دراسة مشروع RWA العقاري: استكشاف دمج البلوكتشين مع العقارات

الأصول الحقيقية ( RWA ) ليست مفهومًا جديدًا في سوق العملات المشفرة، حيث كانت موجودة منذ عام 2018. كانت هناك تشابهات كبيرة بين توكن الأصول وإصدار توكنات الأوراق المالية ( STO ) في ذلك الوقت و RWA اليوم. ومع ذلك، لم تتمكن هذه المحاولات المبكرة من تطوير حجم سوق ناضج بسبب عدم كفاية الإطار التنظيمي وغياب مزايا العائد المحتملة الملحوظة.

في عام 2022، مع استمرار الولايات المتحدة في رفع أسعار الفائدة، تجاوزت عوائد سندات الخزانة الأمريكية بشكل ملحوظ معدلات الفائدة على قروض العملات المستقرة في صناعة التشفير. وبالتالي، أصبح من الجذاب بشكل متزايد توكنينغ سندات الخزانة الأمريكية كأصول حقيقية في صناعة التشفير. بدأت بعض مشاريع DeFi الناضجة، بالإضافة إلى المؤسسات المالية التقليدية، في استكشاف الأصول الحقيقية.

على مدار العامين الماضيين، ظهرت كمية صغيرة من مشاريع RWA العقارية في السوق. تهدف هذه المشاريع إلى توسيع سوق الاستثمار العقاري بعدة طرق، وتنويع منتجات الاستثمار العقاري، وتقليل عوائق دخول الاستثمار العقاري. ستقوم هذه الدراسة بتحليل حالات هذه المشاريع، واستكشاف مزايا وعيوب تصميم RWA العقارية وسوقها المحتمل. نظرًا لأن هذه المشاريع تستهدف بشكل أساسي قطاع العقارات في أمريكا الشمالية، فإن السياسات واللوائح وظروف السوق ذات الصلة التي ستتم مناقشتها ستتناول بشكل أساسي سوق العقارات في أمريكا الشمالية.

طرق توكينغ سوق العقارات

سوق العقارات هو مجال ضخم مليء بفرص الاستثمار. أظهرت دراسة نُشرت في مارس 2023 أن قيمة سوق العقارات المدرجة في أمريكا الشمالية قد وصلت إلى 1.3 تريليون دولار. بينما تبلغ قيمة سوق العقارات المدرجة عالميًا 2.66 تريليون دولار.

الهدف الرئيسي من توكنيزيد سوق العقارات هو تحقيق هدف واحد أو أكثر مما يلي: إنشاء منتجات استثمارية عقارية أكثر تنوعًا ومرونة، جذب قاعدة أوسع من المستثمرين، وزيادة سيولة وقيمة الأصول العقارية. الأشكال الرئيسية لهذه المنتجات عادة ما تكون ثلاث:

1. التمويل لملكية العقارات المجزأة.

2. منتج مؤشر سوق العقارات في منطقة محددة.

3. توكنات العقار تستخدم كضمان للاقتراض.

بالإضافة إلى ذلك، فإن توكنيزات العقارات على البلوكتشين لها القدرة على تعزيز شفافية الأصول العقارية وديمقراطية الحوكمة.

إذا كنت معتادًا على صناديق الاستثمار العقاري ( REIT )، فهي نوع من الشركات التي تمتلك العقارات القابلة للربح وتديرها أو تستخدمها لتمويل العقارات. توفر صناديق الاستثمار العقاري فرص استثمارية مشابهة لصناديق الاستثمار المشترك، مما يمكن المستثمرين العاديين من الحصول على دخل من استثمارات العقارات والعائدات الإجمالية، ويساعد في نمو سوق العقارات في المنطقة. هناك العديد من أوجه التشابه بين صناديق الاستثمار العقاري و RWA العقارية في تقديم فرص استثمارية مجزأة للعقارات، حيث إن كلاهما يقلل بشكل فعال من عتبات الاستثمار ويعزز سيولة الأصول العقارية. ومع ذلك، غالبًا ما لا توفر صناديق الاستثمار العقاري التقليدية فرص إدارة أو ملكية للمستثمرين، حيث تحافظ على نموذج تشغيل مركزي. ومع ذلك، فإنها تخضع لمراجعة صارمة للأصول والعمليات ضمن إطار تنظيمي صارم، وهيكل استثمارها، مما يوفر إطارًا يمكن الإشارة إليه لمشاريع RWA العقارية.

