en 2019, c'est l'un des premiers projets RWA dans l'immobilier, se concentrant sur la tokenisation de l'immobilier résidentiel américain pour les investisseurs particuliers via les blockchains Ethereum et Gnosis ( principalement sur Gnosis ).

RealT achète des biens immobiliers résidentiels et les tokenise conformément à la législation américaine. La gestion, l'entretien et la collecte des loyers de ces biens sont confiés à des tiers gestionnaires. Après déduction des frais, les loyers générés par ces biens sont répartis entre les détenteurs de tokens. Bien que RealT soit responsable du processus de tokenisation, elle est légalement séparée des sociétés qui détiennent les actifs immobiliers. Comme indiqué sur leur site, si cette société fait défaut, les propriétaires de tokens ont le droit de désigner une autre société pour gérer les biens détenus. Cependant, il convient de noter que cet accord n'exige pas que RealT participe à l'investissement dans les tokens immobiliers qu'elle met sur le marché. Les utilisateurs détenant des tokens immobiliers peuvent recevoir chaque mois une part des loyers de la maison, le montant à percevoir devant être réduit d'environ 2,5 % de la réserve d'entretien et d'environ 10 % de frais de gestion.

Prenons l'exemple de cette propriété à Montgomery, la valeur totale des tokens immobiliers est de 323,020 dollars, le prix de chaque token est de 52.10 dollars, avec un total de 6,200 tokens émis. Cette propriété génère un revenu locatif mensuel de 2,600 dollars. Après déduction des frais d'exploitation et de gestion totalisant 622 dollars, le bénéfice net mensuel s'élève à 1,978 dollars, soit un total annuel de 23,736 dollars. Par conséquent, chaque token reçoit une distribution de 3.83 dollars, ce qui entraîne un rendement annuel de 7.35 %.

Pour ce bien immobilier, RealT a proposé 100 % de tokens sur le marché, ce qui signifie que RealT n'a pas besoin de co-investir avec les clients et maintient un modèle presque sans risque pour fonctionner. L'organisme de gestion perçoit 8 % des loyers et obtient le reste des frais d'entretien, la plateforme d'investissement ne facturant que 2 % pour la tokenisation du bien immobilier, le choix de l'organisme de gestion et la supervision de la gestion. Grâce à cette méthode, l'équipe de RealT peut économiser beaucoup de temps de gestion, se concentrant sur la recherche de biens immobiliers qualifiés et les tokeniser sur le marché.

Cependant, bien que la propriété décentralisée aide à répartir les risques entre les investisseurs, elle introduit également des défis. Lorsque la part d'investissement des investisseurs est trop faible, les coûts de gestion de l'entreprise deviennent trop élevés et deviennent insoutenables. Des rapports expliquent les conflits d'intérêts entre les détenteurs de jetons immobiliers et RealT. RealT choisit une institution de gestion pour gérer les propriétés qu'elle possède ; si RealT détient une part importante de la propriété, elle s'efforcera de réduire les coûts de gestion ; car une mauvaise gestion aura un impact négatif important sur elle. Cependant, si la part détenue par RealT est trop élevée, cela réduira d'abord la liquidité des jetons, et deuxièmement, les petits actionnaires immobiliers ne rempliront pas leurs responsabilités de supervision. Tous les détenteurs de jetons s'attendent à ce que les grands actionnaires puissent superviser l'efficacité et la diligence de l'institution de gestion engagée. D'autre part, si la part détenue par RealT est très faible, RealT pourrait manquer de motivation suffisante pour sélectionner diligemment l'institution de gestion et s'impliquer activement dans la supervision, rendant ainsi très difficile la supervision efficace de l'institution de gestion pour de nombreux petits investisseurs.

En examinant les dix derniers tokens immobiliers vendus sur le marché RealT et en utilisant des explorateurs de Blockchain pertinents pour déterminer combien de détenteurs chaque propriété a. Comme vous pouvez le voir dans le graphique, RealT fractionne les propriétés en un nombre différent de tokens pour s'assurer que le prix de chaque token est d'environ 50 dollars. La plupart des propriétés sont situées à Détroit, et il y a environ 500 détenteurs de tokens, dont deux propriétés ont plus de 1 000 détenteurs. Maintenant, en combinant le nombre de tokens de chaque détenteur pour calculer l'éventail d'investissement des investisseurs RealT.

Environ 90 % des investisseurs de RealT investissent moins de 500 dollars, environ 9 % des investisseurs investissent entre 500 et 2 000 dollars, et 1 % des investisseurs investissent plus que ce montant. Cela montre que RealT a réussi dans une certaine mesure à créer un marché d'investissement immobilier pour les petits investisseurs et à augmenter la liquidité du marché du logement.