من خلال مراقبة تشغيل مشاريع RWA العقارية على مدى العامين الماضيين، أصبح لدينا فهم واضح لبعض مزاياها وعيوبها.

عادةً ما تحتوي مشاريع RWA العقارية على المزايا والعيوب المذكورة أعلاه. ومع ذلك، عند دراسة الحالات المحددة بعمق، يتبين أنه بسبب اختلاف أساليب الإدارة والمنتجات، فإن كل مشروع يواجه ظروفًا عملية مختلفة أثناء التشغيل.

تحليل الحالة

تتناول هذه الفصل ثلاثة مشاريع عقارية RWA للتحليل. يعتمد كل مشروع على طرق مختلفة لتوكن عقارات السوق، ولديه تمثيل معين في مجاله الخاص. من المهم ملاحظة أن هذه المشاريع لا تزال في مراحلها المبكرة، ولم تخضع منتجاتها بعد لاختبارات وتحقق واسع النطاق في السوق.

ريال تي

تم إطلاق RealT في عام 2019 ، وهو واحد من أوائل مشاريع RWA العقارية ، يركز على توكين العقارات السكنية الأمريكية للاستثمار من قبل الأفراد من خلال Ethereum و Gnosis البلوكتشين ( بشكل أساسي على Gnosis ).

تشتري RealT العقارات السكنية، وتقوم بترميز العقارات التي تمتلكها وفقًا للقوانين الأمريكية. يتم تكليف إدارة وصيانة وجمع الإيجارات لهذه العقارات إلى جهة إدارة خارجية. بعد خصم الرسوم، يتم توزيع الإيجارات الناتجة عن هذه العقارات على حاملي الرموز. على الرغم من أن RealT مسؤولة عن عملية الترميز، إلا أنها قانونيًا مفصولة عن الشركات التي تمتلك الأصول العقارية. كما يذكر موقعها الإلكتروني، إذا أفلست الشركة، يحق لحاملي الرموز تعيين شركة أخرى لإدارة العقارات المملوكة. ومع ذلك، من الجدير بالذكر أن الاتفاقية لا تلزم RealT بالمشاركة في استثمار العقارات التي تروج لها في السوق. يمكن للمستخدمين الذين يمتلكون رموز العقارات الحصول على جزء من إيجار المنزل كل شهر، ويتعين خصم حوالي 2.5% كاحتياطي صيانة وعمولة إدارة تبلغ عادة حوالي 10%.

خذ مثال عقار مونتغومري، القيمة الإجمالية لرموز العقار هي 323,020 دولار، وسعر كل رمز هو 52.10 دولار، وتم إصدار 6,200 رمز. يولد هذا العقار إيرادات إيجار شهرية قدرها 2,600 دولار. بعد خصم إجمالي 622 دولار من تكاليف التشغيل والإدارة، يكون صافي الربح الشهري 1,978 دولار، والمجموع السنوي 23,736 دولار. وبالتالي، يحصل كل رمز على توزيع قدره 3.83 دولار، مما يؤدي إلى معدل ربح سنوي قدره 7.35%.

بالنسبة لهذه العقار، تقدم RealT 100% من الرموز إلى السوق، مما يعني أن RealT لا تحتاج إلى الاستثمار مع العملاء، وتحافظ على نموذج شبه خالي من المخاطر للتشغيل. تحصل الهيئة الإدارية على 8% من الإيجارات، وتتحصل على الجزء المتبقي من رسوم الصيانة، ويفرض منصة الاستثمار رسومًا قدرها 2% فقط على توكين العقارات، واختيار الهيئة الإدارية والإشراف على الإدارة. من خلال هذه الطريقة، يمكن لفريق RealT توفير الكثير من الوقت الإداري، والتركيز على العثور على العقارات المؤهلة وتحويلها إلى رموز في السوق.

لكن، على الرغم من أن توزيع الملكية يساعد في توزيع المخاطر بين المستثمرين، فإنه يقدم أيضًا تحديات. عندما تكون حصة استثمار المستثمر صغيرة جدًا، تصبح تكلفة إدارة الشركة مرتفعة لدرجة أنها تصبح غير مستدامة. هناك تقارير تشرح تضارب المصالح بين حاملي رموز العقارات وRealT. تختار RealT هيئة إدارية لإدارة العقارات التي تمتلكها؛ إذا كانت RealT تمتلك حصة كبيرة في العقار، فسوف تسعى لتقليل تكاليف الإدارة؛ لأن الإدارة السيئة سيكون لها تأثير سلبي كبير عليهم. ومع ذلك، إذا كانت حصة RealT كبيرة جدًا، فإن ذلك سيقلل أولاً من سيولة الرموز، وثانيًا، لن يقوم حاملو الأسهم الصغيرة في العقار بأداء مسؤوليات الإشراف. يتوقع جميع حاملي الرموز أن يتمكن المساهمون الرئيسيون من الإشراف على ما إذا كانت الهيئة الإدارية المعينة فعّالة وتقوم بواجبها. من ناحية أخرى، إذا كانت حصة RealT صغيرة جدًا، فقد تفتقر RealT إلى الدافع الكافي لاختيار الهيئة الإدارية بعناية والمشاركة بنشاط في الإشراف، مما يجعل الإشراف الفعّال على الهيئة الإدارية أمرًا صعبًا للعديد من المستثمرين الأفراد.

من خلال الاطلاع على أحدث عشرة رموز عقارية تم بيعها في سوق RealT، واستخدام متصفحات البلوكتشين ذات الصلة لمعرفة عدد حاملي كل عقار. كما ترى في الرسم البياني، تقوم RealT بتقسيم العقارات إلى عدد مختلف من الرموز لضمان أن سعر كل رمز حوالي 50 دولارًا. تقع معظم العقارات في ديترويت، وهناك حوالي 500 حامل رمز، حيث يتجاوز عدد حاملي رمز عقارين الألف شخص. الآن، دعنا نجمع عدد الرموز لكل حامل لحساب نطاق استثمار مستثمري RealT.

حوالي 90% من مستثمري RealT يستثمرون أقل من 500 دولار، حوالي 9% من المستثمرين يستثمرون من 500 إلى 2,000 دولار، و1% من المستثمرين يستثمرون أكثر من هذا المبلغ. وهذا يدل على أن RealT نجحت إلى حد ما في خلق سوق استثمار عقاري للمستثمرين الأفراد وزيادة سيولة سوق الإسكان.

بالإضافة إلى ذلك، من خلال استعلام بيانات المعاملات على عنوان المحفظة الخاص بشبكة التشغيل الرئيسية لRealT Gnosis، قامت RealT بتوزيع حوالي 6 ملايين دولار من الإيجارات. تتراوح رسوم المنصة وفقًا لتقلبات تكاليف الصيانة والتأمين والضرائب، بين 2.5% و3% من الإيجارات، مما يعادل حوالي 150,000 إلى 180,000 دولار من إيرادات المنصة على مدى العامين الماضيين. ومع ذلك، نظرًا لأن RealT غير ملزمة بالمشاركة في الاستثمار العقاري، وإذا اختارت المشاركة، فإن درجة مشاركتها ليس لها قيود أو توضيحات محددة، فإن الأرباح التي تحققها RealT من عائدات الإيجارات تبقى غير معروفة.

من منظور هيكل الشركة، أسست RealT شركة Real Token Inc. في ولاية ديلاوير ككيان أساسي للشركة. لا تمتلك هذه الكيان أي أصول عقارية؛ بل تعمل فقط ككيان تشغيلي لمشروع RealT. بالإضافة إلى ذلك، أسست RealT شركة Real Token LLC في ولاية ديلاوير كأم لشركات عقارية متعددة. مثل Real Token Inc.، لا تمتلك Real Token LLC(LLC: شركة ذات مسؤولية محدودة) أي أصول عقارية؛ الهدف الرئيسي منها هو تبسيط الإجراءات القانونية، مما يسمح للمستخدمين بالاستثمار في جميع العقارات من خلال التعاقد مع شركة واحدة فقط. أخيرًا، قامت RealT بتأسيس سلسلة من شركات LLC متعلقة بكل عقار يتم الاستثمار فيه. كفروع لشركة Real Token LLC، تمتلك كل سلسلة LLC عقارًا محددًا ورموزًا مرتبطة بذلك. تم تصميم هذه الهيكلية لضمان أن المشاكل المالية أو القانونية لعقار واحد لن تؤثر على العقارات الأخرى أو على تشغيل الشركة الأم تحت RealT.