Ensuite, en consultant les données de transaction sur l'adresse du portefeuille de RealT sur son principal réseau d'exploitation Gnosis, RealT a distribué environ 6 millions de dollars de loyers. Les frais de plateforme varient en fonction des fluctuations des coûts de maintenance, des assurances et des taxes, se situant entre 2,5 % et 3 % des loyers, ce qui représente un revenu de plateforme d'environ 150K à 180K dollars au cours des deux dernières années. Cependant, étant donné que RealT n'est pas contraint de participer à l'investissement immobilier et qu'il n'y a pas de restrictions ou d'indications spécifiques sur le niveau de participation s'il choisit de le faire, les bénéfices que RealT tire des revenus locatifs restent inconnus.

D'un point de vue de la structure de l'entreprise, RealT a établi Real Token Inc. dans l'État du Delaware en tant qu'entité principale de l'entreprise. Cette entité ne possède aucun actif immobilier ; elle sert uniquement d'entité opérationnelle pour le projet RealT. De plus, RealT a également établi Real Token LLC dans le Delaware en tant que société mère d'une série d'entreprises immobilières. Comme Real Token Inc., Real Token LLC(LLC : société à responsabilité limitée) ne possède aucun actif immobilier ; son objectif principal est de simplifier les procédures légales, permettant aux utilisateurs d'investir dans toutes les propriétés en signant simplement un contrat avec une seule entreprise. Enfin, RealT a créé une série de LLC correspondantes pour chaque propriété immobilière dans laquelle elle investit. En tant que filiale de Real Token LLC, chaque série de LLC possède des propriétés spécifiques et des jetons correspondants. Cette structure est conçue pour garantir qu'un problème financier ou juridique d'une propriété n'affecte pas les autres propriétés sous RealT ou les opérations de la société mère.

Parcl

Parcl est une plateforme d'investissement DeFi, permettant aux utilisateurs de trader les fluctuations de prix du marché immobilier mondial. Parcl est utilisé pour rendre les actifs synthétiques liés à l'immobilier accessibles au marché via une architecture AMM. Parcl a lancé Parcl Labs Price Feed pour créer des indices immobiliers spécifiques à une région basés sur son historique de ventes. La durée de l'historique peut varier en fonction de la fréquence des transactions immobilières. Une fois l'indice créé, les investisseurs ont la possibilité de spéculer sur les tendances des prix immobiliers, établissant des positions haussières ou baissières sur les prix immobiliers de la région.

Cette méthode, n'ayant pas de vente immobilière réelle, permet à Parcl d'éviter d'être impliqué dans les problèmes juridiques liés à l'exploitation immobilière réelle. Vous pouvez également douter de savoir si cela peut vraiment être considéré comme un projet RWA immobilier, car cela ne correspond pas aux critères mentionnés ci-dessus. Cependant, c'est un projet RWA relativement populaire, ayant reçu des investissements de nombreuses entreprises reconnues, et il est raisonnable de l'inclure dans la discussion sur la diversification des produits RWA immobiliers en raison de son caractère unique.

Le testnet de Parcl a été lancé sur Solana en mai 2022, et son TVL est actuellement de 16 millions de dollars. Cependant, après plus d'un an d'exploitation, Parcl semble ne pas avoir suscité beaucoup d'attention, avec un volume de transactions quotidien de moins de 10 000 dollars et moins de 50 utilisateurs actifs par jour.

Les produits de Parcl sont faciles à utiliser et leur mise à niveau est rapide. Les fournisseurs de prix de Parcl Labs et la conception du marché des indices sont relativement matures. En termes d'exploitation, l'équipe de Parcl lance activement Parcl Point, Real Estate Royale et d'autres programmes d'acquisition d'utilisateurs. Malgré ces avantages et le soutien de nombreuses institutions d'investissement bien connues, Parcl maintient une attention et une part de marché relativement faibles, avec une base d'utilisateurs réduite et un volume de transactions limité. Cela prouve peut-être dans une certaine mesure que le marché des crypto-monnaies n'est pas encore prêt à accueillir des produits d'indices immobiliers.

Reinno

Certain grandes entreprises de cryptomonnaie explorent également des produits dans le domaine de l'immobilier RWA. Ripple a annoncé en juillet que son équipe de monnaies numériques des banques centrales essayait de soutenir les utilisateurs dans la tokenisation de biens immobiliers et d'effectuer des prêts hypothécaires en conséquence. Certains projets proposent également des options pour utiliser des biens immobiliers tokenisés comme garantie pour des prêts, mais ce service est limité aux tokens immobiliers qu'ils émettent. En essence, ce service ressemble davantage à des produits de prêt de tokens et n'améliore pas réellement la liquidité du capital des propriétaires immobiliers individuels.

Reinno est un projet abandonné lancé en 2020 et arrêté en 2022. Bien qu'il n'ait pas laissé beaucoup de traces sur le marché, il a introduit deux produits liés aux actifs réels immobiliers (RWA) qui méritent d'être mentionnés.

Le premier produit est un service de prêt basé sur l'immobilier tokenisé. Lorsque les propriétaires immobiliers ont besoin de financement, ils peuvent soumettre les documents de propriété à Reinno. Une fois approuvé, Reinno créera une société à but spécial dans le Delaware pour cela. Ensuite, Reinno créera un contrat intelligent pour les tokens immobiliers, que les propriétaires peuvent utiliser comme prêt.