باركل

Parcl هو منصة استثمار DeFi، تتيح للمستخدمين تداول تقلبات أسعار سوق العقارات العالمية. Parcl يُستخدم من خلال هيكل AMM لجعل الأصول التركيبية المتعلقة بالعقارات متاحة في السوق. أطلق Parcl Parcl LabsPrice Feed لإنشاء مؤشر عقاري لمنطقة معينة استنادًا إلى سجلات مبيعاته السابقة. يمكن أن تتغير مدة سجلات التاريخ بناءً على تكرار تداول العقارات. بعد إنشاء المؤشر، تتاح للمستثمرين الفرصة للمضاربة على اتجاه أسعار العقارات، حيث يتم إنشاء مراكز صعودية أو هبوطية على أسعار العقارات في المنطقة.

تجنب هذا الأسلوب التورط في المسائل القانونية المتعلقة بعمليات العقارات الفعلية لأنه لا توجد مبيعات عقارية حقيقية. قد تتساءل أيضًا عما إذا كان يعتبر حقًا مشروع RWA عقاري، لأنه لا يتوافق مع المعايير المذكورة أعلاه. ومع ذلك، فهو مشروع RWA يحظى بشعبية نسبية، وقد حصل على استثمارات من العديد من الشركات المعروفة، ومن المنطقي تضمينه في مناقشات تنوع منتجات RWA العقارية نظرًا لخصوصيته.

تم إطلاق شبكة اختبار Parcl في مايو 2022 على Solana، وبلغ إجمالي القيمة المقفلة (TVL) حالياً 16 مليون دولار. ومع ذلك، وبعد أكثر من عام من التشغيل، يبدو أن Parcl لم يجذب الكثير من الانتباه، حيث يبلغ حجم التداول اليومي أقل من 10,000 دولار، وعدد المستخدمين النشطين يومياً أقل من 50 شخصاً.

منتجات Parcl سهلة الاستخدام وتحديثها سريع، ومقدمو الأسعار في Parcl Labs وتصميم سوق المؤشرات متطور نسبيًا. من حيث العمليات، يقوم فريق Parcl بنشاط بإطلاق Parcl Point وReal Estate Royale وغيرها من برامج جذب المستخدمين. على الرغم من هذه المزايا والدعم من العديد من المؤسسات الاستثمارية المعروفة، لا تزال Parcl تحتفظ بمستوى منخفض نسبيًا من الاهتمام السوقي وحصة السوق، مع قاعدة مستخدمين صغيرة وحجم تداول محدود. ربما يثبت هذا إلى حد ما أن سوق العملات المشفرة لم يكن جاهزًا بعد لاستقبال منتجات مؤشرات العقارات.

ريننو

تستكشف بعض الشركات الكبرى في العملات المشفرة أيضًا منتجات في اتجاه العقارات RWA. أعلنت Ripple في يوليو أن فريق عملتها الرقمية للبنك المركزي يحاول دعم المستخدمين في توكنينغ العقارات واستخدامها كضمانات للقروض. تقدم بعض المشاريع أيضًا خيار استخدام العقارات المرمزة كضمانات للقروض، لكن هذه الخدمة مقصورة فقط على الرموز العقارية التي أصدروها. في جوهرها، تشبه هذه الخدمة بشكل أكبر منتجات اقتراض الرموز، ولا تعزز بشكل ملموس سيولة رأس المال لمالكي العقارات الأفراد.

Reinno هو مشروع مهجور تم إطلاقه في عام 2020 وتوقف عن العمل في عام 2022، وعلى الرغم من أنه لم يترك الكثير من الآثار في السوق، إلا أنه قدم منتجين مرتبطين بالعقارات RWA يستحقان الذكر.

المنتج الأول هو خدمة القروض القائمة على العقارات المرمزة. عندما يحتاج مالكو العقارات إلى تمويل، يمكنهم تقديم مستندات العقار إلى Reinno. بعد الموافقة، ستقوم Reinno بإنشاء شركة غرض خاص لهم في ولاية ديلاوير. ثم، ستقوم Reinno بإنشاء عقد ذكي للعقار المرمز، ويمكن للمالكين استخدام الرموز كقرض.